나이스옥션 법원경매 인천 2024타경567979 [2] 인천광역시 서구 당하동 1087-11 스페이스빌 바동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

<기호 1>
본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "당산초등학교" 북동측에 위치하며, 주위는 근린생
활시설, 아파트 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

<기호 2>
본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 남측에 위치하며, 주위는 아파트,
다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서,제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

<기호 1>, <기호 2> 공통
본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통사정은 보
통시 됨.

건물의 구조

<기호 1>
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일:2010.04.28)

외벽: 벽돌타일 및 미장스톤 마감 등
내벽: 벽지 및 일부타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창호 등으로 조사됨.







<기호 2>
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일:2011.10.27)

외벽: 대리석 붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

<기호 1>
집합건축물대장상 "다세대주택"으로 이용중임.

<기호 2>
집합건축물대장상 "도시형생활주택(단지형다세대)"으로 이용중임.

설비내역

<기호 1>, <기호 2> 공통
위생 및 급배수설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

<기호 1>
대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

<기호 2>
대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

<기호 1>
본건 남측 및 서측으로 각각 로폭 8미터 내외의 포장도로가 소재함.

<기호 2>
본건 남동측으로 로폭 15미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 1>
제2종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축
사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수
평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육관광
과 문화재팀에 문의(032-450-5824))<인천광역시문화재보호조례>

<기호 2>
제2종일반주거지역(2012-05-31) , 지구단위계획구역(당하구획정리) , 중로2류(폭 15m-20m)(
접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(2015-07-06)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구
역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

<기호 1>

--


<기호 2>

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경567979 (2)

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1087-11, 스페이스빌 바동 3층 302호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 111,000,000원

* 토지면적: 27.45㎡ (약 8.30평)

* 토지 지분: 27.44653409090909㎡ (약 8.30평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 37.70㎡ (약 11.39평)

* 건물 지분: 37.7㎡ (약 11.39평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOO

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 당하동 1087-11, 스페이스빌 바동 3층 302호에 소재함.

* 주위환경: 본건은 백석초등학교 남측에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2024-02-19, 신용보증기금 가압류 (말소 예정)

* 선순위 임차권: 곽혜은 (보증금 115,000,000원, 전입일자 2021-04-02, 확정일자 2021-03-19).

* 특이사항:

* 본 건은 대항력 있는 임차인(곽혜은)이 존재함.

* 등기부상 '주택임차권'은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"으로 명시되어 있음. 이는 임차인의 보증금 115,000,000원 중 배당으로 전부 변제받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 함을 의미함.

* 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 등기부 및 물건명세서 내용을 종합적으로 고려할 때, 배당 결과에 따라 실제 보증금 인수 금액이 발생할 가능성이 매우 높음.

* 본 건의 채권 총액은 약 134,000,000원 (신용보증기금 채권, 임차보증금 포함)으로 파악됨.

* 주의사항: 매각으로 임차인의 보증금 잔액 인수 위험이 존재하므로, 정확한 배당 결과 확인 및 인수될 보증금액 산정이 필수적임.

4. 상권분석

* 본 물건은 당하동 일대의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주거 상권을 형성하고 있음.

* 최근 실거래 사례로, 2026년 7월 17,900만원에 거래된 "그랜드비스타"(2011년식, 34.942㎡)가 있으며, 이는 본 건과 유사한 건물 연식 및 면적을 가진 거래로 시세 판단에 중요한 참고 자료가 됨.

* 그 외 "원당탑스빌(1)"(2009년식, 70.38㎡)은 2026년 7월 13,500만원, "멤버스힐"(2017년식, 31.548㎡)은 2026년 7월 13,300만원에 거래된 사례가 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 남측에 백석초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 건물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 3층 302호.

* 사용승인일: 2011년 10월 27일.

* 난방: 공동주택 공용설비인 난방 설비가 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 곽혜은의 보증금 115,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 추가로 인수해야 하는 위험이 존재함.

* 감정가의 적정성: 주변 시세와 비교할 때 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단되며, 이는 임차보증금 인수 금액이 클 가능성을 시사함.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계 및 세부 조건에 대한 정확한 정보가 부족하여 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 인수 리스크가 있는 것이 특징임.

* 실거래가 정보와 비교 시 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 시세 대비 저렴하게 매수할 기회가 될 수 있음.

* 그러나 임차보증금 인수 금액의 정확한 산정 및 배당 결과를 면밀히 검토해야 하며, 이를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

* 권리 분석 결과, 임차인 보증금의 인수 가능성이 높으므로, 해당 금액을 고려한 총 매수 비용을 예측하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 2011년식 34.942㎡ 면적의 유사 물건이 17,900만원에 실거래된 점을 고려할 때, 본 건(37.70㎡, 감정가 111,000,000원)은 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있음.

* 양호한 입지 조건: 학교(백석초등학교) 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치함.

* 비교적 신축 건물: 2011년 준공된 건물로, 연식 대비 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 보증금 인수 금액을 제외한 금액으로 산정해야 함.

* 유사 물건의 실거래가(약 17,900만원)와 감정가(111,000,000원)를 고려할 때, 감정가가 시세보다 낮은 것으로 판단됨.

* 만약 입찰가를 감정가 수준(111,000,000원)으로 결정할 경우, 채권 총액(약 39,080,847원)을 제외한 금액이 임차인 보증금(115,000,000원) 일부를 변제하는 데 사용되고, 잔액(약 43,080,847원)이 매수인이 인수하는 보증금이 될 것으로 예상됨. 이 경우 총 매수 비용은 약 154,080,847원이 됨.

* 이는 유사 물건의 시세(약 17,900만원)보다 낮은 수준이므로, 감정가 수준에서의 입찰도 고려해볼 수 있음.

* 그러나 임차보증금 인수 금액은 배당 결과에 따라 변동될 수 있으며, 예상치 못한 추가 인수 비용 발생 가능성도 있으므로, 이를 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

* 따라서, 인수 보증금 위험을 고려하여 감정가 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적임.

* 최종 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

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