나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505565 [2] 인천광역시 서구 가좌동 322-8 다동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1) 기호 1
본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천지하철 2호선 '인천가좌역' 북서측 인근에 위치하
며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 소규모공장 등이 소재한 지역으로서 주위
환경은 보통시됨.

2) 기호 2
본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

1) 기호 1
본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 '인천가좌역' 및 노선버스정류
장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.

2) 기호 2
본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용
편의도는 보통시됨.

건물의 구조

1) 기호 1
철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 지하층 3호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

2) 기호 2
벽돌조 시멘트기와잇기지붕 3층 건물 내 2층 201호로서,
외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1,2 공히 다세대주택 으로 이용 중임.

설비내역

기호 1,2 공히 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

1) 기호 1
장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

2) 기호 2
부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

1) 기호 1
본건 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 진입로와 각각
접함.

2) 기호 2
본건 북동측 일부가 노폭 약 2-3m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호 1
준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

2) 기호 2
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에
관한 법률>, 정비구역(2024-01-22)(가재울숲문화마을 주거환경개선사업)<도시 및 주거환경
정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

1) 기호 1
귀 제시목록 및 공부상 본건이 소재한 건물은 '8동' 으로 등재되어 있으나 기준시점 현재
외부표기는 '108'로 되어 있는바 경매진행시 유의하시기 바람.

2) 기호 2
없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1,2 공히 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 인천지방법원 2025타경505565 (2)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 322-8 다동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 78,000,000원

토지면적: 28.15㎡ (약 8.52평)

토지지분: 28.15㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.80㎡ (약 11.74평)

건물지분: 38.8㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치하며, 인천지하철 2호선 '인천가좌역' 북서측 인근 및 '가좌고등학교' 남동측 인근 지역에 소재합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 '인천가좌역' 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호한 편입니다.

* 건물의 구조

건물은 벽돌조 시멘트기와잇기지붕 3층 건물 내 2층 201호로서, 외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 창호는 샷시창 등으로 이루어져 있습니다. (감정평가서상 기호 2에 해당)

* 토지의 형상 및 이용상태

토지는 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태

본건 북동측 일부가 노폭 약 2-3m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역(가재울숲문화마을 주거환경개선사업)으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 경매개시권리: 인천지방법원 2025타경505565 강제경매 개시결정 (채권자: 신한카드)

* 말소기준권리: 을구 순위 13번 강제경매 (신한카드, 접수일자 2025-01-23)

* 인수되는 권리: 을구 순위 12번 주택임차권 (조송이, 접수일자 2026-06-08)

* 임차인: 조 (주택도시보증공사)

* 보증금: 63,000,000원

* 전입일자: 2020-04-20

* 확정일자: 2020-03-26

* 배당신고일자: 2025-03-28

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인의 보증금 63,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보에 따름, 단, 임차인 보증금 63,000,000원 인수 가능성 있음)

* 집합건물 등기부 요약

등기부상 소유권 이전, 지분 이전, 공유자 지분 이전, 소유권 이전(김선수), 소유권 이전(나종윤) 등의 거래 내역이 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 이용 현황: 본건은 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 주거지역과 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다.

* 인근 시설: 인천지하철 2호선 '인천가좌역', '가좌고등학교'가 인근에 위치하며, 주변에 공원 등 생활 편의시설이 있습니다.

* 집객 시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천지하철 2호선 '인천가좌역'을 통해 인천 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있습니다.

* 편의시설: 인근에 편의시설 및 공원이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설: '가좌고등학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 조 은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 63,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

* 건물 표기 불일치: 감정평가서상 기호 1번 건물의 경우, 공부상 '8동'으로 등재되어 있으나 외부 표기는 '108'로 되어 있어, 경매 진행 시 혼동이 있을 수 있습니다. (단, 본건은 기호 2에 해당)

* 지역 개발 사업: 본건은 '가재울숲문화마을 주거환경개선사업' 정비구역으로 지정되어 있어(2024-01-22), 향후 지역 개발에 따른 변화 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 외 별도의 임대 관계는 미상으로, 명도 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 '인천가좌역' 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 63,000,000원 전액 인수 가능성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 주거환경개선사업 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 가치 변동성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 '인천가좌역' 이용이 편리합니다.

* 주거 편의성: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 개발 잠재력: 주거환경개선사업 구역으로 지정되어 있어 장기적인 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 78,000,000원

* 주변 최근 매매 사례 분석:

* 송림빌라(203동) (전용 35.45㎡): 2026년 1월, 87,000,000원 (약 2,454,150원/㎡)

* 코스모스 (전용 46.62㎡): 2026년 1월, 130,000,000원 (약 2,788,500원/㎡)

* 합동빌라(가,나동) (전용 38.37㎡): 2026년 1월, 15,000,000원 (약 390,600원/㎡, 특이 거래로 추정)

* 시세 기반 평가: 본건 건물 면적(38.80㎡)을 고려할 때, 송림빌라와 코스모스 사례를 바탕으로 평균 약 2,621,325원/㎡으로 산정 시, 시장 가치는 약 101,705,000원으로 추정됩니다.

* 인수 보증금 고려: 본건의 인수 보증금(63,000,000원)을 제외하고 산정하면, 투자자가 부담해야 할 입찰가는 약 38,705,000원 (101,705,000원 - 63,000,000원) 수준으로 계산됩니다.

* 예상 입찰가: 상기 시장 가치와 인수 보증금, 감정가 등을 종합적으로 고려하여, 대항력 있는 임차인 인수 조건 및 경매 시장 상황을 감안할 때, 약 32,000,000원에서 45,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. 이는 시장 가치 대비 약 30~40% 수준이며, 인수 보증금 63,000,000원을 합산하면 총 투자 비용은 약 95,000,000원에서 108,000,000원 사이에 형성될 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.