나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505565 [1] 인천광역시 서구 가좌동 160-27 성웅산호빌라 8동 지하층3호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1) 기호 1
본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천지하철 2호선 '인천가좌역' 북서측 인근에 위치하
며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 소규모공장 등이 소재한 지역으로서 주위
환경은 보통시됨.

2) 기호 2
본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

1) 기호 1
본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 '인천가좌역' 및 노선버스정류
장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.

2) 기호 2
본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용
편의도는 보통시됨.

건물의 구조

1) 기호 1
철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 지하층 3호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

2) 기호 2
벽돌조 시멘트기와잇기지붕 3층 건물 내 2층 201호로서,
외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1,2 공히 다세대주택 으로 이용 중임.

설비내역

기호 1,2 공히 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

1) 기호 1
장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

2) 기호 2
부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

1) 기호 1
본건 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 진입로와 각각
접함.

2) 기호 2
본건 북동측 일부가 노폭 약 2-3m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호 1
준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

2) 기호 2
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에
관한 법률>, 정비구역(2024-01-22)(가재울숲문화마을 주거환경개선사업)<도시 및 주거환경
정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

1) 기호 1
귀 제시목록 및 공부상 본건이 소재한 건물은 '8동' 으로 등재되어 있으나 기준시점 현재
외부표기는 '108'로 되어 있는바 경매진행시 유의하시기 바람.

2) 기호 2
없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1,2 공히 임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 건물의 표시가 '8동'으로 등재되어 있으나, 현황상 외부표기는 '108'로 기재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경505565 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드 (신OOOOOO)

1.2. 부동산현황

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 160-27 성웅산호빌라 8동 지하층3호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가및면적

감정가: 52,000,000원

토지면적: 17.36㎡ (약 5.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.83㎡ (약 11.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타기본정보

건물주기: (제공된 정보에 건축 연도 미기재)

토지지분: 17.36㎡

건물지분: 37.83㎡

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 공부상 건물 표시와 현황 표시 불일치 (8동 vs 108)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 지역임. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨. 본건은 인천지하철 2호선 '인천가좌역' 북서측 인근에 위치함.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 '인천가좌역' 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 양호한 편임.

2.3. 토지이용계획및제한상태

토지는 준공업지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 등기부상 말소될 예정인 대전지방법원 2024카단1079호의 가압류 (주식회사 케이비국민카드, 10,312,429원)임.

3.2. 인수되는권리

대항력있는 임차인 최은영씨가 존재하여, 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

3.3. 임차인상세정보

임차인: 최

보증금: 43,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 7월 2일

확정일자: 2020년 10월 15일

배당신고일자: 2025년 4월 11일

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 43,000,000원에 대한 반환 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 낙찰 시 인수될 가능성을 고려해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

본건의 감정가는 52,000,000원이며, 건물면적은 37.83㎡ (약 11.45평)임.

최근 거래된 유사 물건들의 시세를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택은 평당 약 245만원 ~ 279만원 수준에서 거래가 이루어진 것으로 파악됨. 이는 본건의 감정가(약 157만원/평) 대비 높은 수준으로, 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있음.

4.2. 최근거래사례

인천광역시 서구 가좌동 146-31 송림빌라(203동)의 경우, 2026년 1월 3일, 35.45㎡ 면적이 87,000,000원(약 245만원/㎡)에 거래됨.

인천광역시 서구 가좌동 306 코스모스(연립다세대)의 경우, 2026년 1월 3일, 46.62㎡ 면적이 130,000,000원(약 279만원/㎡)에 거래됨.

인천광역시 서구 가좌동 136-12 합동빌라(가,나동)의 경우, 2026년 1월 1일, 38.37㎡ 면적이 15,000,000원에 거래되었으나, 이는 매매가 아닌 전세 또는 월세 보증금일 가능성이 높음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및교육시설

인천지하철 2호선 '인천가좌역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

버스정류장도 인접해 있어 대중교통 접근성이 양호함.

가좌고등학교가 남동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있음.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적리스크

6.1. 건물번호불일치

공부상 건물 표시는 '8동'으로 등재되어 있으나, 현황 외부 표기는 '108'로 기재되어 있어 혼동의 소지가 있으므로, 현장 확인 시 유의해야 함.

6.2. 대항력있는임차인보증금인수가능성

임차인 최은영씨는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 43,000,000원에 대해 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음. 이는 입찰가 산정 시 최우선적으로 고려해야 할 부분임.

6.3. 혐오시설여부

주변 환경에 소규모 공장이 소재한다는 언급이 있으나, 이것이 주거 환경에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설에 해당하는지는 추가적인 현장 확인이 필요함. 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설의 존재를 확정하기 어려움.

7. 종합의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 물건으로, 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 다세대주택임. 인천지하철 2호선 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 기본적인 편의시설이 갖춰져 있어 생활 여건은 보통 수준임. 다만, 공부상 건물 번호와 현황 표기 불일치, 그리고 대항력있는 임차인이 존재한다는 점은 반드시 확인하고 주의해야 할 사항임. 최근 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보여, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

8. 투자포인트

교통 편의성: 인천지하철 2호선 인근 위치.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가보다 낮은 수준.

안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라 구비.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 52,000,000원이며, 건물면적은 37.83㎡ (약 11.45평)임.

최근 유사 물건의 실거래가(약 245만원/㎡ ~ 279만원/㎡)를 고려할 때, 본건의 적정 시장가치는 약 92,870,000원에서 105,520,000원 수준으로 추정됨.

대항력있는 임차인의 보증금 43,000,000원이 인수될 가능성이 있으므로, 이를 낙찰가에서 제외하고 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

시장가치에서 임차인 보증금을 차감하면, 예상 입찰가는 약 49,870,000원에서 62,520,000원 범위 내에서 결정될 수 있음.

이에 따라, 감정가 52,000,000원을 기준으로, 임차인 보증금 인수 가능성을 고려하여 50,000,000원 ~ 60,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안함.

주의: 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 나머지 금액을 인수해야 함. 본 경매에서 임차인이 얼마를 배당받을지는 배당표 확정 이후에 알 수 있으므로, 보증금 인수 가능성을 최악의 시나리오로 가정하고 입찰가를 산정하는 것이 안전함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.