나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148458 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-130 리버뷰 제8층 제813호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 동측 인근에 위치하는 부동산으
로서, 본건 주위로는 아파트단지, 다세대주택 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통 사정은 양호
한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상16층 건물 내 제8층 제813호 건으로서,
(사용승인일:2015.06.09.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샤시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖춘 것으로
추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 2필 일단의 인접도로대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2):도시지역, 일반상업지역, 준주거지역,가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범
용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제
한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위
사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시
청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과
문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경148458 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 121-130 리버뷰 제8층 제813호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 139,000,000원

토지 면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

건물 면적: 15.05㎡ (약 4.55평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 도로대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 동측으로 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 2024년 11월 13일자 김기용의 가압류 (갑6)

본건 강제경매 개시 결정일: 2024년 12월 12일 (갑7)

선순위 권리: 을구 3번 주택임차권 (권리자: 원정윤, 금액: 136,500,000원, 인수 조건)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권. 단, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 본 건의 채권자(원정윤)가 임차인이자 강제경매 신청자이므로, 경매 절차상 임차 보증금 전액이 배당받을 가능성이 높습니다. 이에 따라 매수인이 직접 인수하는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

임차인 현황:

임차인: 원정윤

보증금: 136,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 8월 25일

확정일자: 2020년 7월 21일

대항력: 있음

비고: 채권자 겸 임차인으로 강제경매 신청.

기타 권리사항:

집합건물 등기부 요약상 소유권이전, 신탁등기말소, 가압류, 강제경매 등의 권리 변동이 확인됩니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 건물 주위로 아파트단지, 다세대주택과 함께 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

유사 물건 거래 사례:

2026년 4월 16일, 전용면적 17.4㎡ (약 5.26평) 다세대 주택, 1억 2천만원 거래 (평당 약 689만원)

2026년 4월 14일, 전용면적 32.84㎡ (약 9.93평) 다세대 주택, 3억 7천만원 거래 (평당 약 1,127만원)

2026년 7월 2일, 전용면적 26.81㎡ (약 8.11평) 다세대 주택, 3억 6백만원 거래 (평당 약 1,141만원)

본건(전용면적 15.05㎡, 약 4.55평)은 제시된 사례 중 가장 작은 면적이며, 감정가는 1억 3천 9백만원입니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 924만원/㎡로, 제시된 사례들의 평균값(약 988만원/㎡)과 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 본건 동측 인근에 서울영동초등학교가 소재하여 자녀의 통학이 용이합니다.

편의시설: 각종 근린생활시설이 주위에 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 환경: 아파트단지, 다세대주택 등 주거시설과 상업시설이 혼재된 지역입니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

주변 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 존재: 을구 3번의 주택임차권(136,500,000원)이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 단, 경매 절차상 임차인의 보증금 전액이 변제될 것으로 예상되어 매수인이 직접 인수할 보증금은 없을 것으로 분석되나, 만일의 경우를 대비한 주의가 필요합니다.

토지 이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다. 상세 내용은 관련 기관에 별도 확인이 필요합니다.

협소한 건물 면적: 전용면적 15.05㎡ (약 4.55평)으로, 1인 가구 또는 소형 임대 목적에 적합하나, 실거주 시 공간 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 당산동의 도심 내에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 특히, 서울영동초등학교와 인접하여 교육 환경도 양호한 편입니다. 권리 분석상 선순위 임차권이 존재하나, 경매 절차를 통해 대부분 해소될 것으로 예상되어 추가적인 인수 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 협소한 건물 면적과 복합적인 토지 이용계획상의 제한사항 등은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 도심 입지: 서울 영등포구 당산동이라는 핵심 지역에 위치하여 투자가치가 높습니다.

양호한 교통 및 생활 인프라: 지하철역 및 버스 정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 각종 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

향후 시세 상승 기대: 개발 잠재력이 있는 지역으로, 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1인 가구 및 소형 임대 수요: 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요 확보에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 3천 9백만원이며, 주변 유사 물건의 거래 사례 및 본건의 면적, 입지 등을 종합적으로 고려했을 때, 임차인의 보증금 인수 부담이 거의 없다는 점을 감안하여 감정가 수준인 139,000,000원 을 합리적인 입찰가로 제시합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁률 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으며, 좀 더 적극적인 투자를 원할 경우 소폭 상향된 가격을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.