나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22145 [3] 부산광역시 동구 초량동 593 부산역 삼정그린코아 더시티 지하1층103호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 ""부산도시철도1호선 부산역"" 서측 인근에 소재하는 ""부산역 삼정그린코아 더시티"" 지하1층 101호, 102호, 103호로서 주변은 부산역, 공동주택, 중소규모 상가, 업무시설, 각종근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이 하며, 단지 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 ‘부산역’이 소재하는 등, 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층 지상22층 건물 내 지하1층 101호, 102호, 103호로서
* 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인조석 치장 등.
* 내벽 : 시멘몰탈 위 벽지, 강화유리창 등 마감.
* 창호 : 강화유리창호 구조임.

이용상태

기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

급·배수설비, 공동 위생설비, 화재경보 및 소화설비, 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지의 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 12미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 65m, 최고높이 90m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 동구 초량동 593에 소재한 "부산역 삼정그린코아 더시티" 지하 1층 103호 판매시설입니다. 사건번호는 부산지방법원 2025타경22145 (3)이며, 감정가는 1,140,000,000원입니다. 토지 면적은 14.58㎡ (약 4.41평)이며, 건물 면적은 102.65㎡ (약 31.05평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 케OOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 동구 초량동 소재 "부산도시철도1호선 부산역" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 부산역, 공동주택, 중소규모 상가, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 '부산역'이 소재하여 교통 사정이 매우 편리합니다. 물건지 북동측으로는 약 12미터, 남동측으로는 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 4월 17일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(금768,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등 대부분의 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 파악되었습니다. 등기부채권 총액은 967,771,640원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 부산역 일대는 부산의 핵심 교통 요충지이자 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역입니다. 부산역을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 주변에 상가, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하여 상권 활성화 가능성이 높습니다. 판매시설 용도로 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 부산의 상권 지도가 변화함에 따라 부산역 상권의 상대적인 위상 변화도 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 면에서는 부산도시철도 1호선 부산역이 매우 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 시내버스 노선을 이용할 수 있어 시내외 접근성이 뛰어납니다. 주변에는 부산역을 중심으로 한 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 본건 건물은 공실 상태로, 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 건물 명세서에 따르면 본 건물이 경사지에 건축되어 바라보는 방향에 따라 1층으로 보일 수 있다는 점은 거래 시 혼동을 줄 수 있으나, 실제 위치는 지하 1층입니다. 현재까지 파악된 주변 시설 정보상 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 중로3류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 제한 사항이 있어 용도 변경이나 건축 시 세심한 확인이 필요합니다. 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 입찰 경쟁률을 낮추는 요인이 될 수 있으나, 낙찰 후 인수 부담이 있는지 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산역이라는 탁월한 입지 조건을 바탕으로 뛰어난 교통 편의성과 풍부한 유동인구를 확보하고 있는 판매시설입니다. 현재 공실 상태이고 임대 관계는 미상이나, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 높은 채권 총액으로 인해 유찰 가능성이 있으며, 이는 잠재적 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산역 초역세권의 독보적인 입지.

* 판매시설로서 높은 활용도와 미래 가치.

* 유찰 시 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 임차보증금이 없으므로, 감정가 1,140,000,000원을 기준으로 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 높은 채권 총액과 공실 상태 등을 고려할 때, 최소 1회 이상 유찰될 가능성을 염두에 두어야 합니다. 시장 상황, 유사 물건의 최근 실거래가 및 낙찰가, 건물의 현재 상태 및 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적인 보수적 관점에서 감정가의 80%에서 90% 수준을 고려해볼 수 있으나, 이는 참고 사항일 뿐이며 면밀한 현장 조사와 상권 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.