나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22145 [2] 부산광역시 동구 초량동 593 부산역 삼정그린코아 더시티 지하1층102호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 ""부산도시철도1호선 부산역"" 서측 인근에 소재하는 ""부산역 삼정그린코아 더시티"" 지하1층 101호, 102호, 103호로서 주변은 부산역, 공동주택, 중소규모 상가, 업무시설, 각종근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이 하며, 단지 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 ‘부산역’이 소재하는 등, 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층 지상22층 건물 내 지하1층 101호, 102호, 103호로서
* 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인조석 치장 등.
* 내벽 : 시멘몰탈 위 벽지, 강화유리창 등 마감.
* 창호 : 강화유리창호 구조임.

이용상태

기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

급·배수설비, 공동 위생설비, 화재경보 및 소화설비, 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지의 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 12미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 65m, 최고높이 90m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22145 (2)

소재지: 부산광역시 동구 초량동 593 부산역 삼정그린코아 더시티 지하1층 102호

용도: 판매시설

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 9.28㎡ (약 2.81평)

토지지분: 9.2759㎡ (약 2.80평)

건물면적: 65.29㎡ (약 19.75평)

건물지분: 65.2877㎡ (약 19.75평)

1.3. 감정가 및 매각조건

감정가: 732,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본 물건은 부산광역시 동구 초량동 소재 부산역 인근에 위치한 "부산역 삼정그린코아 더시티" 내에 있으며, 주변은 부산역, 공동주택, 중소규모 상가, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

2.2. 교통

단지 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 ‘부산역’이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근 또한 용이합니다.

2.3. 도로

본 물건 북동측으로는 노폭 약 12미터, 남동측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 갑2 소유권이전1번신탁등기말소, 갑3 소유권이전청구권가등기소유권이전, 갑4 한국전력공사 가압류, 갑5 대한민국 가압류, 갑6 광안신용협동조합 임의경매, 갑7 부산광역시동구 압류, 갑8 대한민국 가압류 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸예정권리

등기부상 말소기준권리는 을7 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2024-04-17 접수, 금504,000,000원)입니다. 본 물건은 낙찰과 함께 말소기준권리보다 후순위인 권리들(갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8 등)은 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인현황 및 인수주의사항

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 부산 동구 초량동 일대는 부산역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다수의 상가와 업무시설, 공동주택이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에는 부산역을 비롯하여 각종 상가, 근린생활시설, 업무시설 등이 다수 분포하고 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부산역 인근에 위치하여 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교통시설

부산도시철도1호선 부산역이 인접해 있어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트구조이며, 토지는 남동하향 완경사지의 사다리형으로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

본 건물이 경사지에 건축되어 바라보는 방향에 따라 1층으로 보일 수 있다는 점은 외관상 인지될 수 있습니다.

실거주 후기에 따르면 벽간소음, 담배 냄새, 주차 소음 등이 언급된 바 있어, 실제 거주 시 이러한 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 공실 및 임대차

기준시점 현재 공실 상태이며, 임대관계가 미상으로 조사되었습니다.

잠재적 임차인과의 관계 설정 및 공실 해소를 위한 노력이 필요할 수 있습니다.

6.3. 법적 제한사항

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.4. 기타

주변 편의시설에 대한 정보는 충분하나, 검색 결과 상 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산역이라는 탁월한 입지와 편리한 교통 환경을 기반으로 상업시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며 임대관계가 미상인 점, 그리고 건물 및 토지의 경사지 특성과 입주민 후기에서 언급된 일부 주거 환경 관련 문제점은 향후 운영 및 가치 상승에 고려해야 할 요소입니다. 법적 제한사항은 일반적인 상업지역 내에서 통상적으로 발견되는 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 교통 요지인 부산역 역세권에 위치하여 높은 유동인구 및 접근성을 자랑합니다.

* 상업, 업무, 주거 시설이 복합된 지역에 위치하여 다양한 업종의 판매시설로서의 활용 가치가 높습니다.

* 전용 면적 65.29㎡의 적절한 규모로 소규모 자본으로도 접근 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원인 점을 감안하여, 본 물건에 대한 예상 입찰가 산정은 시세, 현장 조사, 법원 경매 절차 진행 상황 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다. 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.