나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22404 [3] 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 '충렬중학교' 북서측 인근에 소재하며, 부근은 아파트, 소형 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 2층 201호외 2개호로서,
(사용승인일:2021.12.20)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공부상 아파트로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등), 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

명장동 136-9 :준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이30m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22404 (3)

* 소재지: 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 11층1101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 287,000,000원

* 토지면적: 16.40㎡ (약 4.96평)

* 토지지분: 16.4021㎡

* 건물면적: 52.88㎡ (약 16.00평, 전용면적)

* 건물지분: 52.8775㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

* 사용승인일: 2021년 12월 20일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 15층 건물 중 11층

* 건물 용도 상세: 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 '충렬중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 소형 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 건물은 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(최고높이 30m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 을1 근저당권 (접수일자: 2024.10.29, 채권최고액: 60,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을2 주택임차권 (강영우, 보증금 230,000,000원)

* 본 건에는 대항력 있는 임차인 강영우씨가 거주 중입니다.

* 강영우 임차인은 2022년 8월 26일 전입신고를 하였고, 2022년 9월 28일 확정일자를 받았습니다.

* 임차인의 보증금은 230,000,000원이며, 차임은 없습니다.

* 본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 주택임차권이 존재하며, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리:

* 갑2 소유권이전(신탁등기말소) (주식회사굿모닝뷰)

* 갑4 소유권이전(신탁등기말소) (주식회사굿모닝뷰)

* 을1 근저당권 (이효영)

* 갑6 임의경매 (이효영)

* 갑8 압류 (국민건강보험공단)

* 등기부채권 총액: 290,000,000원

* 특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

1.3. 상권분석

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* 본건이 소재한 부산 동래구 명장동 일대는 주거지로서의 안정성을 갖추고 있으며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 건물 자체에 업무시설 및 제1종근린생활시설이 포함되어 있어, 지역 내 상업 활동 및 업무 지원 기능도 일부 수행하고 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 편의시설: '충렬중학교'가 인근에 위치해 있으며, 주변에 아파트 단지 및 소형 공동주택이 밀집해 있습니다.

* 교통: 시내버스정류장이 가까워 시내 이동이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

* 건물 내 설비: 본 건물에는 난방, 급배수위생, 승강기, 소화, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 230,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 경매 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 건물 복합 용도: 공동주택 외 업무시설, 근린생활시설이 포함된 복합 건물로, 주거 환경과 상업 시설의 특성이 혼재될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)된 아파트로, 기본적인 입지 및 편의시설은 양호한 편입니다. 그러나 2억 3천만원에 달하는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 잠재적 부담이 매우 큰 것이 특징입니다. 따라서 투자를 고려하신다면, 임차인 관련 위험 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 신축 아파트의 장점: 비교적 최신 건물로 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 명장동 지역의 개발 계획이나 시세 변동에 따라 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

* 명확한 위험 요소: 대항력 있는 임차인의 존재는 가격 협상 및 입찰가 산정에 중요한 고려 요소가 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 287,000,000원이나, 230,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성을 고려할 때, 입찰가는 상당한 할인율을 적용하여 산정해야 합니다. 잠재적 인수 보증금을 제외하고, 일반적인 경매 투자 위험을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 보수적인 관점에서 약 200,000,000원을 제안하며, 이는 인수 보증금 및 기타 부대 비용을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.