나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22404 [2] 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 '충렬중학교' 북서측 인근에 소재하며, 부근은 아파트, 소형 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 2층 201호외 2개호로서,
(사용승인일:2021.12.20)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공부상 아파트로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등), 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

명장동 136-9 :준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이30m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2025타경22404 (2)

1.2. 소재지

부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 3층301호 (주소: 부산광역시 동래구 명안로78번길 25)

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

272,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 16.40㎡ (약 4.96평)

토지지분: 16.4021㎡ (약 4.96평)

건물면적: 52.88㎡ (약 16.00평)

건물지분: 52.8775㎡ (약 16.00평)

전용면적: 52.88㎡ (약 16.00평)

1.6. 매각대상 및 경매구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.7. 채권자

이OO

1.8. 건축 정보

사용승인일: 2021년 12월 20일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 3층 301호

1.9. 특이사항

공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 '충렬중학교' 북서측 인근에 소재하며, 주변은 아파트, 소형 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

명장동 136-9번지는 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 30m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

* 교육 시설: 충렬중학교, 명진초등학교, 동래고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 편의 시설: 다수의 편의점(GS25, CU 등), 소규모 마트, 병원, 약국, 다양한 음식점 등이 근접해 있습니다.

* 공원/녹지: 명장공원 등이 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

2.6. 혐오시설 유무

본건 주변에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (접수일자: 2024년 10월 29일, 채권자: 이효영, 채권금액: 60,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

없음. (말소기준권리보다 선순위의 권리 중 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 김은아

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 08월 26일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 명시되어 있으나 대항력이 존재하므로, 인수 여부에 대한 철저한 확인 및 법원 확인이 필요합니다.

3.3. 2. 한대옥

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 08월 26일

확정일자: 2022년 05월 19일

배당신고일자: 2025년 08월 14일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 주의 문구

김은아 임차인은 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 낙찰 후 법원에 권리 신고 및 배당 요구 내역을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

3.5. 등기부채권 총액

60,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 준주거지역에 위치하며, 아파트와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 주거 환경

주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

4.3. 잠재력

명장동 일대는 지속적인 주거 환경 개선 및 신축 공급이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 상가 및 주변 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 외식, 의료, 금융 등의 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통망

시내버스 노선이 다양하게 운영되고 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.3. 건물 상태

2021년 12월 준공된 신축급 아파트로, 건물 노후도가 낮고 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (김은아)

보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 대항력이 있어, 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 공동담보물건

본 물건이 공동담보로 묶여 있는 다른 물건의 경매 진행 상황이나 결과가 본 물건의 낙찰가 및 최종 채권 정리에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 내부 조사 제한

이해관계인 부재로 인해 건물 내부의 정확한 이용 상태 및 마감재를 파악하지 못했습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 명장동에 위치한 신축급 아파트로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 주거 지역에 자리하고 있습니다. 2021년 준공이라는 짧은 건축 연한은 큰 장점입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(김은아)의 존재와 공동담보물건이라는 점은 권리 분석 및 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요소를 신중하게 고려해야 함을 시사합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 긍정적이나, 모든 권리 관계는 법원 자료를 통해 최종 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2021년 사용승인된 건물로 잔존 가치가 높고 관리 상태 양호 예상.

* 우수한 입지: 동래구 명장동의 주요 도로 인접, 교통 편리, 생활 편의시설 접근 용이.

* 주거 환경: 주변 아파트 단지 형성으로 안정적인 주거지이며, 향후 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 인수 보증금

감정가: 272,000,000원

인수 보증금: 0원 (본건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.)

9.2. 예상 입찰가 고려 범위

일반적으로 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 이는 대항력 있는 임차인(김은아)의 미상 보증금 및 공동담보물건이라는 점을 감안한 판단입니다.

9.3. 희망 입찰가 (참고)

190,400,000원 ~ 217,600,000원 (감정가의 70% ~ 80%)

9.4. 주의사항

본 예상 입찰가는 참고용으로만 활용하시기 바라며, 실제 입찰가는 반드시 현장 조사, 권리 분석 재확인, 최근 실거래가 및 주변 시세 조사 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.