나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22663 [5] 부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 10층1002호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '창신초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 사직운동장, 대형마트 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 창량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 '종합운동장역' 이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)곤크리트지붕 10층 건물 내 7층 701호외 4개호로서
* 외벽 : 저층 치장석 붙임 및 드라이비트 마감.
* 내벽 : 벽지 마감 등.
* 칭호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노포폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이제한지역(2018-05-02)(54m이하)<건축법>, 상대보호구역(2025-04-28)<교육환경보호에 관한법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22663 (5)

1.2. 부동산 정보

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 10층1002호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 10층 1002호

건축일자: 2019년 11월 21일 (사용승인일: 2020년 7월 14일)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 136,000,000 원

토지면적: 7.10㎡ (약 2.15평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.24㎡ (약 6.12평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.5. 채권자 및 특이사항

채권자: 제OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (입력된 내용 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '창신초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 사직운동장, 대형마트 등이 형성된 지역으로 생활 편의성이 양호한 입지입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 도시철도 3호선 '종합운동장역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 지역 지구 및 제한사항

준주거지역, 가로구역별 최고높이제한지역(54m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존: 2020-07-20 (이준수 외 1명)

공유자전원지분전부이전: 2020-09-11 (김명철)

근저당권: 2021-12-06 (제1,2구잠수기수산업협동조합) 채권최고액 902,000,000원 (말소기준권리)

임의경매: 2025-09-08 (제1,2구잠수기수산업협동조합) 신청채권액 805,204,302원 (부산지방법원 2025타경22663)

가압류: 2026-03-17 (주식회사운현건설) 21,700,000원

주택임차권: 2026-04-22 (안수홍) 70,000,000원 (말소)

등기부채권 총액: 993,700,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-17

확정일자: 2022-02-22

배당신고일자: (입력된 내용 없음)

대항력: 없음

비고: (입력된 내용 없음)

* 임차인: 안

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-17

확정일자: 2022-02-22

배당신고일자: 2025-10-28

대항력: 없음

비고: (입력된 내용 없음)

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

말소기준권리인 근저당권(2021-12-06)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 안 은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 주변으로 대형마트, 근린생활시설 등 다양한 편의시설이 위치하고 있어 생활 인프라가 잘 갖추어진 편입니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

주변 유사 물건들의 최근 실거래가를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

2026년 7월, 부산 동래구에서 거래된 1980년식 연립주택 51.3㎡ (약 15.5평)이 267,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월, 부산 연제구 거제동 566-3번지 메종시티뷰(2023년식 다세대주택) 22.265㎡ (약 6.7평)이 148,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월, 부산 연제구 거제동 676-49번지 궁전주택(1996년식 다세대주택) 72.15㎡ (약 21.8평)이 118,000,000원에 거래되었습니다.

본건(20.24㎡)의 감정가는 136,000,000원으로, 가장 유사한 물건인 메종시티뷰(22.265㎡)의 최근 실거래가(148,000,000원)와 비교할 때, 평당 가격으로 환산 시 본건의 감정가는 시장 가격과 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물이며, 본 물건은 10층에 위치합니다. 건물 외벽은 저층 치장석 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호 구조입니다.

5.2. 내부 시설 및 설비

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 토지 이용 상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

전반적인 권리 분석 결과, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 임차인 안 은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 경매 절차에서 변동 사항이 있을 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다. 공동담보 물건이므로 관련 채무 규모가 클 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

건축물대장상 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축 건물에 속하여 물리적인 노후화에 대한 우려는 크지 않습니다.

6.3. 시장 리스크

부동산 시장 변동에 따른 가격 하락 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 연제구 거제동에 위치한 비교적 신축된 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 부담이 없어 명확한 권리관계 하에 취득 가능합니다. 감정가는 136,000,000원이며, 최근 실거래가 추이를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 사용승인)으로 건물 상태 양호

* 부산 지하철 3호선 종합운동장역 인근 편리한 교통망

* 주변 생활 편의시설 풍부

* 인수할 임차 보증금 없어 명확한 권리관계

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 136,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 시, 유사 면적의 다세대주택(22.265㎡)이 148,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 20.24㎡로, 이를 감안할 때 시장 가격은 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 추정됩니다.

권리관계가 명확하고 투자 부담이 적은 점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 약 135,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.