나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22663 [4] 부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 9층901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '창신초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 사직운동장, 대형마트 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 창량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 '종합운동장역' 이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)곤크리트지붕 10층 건물 내 7층 701호외 4개호로서
* 외벽 : 저층 치장석 붙임 및 드라이비트 마감.
* 내벽 : 벽지 마감 등.
* 칭호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노포폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이제한지역(2018-05-02)(54m이하)<건축법>, 상대보호구역(2025-04-28)<교육환경보호에 관한법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22663 (4)

* 소재지: 부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 9층901호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 159,000,000원

* 토지면적: 8.33㎡ (약 2.52평)

* 건물면적: 23.75㎡ (약 7.18평)

* 준공년도: 2020년

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 본 물건은 부산광역시 연제구 거제동 900-5번지 강일스퀘어빌딩 9층901호에 소재합니다.

* 주변 지역은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 사직운동장, 대형마트 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의성이 우수하고 지역적으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* '창신초등학교'가 남동측 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 교통 여건은 매우 양호한 편으로, 시내버스정류장이 인근에 있으며 부산 도시철도 3호선 '종합운동장역'이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근성 또한 좋으며, 물건의 남서측으로는 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 6일 접수된 제1,2구잠수기수산업협동조합의 근저당권(을4)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (물건명세서 상 지상권에 대한 언급은 있으나, 세부 정보는 누락되었습니다.)

* 집합건물 등기부상 채권 총액은 1,043,700,000원으로, 이는 본 건의 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-25

* 확정일자: 2022-03-03

* 배당신고일자: 2024-03-28

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 (을6)

* 이지영 임차인은 대항력이 없습니다. 이는 전입일자가 확정일자보다 늦고, 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권 등기를 하였기 때문입니다. 따라서 본 임차인은 법원 배당을 통해 보증금을 회수해야 하며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 거제동 일대는 주거, 교육, 상업, 업무시설이 복합적으로 발달하여 지역 내 활발한 경제 활동이 이루어지고 있습니다.

* 종합운동장역을 중심으로 형성된 상권은 꾸준한 유동인구를 확보하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업적 가치가 높습니다.

* 인근의 다세대 주택 및 아파트 단지는 안정적인 배후 주거 수요를 제공합니다.

* 창신초등학교, 대형마트, 사직운동장 등 생활 편의시설 및 여가 시설과의 접근성이 뛰어나 해당 지역의 주거 만족도를 높입니다.

5. 생활정보

* 교육: 창신초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하며, 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 부산 지하철 3호선 종합운동장역이 근접해 있어 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 다양한 버스 노선도 이용 가능합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 여가: 사직운동장이 가까워 다양한 문화 및 체육 활동을 즐길 수 있습니다.

* 건물 내 설비: 위생, 급배수, 화재 탐지 및 경보, 스프링클러, 승강기, 공동현관문, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 등 현대적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 1,043,700,000원에 달하여, 이는 감정가 159,000,000원과 비교했을 때 매우 높은 수치입니다. 이는 채권 회수를 위한 경매가 진행되었음을 보여주며, 낙찰가가 시세 대비 저렴하게 형성될 가능성이 있지만, 채권 회수율 및 명도 진행 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물대장 상 용도와 실제 이용 상태의 차이: 건축물대장 표제부 상 건물 용도는 '업무시설'로 기재되어 있으나, 감정평가서 상 이용 상태는 '공동주택(도시형생활주택)'으로 명시되어 있습니다. 이러한 차이는 향후 건물 이용 및 관리, 또는 재건축 등에 영향을 줄 수 있으므로, 정확한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 본 건 토지는 '준주거지역', '가로구역별 최고높이제한지역(54m 이하)', '상대보호구역'으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건물 신축이나 증축 시 건축 법규상의 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 연제구의 핵심 입지에 위치한 도시형생활주택으로서, 종합운동장역 역세권의 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

* 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 임차인의 대항력이 없어 권리 관계는 명확한 편입니다.

* 그러나 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 낙찰 후에도 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 또한, 건축물대장 상 용도와 실제 이용 상태 간의 차이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 지하철 3호선 종합운동장역을 도보로 이용 가능한 역세권이며, 창신초등학교 및 다양한 생활 편의시설에 대한 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 가치: 2020년에 준공되어 비교적 신축에 속하는 건물로, 도시형생활주택으로서 꾸준한 임대 수요가 예상되어 투자 가치가 있습니다.

* 가격: 높은 채권 총액으로 인해 시세 대비 저렴한 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 수익성: 소형 면적(약 7.18평)으로 1인 가구 대상 임대 수익을 목표로 하거나, 실거주 목적으로도 적합합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 159,000,000원입니다.

* 최근 인근 지역의 유사 면적(약 22.27㎡) 다세대 주택인 '메종시티뷰'(2023년 건축)가 2026년 7월 148,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본 건은 2020년 건축된 건물로, 유사한 시세 수준을 적용하는 것이 합리적입니다.

* 임차인의 보증금 인수분은 없으므로, 낙찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 높은 채권 총액은 시세 대비 저렴한 낙찰가를 기대할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

* 주변 시세, 물건의 연식, 입지 조건 및 제반 권리 관계를 종합적으로 고려할 때, 130,000,000원에서 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다.

* 제시 희망 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.