나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22663 [3] 부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '창신초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 사직운동장, 대형마트 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 창량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 '종합운동장역' 이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)곤크리트지붕 10층 건물 내 7층 701호외 4개호로서
* 외벽 : 저층 치장석 붙임 및 드라이비트 마감.
* 내벽 : 벽지 마감 등.
* 칭호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노포폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이제한지역(2018-05-02)(54m이하)<건축법>, 상대보호구역(2025-04-28)<교육환경보호에 관한법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22663 (3)

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 8층 802호

용도: 도시형생활주택

감정가: 136,000,000원

건축년도: 2020년 (사용승인일 2020-07-14)

1.2. 면적

토지면적: 7.10㎡ (약 2.15평)

토지 지분: 7.096669858146577㎡ (약 2.15평)

건물면적: 20.24㎡ (약 6.12평)

건물 지분: 20.2424㎡ (약 6.12평)

1.3. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOO

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가요항표

1.4. 특이사항

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '창신초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 사직운동장, 대형마트 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 '종합운동장역'이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호함. 종합운동장역까지 도보 약 4분 거리로 예상됨.

2.3. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 10층 건물 내 8층 802호.

외벽: 저층 치장석 붙임 및 드라이비트 마감.

내벽: 벽지 마감 등.

창호: 샷시창호 구조임.

토지 이용: 인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

도로: 본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이제한지역(54m 이하), 상대보호구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부채권 총액: 902,000,000원

* 소유권보존: 2020-07-20, 이준수 외 1명

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2020-09-11, 김명철

* 근저당권 (말소기준권리): 2021-12-06, 제1,2구잠수기수산업협동조합, 902,000,000원

* 임의경매개시결정: 2025-09-08, 제1,2구잠수기수산업협동조합, 805,204,302원

3.2. 임차인 현황

임차인: 장원열

보증금: 30,000,000원

차임: 400,000원

전입일자/확정일자/배당신고일자: 2024-10-15 / 2024-10-15 / 2025-10-15

대항력: 없음

* 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 배당순위에 따라 보증금 전액 또는 일부를 배당받을 것으로 예상되나, 배당표 확정 시 확인 필요.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 경매 물건에 설정된 지상권은 말소기준권리(근저당권 2021-12-06)보다 선순위일 경우 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 본건의 경우, 해당 지상권의 설정 일자 및 내용이 명확히 기재되어 있지 않아 정확한 인수 여부를 판단하기 어렵습니다. 입찰 전 권리분석을 통해 해당 지상권의 선순위 여부 및 그로 인한 영향(토지 이용 제한 등)을 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

본건은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 사직운동장, 대형마트 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 주변에 홈플러스, 메가마트 등이 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 최근 실거래가 동향 (2026년 7월 기준)

* 메종시티뷰 (부산 연제구 거제동 566-3, 다세대, 2023년 건축): 22.265㎡, 1억 4,800만원 (평당 약 665만원)

* 궁전주택 (부산 연제구 거제동 676-49, 다세대, 1996년 건축): 72.15㎡, 1억 1,800만원 (평당 약 163만원) - *이는 면적 대비 매우 낮은 가격으로, 특수 거래 또는 오류일 가능성이 있습니다.*

* 부림 (부산 동래구 거제동 226-1, 연립, 1980년 건축): 51.3㎡, 2억 6,700만원 (평당 약 519만원)

4.3. 시세 분석

본건(전용 20.24㎡)은 비교 대상 중 메종시티뷰(22.265㎡)와 면적이 유사합니다. 메종시티뷰의 최근 거래가(1억 4,800만원)를 고려할 때, 평당 약 665만원 수준입니다.

본건의 감정가 1억 3,600만원은 약 672만원/㎡ (약 222만원/평)으로, 유사 면적대의 최근 거래가 대비 높은 편은 아닙니다.

부동산뱅크 자료에 따르면, 연제구 거제동 일대의 3.3㎡당 매매가는 2026년 7월 4주 기준 약 1,866만원으로, 이는 지역 평균보다 높은 수준입니다. 그러나 이는 주로 대형 아파트 단지의 시세가 반영된 것으로 보입니다.

도시형생활주택 또는 다세대 주택의 경우, 개별 건물의 신축년도, 관리 상태, 위치 등에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다.

4.4. 주변 혐오시설 정보

주변 지역 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 2021년 부산 연제구에서 경로당 이전을 두고 주민들이 집값 하락을 우려하며 반발한 사례가 있어, 지역 내 공동시설 설치에 대한 주민들의 민감도가 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 대형마트, 상업시설 이용이 편리하며, 사직운동장이 인접해 있어 여가 활동 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

창신초등학교가 인근에 위치하며, 이는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 주거 환경

아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물들이 혼재된 지역으로, 주거 환경이 복합적으로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미소멸 권리

본건 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 이는 말소기준권리보다 선순위로 설정된 경우 낙찰자가 인수하게 되며, 해당 토지의 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 정확한 확인 및 법률 전문가 상담이 필요합니다.

6.2. 건물 용도 불일치 가능성

건축물대장상 본 건물이 '업무시설'로도 등재되어 있을 가능성이 있습니다. (JSON 데이터에서 '업무시설'로 표기된 부분이 확인됨). 실제로는 도시형생활주택으로 이용 중이나, 공부상 용도와의 차이로 인해 추후 재산권 행사, 대출, 전입신고 등에 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 채권 총액 대비 감정가

총 채권액이 9억 2백만원으로 매우 높게 설정되어 있는 반면, 감정가는 1억 3천 6백만원으로 채권액이 감정가보다 현저히 높습니다. 이는 유찰 가능성을 높이지만, 채무자의 상황이나 경매 절차 진행에 따라 변동될 수 있습니다.

6.4. 경매 물건의 일반적 위험

경매로 인한 낙찰 후 예상치 못한 하자(누수, 결로, 구조적 문제 등)가 발견될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 연제구 거제동의 역세권(종합운동장역 인근)에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. 창신초등학교와 같은 교육 시설, 대형마트 등 생활 편의시설 접근성이 양호하여 주거 환경이 우수합니다.

다만, 권리분석 상 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 권리가 선순위일 경우 토지 사용에 제약을 받을 수 있으므로, 반드시 확인이 필요합니다. 또한, 건축물대장상 '업무시설'로도 등재되어 있을 가능성이 있어, 실제 주거용 이용과 관련하여 잠재적 문제가 있을 수 있습니다.

임차인 장원열 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 상권 분석 결과, 유사 면적대의 최근 거래 사례를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 3호선 종합운동장역 인근으로 교통이 매우 편리합니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신식입니다.

* 안정적 주거 수요: 아파트, 상업시설 등이 혼재된 지역으로 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 향후 발전 가능성: 지역 개발 계획 등에 따라 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 136,000,000원

최근 유사 면적(22.265㎡) 실거래가: 1억 4,800만원 (평당 약 665만원)

본건 면적(20.24㎡) 기준, 평당 665만원 적용 시 예상가: 약 1억 3,444만원

본건은 미소멸 권리(지상권) 및 건물 용도 불일치 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 125,000,000원 ~ 135,000,000원

* 입찰가는 감정가 수준(1억 3,600만원)을 기준으로 하되, 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 산정했습니다.

* 정확한 가치 판단을 위해서는 현장 임장, 주변 시세 재확인, 권리관계 상세 분석이 필수적입니다.

* 특히, 미소멸 지상권의 인수 여부 및 그 영향을 면밀히 파악하여 입찰가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.