나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22663 [2] 부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '창신초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 사직운동장, 대형마트 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 창량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 '종합운동장역' 이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)곤크리트지붕 10층 건물 내 7층 701호외 4개호로서
* 외벽 : 저층 치장석 붙임 및 드라이비트 마감.
* 내벽 : 벽지 마감 등.
* 칭호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노포폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이제한지역(2018-05-02)(54m이하)<건축법>, 상대보호구역(2025-04-28)<교육환경보호에 관한법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산지방법원 2025타경22663 (2)

소재지

부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 7층702호

건물명

강일스퀘어빌딩

용도

도시형생활주택 (집합건물 건축물대장상 업무시설로도 기재되어 있으나, 전유부 및 감정평가서상 도시형생활주택으로 이용중)

감정가

134,000,000원

면적

토지면적: 7.10㎡ (약 2.15평)

토지지분: 7.096669858146577㎡ (약 2.15평)

건물면적: 20.24㎡ (약 6.12평)

건물지분: 20.2424㎡ (약 6.12평)

건물 정보

건축물대장상 건물 연면적: 1267.82㎡ (약 383.11평)

건축물대장상 대지 면적: 307.8㎡ (약 93.13평)

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 0층, 지상 10층

본건 층수: 7층

사용승인일: 2020년 07월 14일

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

제OOOOOOOOO

특이사항

공동담보

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '창신초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 사직운동장, 대형마트 등이 형성되어 있어 주거 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 도시철도 3호선 '종합운동장역'이 위치해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로 상태

본건 건물 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역에 해당합니다. 또한, 가로구역별 최고높이제한지역(54m 이하) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2021년 12월 06일 접수된 제1,2구잠수기수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리

상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 여기에는 주택임차권(주성환) 및 본건의 임의경매개시결정 또한 포함됩니다.

인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요 없음)

임차인 현황

* 임차인: 주성환 (주 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 27일

* 확정일자: 2022년 10월 12일

* 배당신고일자: 2025년 01월 07일

* 대항력: 없음

임차인 주성환은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액

1,002,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부산광역시 연제구 거제동은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 주변에 아파트 단지, 학교, 사직운동장, 대형마트 등이 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 다세대주택 및 도시형생활주택이 밀집한 지역으로, 유사한 용도의 부동산 거래가 활발하게 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

창신초등학교가 인근에 위치하며, 대형마트 및 다양한 근린생활시설이 가까이 있어 생활 편의성이 우수합니다.

교통 접근성

도시철도 3호선 종합운동장역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 부산 시내 전역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장과 실제 이용 현황의 차이

건축물대장상 본건 건물의 주용도는 '업무시설'로 기재되어 있으나, 감정평가서 요약 및 전유부 정보에는 '도시형생활주택'으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 이는 법률적인 문제 발생 가능성은 낮으나, 향후 재건축/재개발 시 고려될 수 있는 사항입니다.

공동담보 물건

본건이 공동담보로 묶여 경매에 나왔다는 점은 추가적인 담보 물건의 부실로 인해 경매가 진행되었을 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 연제구 거제동에 위치한 강일스퀘어빌딩 7층 702호 도시형생활주택으로, 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 절차에 따른 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축에 가까운 연식 (2020년 사용승인)으로 하자 보수 부담이 적습니다.

종합운동장역(3호선) 인근으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 시 인수되는 권리가 없습니다.

주변에 주거 수요가 풍부하고 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 134,000,000원이며, 전용면적(20.24㎡)당 감정가는 약 6,620,000원/㎡입니다.

최근 인근에서 거래된 유사 면적 및 신축 연도의 다세대 주택(메종시티뷰, 2023년 준공, 22.265㎡)의 거래가는 148,000,000원(약 6,647,000원/㎡)으로, 이는 본건의 감정가 수준과 유사하거나 약간 높은 시세임을 보여줍니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수하는 보증금이 없으므로, 감정가 대비 100% ~ 108% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.