나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61197 [2] 경기도 고양시 덕양구 향동동 522 로데오프라자 2층210호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상8층 건물 내 제2층 제209호외 1개호로서, 외 벽 : 치장 석재 붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 건부지(제1,2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 22미터 내외, 남동측으로 노폭 약 11미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(향동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경61197 (2)

물건 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 522 로데오프라자 2층 210호 (신 주소: 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 68 (향동동))

건물 용도: 근린상가

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부채권 총액 및 근저당권자 확인 기반)

1.2. 감정 및 면적 정보

감정가: 539,000,000원

토지 면적: 22.42㎡ (약 6.78평)

건물 면적: 80.36㎡ (약 24.31평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 정보

형상 및 이용 상태: 본건은 인접도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 건부지(제1,2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설)로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 북동측으로 노폭 약 22미터 내외, 남동측으로 노폭 약 11미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 보행자도로와 접합니다.

3. 건물 현황

3.1. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상8층 건물 내 제2층 제210호입니다.

외부 마감: 치장 석재 붙임 마감 등입니다.

내부 마감: 몰탈 위 페인팅 마감 등입니다.

창호: 샷시 창호 마감 등입니다.

3.2. 건물 용도 및 이용

현재 이용 상태: 근린생활시설로 이용 중입니다.

건축물 표제부 상 주요 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설.

3.3. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 분석 개요

말소기준권리: 2024-10-25 접수된 중소기업은행 근저당권 (권리금액: 870,000,000원)입니다.

총 채권액 (등기부채권 총액): 964,394,382원입니다.

본 경매는 중소기업은행이 신청한 부동산 임의경매입니다.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원입니다. (임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없습니다.)

5. 입지 및 지역 분석

5.1. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역: 일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리).

도로 관련: 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합).

법적 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(향동중학교), 비행안전제4구역(지원), 비행안전제5구역(지원), 제한보호구역(전방지역), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

허가 구역: 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는 토지).

5.2. 주변 편의시설

본건은 "향동중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 자체 조사 결과, 해당 물건지 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

비행안전제4/5구역, 제한보호구역(전방지역) 등으로 인한 고도 제한 및 군사시설 보호법에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

6.2. 채권 총액

등기부채권 총액이 964,394,382원으로 감정가(539,000,000원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 인수될 수 있는 권리 관계(매각으로 소멸되지 않는 권리가 없더라도)에 대한 면밀한 검토를 요구합니다.

6.3. 기타

감정평가서 요약 및 물건명세서 상 특이사항, 주의사항, 특수물건정보, 공부와의 차이, 임대관례 및 기타 사항은 "없음" 또는 "미상"으로 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동에 위치한 근린상가 건물로, 주거 단지 배후 및 지구단위계획구역 내 입지를 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 권리 관계는 말소기준권리 외 다수의 권리가 등기되어 있으나 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 높은 총 채권액과 비행안전구역, 토지거래허가구역 등 잠재적 제약 사항은 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

향동지구 개발과 함께 성장 가능성이 있는 지역의 근린상가라는 점.

공동주택 단지 및 학교 인근에 위치하여 안정적인 배후 수요 기대.

다양한 용도(근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등)로 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 본 물건의 현재 시세, 주변 유사 물건의 실거래가, 향후 개발 전망, 현장 방문을 통한 구체적인 상태 확인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.