나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61174 [2] 경기도 파주시 야당동 1050-1 이든시티 9층908호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트를 배후로 한 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 야당역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상16층 내 제9층 제907호, 제908호로서, - 외벽 : 외장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, - 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

기호(가),(나) : 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔(이든시티) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로 및 동측으로 중로와 각각 접하며, 남측으로 소로의 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(파주운정지구)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 야당동 1050-1번지 이든시티 9층908호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 고양지원 2026타경61174 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 중소기업은행입니다.

감정가는 115,000,000원입니다.

토지면적은 6.39㎡(약 1.93평)이며, 건물 전용면적은 21.17㎡(약 6.40평)입니다.

건물 사용승인일은 2021년 1월 22일입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 대단위 아파트를 배후로 한 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 상가지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 야당역이 있어 교통 여건은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 16층 건물 내 제9층에 위치합니다.

서측으로는 광대로, 동측으로는 중로, 남측으로는 소로(보행자전용도로)와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 대로2류, 소로3류, 중로3류 등 다양한 도로와 접하고 있습니다.

다만, 가축사육제한구역이며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 동안 외국인 등의 특정 주택 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 2월 9일에 접수된 중소기업은행의 근저당권(금액: 116,400,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

따라서 경매 낙찰자는 인수할 보증금이 없는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 송승연

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-16

* 확정일자: 2025-06-04

* 배당신고일자: 2026-07-27

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 등기 및 신탁 말소 이력 있음.

* 다수의 소유권 이전(상속 포함) 및 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 이력이 확인되며, 이 중 근저당(을1)이 말소기준권리이고, 가압류(갑6) 및 임의경매(갑7)는 중소기업은행에 의해 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 162,980,967원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 파주시 야당동은 대규모 아파트 단지를 배후로 하고 있으며, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집한 상가지대로서 유동인구가 풍부한 지역입니다.

인근에 야당역이 위치하여 수도권 접근성이 용이하며, 상업 및 업무 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

주변에 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 경의중앙선 야당역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 단지 인근 및 야당역 주변으로 다수의 상업시설, 식당, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주거 환경: 대단지 아파트 단지가 인근에 있어 주거 편의성이 높으며, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역 지정: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 특정 주택 거래에 대한 제한이 있을 수 있으나, 일반적인 오피스텔 거래에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다.

임대 관계: "기타참고사항"에 임대관계 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 송승연 씨가 기재되어 있으며 대항력이 없어 인수될 보증금은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경의중앙선 야당역 역세권에 위치하며, 주변 편의시설 및 주거 환경이 우수한 오피스텔입니다.

신축 건물에 해당하며, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 없습니다.

다만, 감정평가액 대비 최근 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있어 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 야당역 역세권이라는 우수한 입지 조건

* 비교적 신축인 건물(2021년 사용승인)

* 명확한 권리관계로 인한 인수 부담 없음

* 배후 주거 단지를 통한 안정적인 임대 수요 기대

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 건물(이든시티) 내 유사 면적 오피스텔의 실거래가는 2026년 4월 10층이 80,000,000원, 2026년 5월 3층이 70,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 9층으로, 최근 실거래가 수준을 고려할 때 70,000,000원에서 90,000,000원 사이의 입찰가가 적정할 것으로 판단됩니다.

감정가 115,000,000원 대비 실거래가가 낮은 점을 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 70,000,000원~80,000,000원 범위에서, 적극적으로 고려할 경우 85,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.