나이스옥션 법원경매 의성 2025타경10285 [2] 경상북도 의성군 구천면 용사리 241 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼 · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 의성군 구천면 용사리 소재 '용사3리경로당' 남동측(기호 1), 북동측(기호 2-가) 및 단밀면 용곡리 소재 '용곡들' 경지정리지대(기호 3)에 위치하며 기호 1,2-가) 주위 는 주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며 기호 3) 주위는 농경지로 형성된 경지정리지대입니 다.

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 의성군 구천면 용사리 소재 '용사3리경로당' 남동측(기호 1), 북동측(기호 2-가) 및 단밀면 용곡리 소재 '용곡들' 경지정리지대(기호 3)에 위치하며 기호 1,2-가) 주위 는 주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며 기호 3) 주위는 농경지로 형성된 경지정리지대입니 다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1) : 남측 하향 완경사지에 위치하나 자체 토지는 평탄한 부정형의 토지로서 '전'으로 이용중입니다. 기호 3) : 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서 경지정리된 '답'으로 이용중입니다.

형태 및 이용상태

기호 1) : 남측 하향 완경사지에 위치하나 자체 토지는 평탄한 부정형의 토지로서 '전'으로 이용중입니다. 기호 3) : 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서 경지정리된 '답'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호 1) : 북측으로 아스팔트 포장도로와 접합니다. 기호 3) : 남동측으로 폭 약 4미터의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

인접 도로상태

기호 1) : 북측으로 아스팔트 포장도로와 접합니다. 기호 3) : 남동측으로 폭 약 4미터의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역 가축사육제한구역(2022-09-01)(전부제한구역_(소, 말, 젖소, 기타)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 3) : 농림지역 가축사육제한구역(2022-09-01)(일부제한구역 (소, 말, 젖소, 기타)_1,500㎡이상)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역 가축사육제한구역(2022-09-01)(전부제한구역_(소, 말, 젖소, 기타)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 3) : 농림지역 가축사육제한구역(2022-09-01)(일부제한구역 (소, 말, 젖소, 기타)_1,500㎡이상)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 시멘트벽돌조 기와형 함석지붕 단층 건으로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, - 내벽 : 벽지 및 타일 등 - 바닥 : 장판지 및 타일 등 - 창호 : 샷시창호입니다.

건물의 구조

2-가) 시멘트벽돌조 기와형 함석지붕 단층 건으로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, - 내벽 : 벽지 및 타일 등 - 바닥 : 장판지 및 타일 등 - 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

'주택'으로 이용중입니다.

이용상태

'주택'으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '사진용지'와 같이 제시외건물이 소재합니다.

부합물 및 종물

별첨 '사진용지'와 같이 제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

공부상 지붕이 '스레트'이나 실제 '함석'지붕입니다.

공부와의 차이

공부상 지붕이 '스레트'이나 실제 '함석'지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 2-가) 소재 토지상에 유첨 사진과 같이 제시외 건물이 소재하며 기호 ㄴ,ㄷ)은 일부가 본건 건물이 소재하는 지번외에 걸쳐 있는 것으로 추정 되나 기호 2-가) 단독주택에 대한 부합물로 보아 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 2-가) 소재 토지상에 유첨 사진과 같이 제시외 건물이 소재하며 기호 ㄴ,ㄷ)은 일부가 본건 건물이 소재하는 지번외에 걸쳐 있는 것으로 추정 되나 기호 2-가) 단독주택에 대한 부합물로 보아 평가하였습니다.

물건 비고

(건물만 매각) 건물 대지에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 지분매각(공유자의 우선매수에 관한 특별매각조건이 있음). 제시외 건물 포함 매각. 공부상 스레트 지붕이나 실제 함석지붕.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 의성지원 2025타경10285 (2)

경매구분: 부동산강제경매

2.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 의성군 구천면 용사리 241

용도: 단독주택

매각대상: 건물만 매각

2.3. 면적 정보

건물면적: 87.10㎡ (약 26.3평)

건물 제시외면적: 106.66㎡ (약 32.3평)

* 토지 소유권은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

2.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 59,843,600원

채권자: 오OOOOOOOOOOOO (오케이에프앤아이대부주식회사)

3. 입지조건

3.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 경상북도 의성군 구천면 용사리 소재 '용사3리경로당' 남동측에 위치하며, 주위는 주택과 농경지가 혼재된 농촌 지역입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 지리적 특성

건물이 소재하는 토지는 계획관리지역에 속하며, 인근 토지는 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2024년 12월 31일 (김봉수 외 4명)

* 강제 경매 개시 (말소 기준 권리): 2025년 09월 11일 (오케이에프앤아이대부주식회사, 권리 금액 22,247,642원)

4.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보는 명확히 확인되지 않으나, 보증금 미상 임차인은 인수될 가능성이 있으므로 현장 확인 및 법원 조사가 필요합니다.

4.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명)

4.4. 특이사항 및 권리관계

* 건물만 매각 대상이며, 토지는 매각에서 제외됩니다.

* 공유자의 우선매수신고 가능성이 있습니다.

* 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 토지 사용에 대한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공부상 지붕 재질(스레트)과 실제 지붕 재질(함석)에 차이가 있습니다.

* 별도로 제시외 건물이 소재하며, 이 또한 포함하여 매각됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세

* 해당 물건은 단독주택 건물만 매각되며 토지가 제외되는 특수한 경우로, 인근 부동산 시장에서 직접적인 비교가 가능한 유사 거래 사례를 찾기 어렵습니다.

* 제공된 감정가 59,843,600원을 기준으로 시장 가치를 판단해야 하며, 이는 건물 노후도, 관리 상태, 지역 내 수요 등을 고려한 초기 평가액입니다.

* 유사한 규모의 농촌 지역 단독주택 시세는 입지 및 상태에 따라 편차가 크므로, 상세한 현장 조사를 통한 가치 평가가 필수적입니다.

5.2. 개발 가능성

* 주변이 농경지 및 주택 등으로 형성되어 있어, 즉각적인 대규모 개발보다는 지역 내 수요에 기반한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

* '용사3리경로당'이 인근에 있으며, 주택 및 농경지 위주의 환경입니다.

* 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법정지상권 문제

* 건물만 매각되며 토지 소유권이 매수자에게 이전되지 않으므로, 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불확실한 점은 가장 큰 리스크입니다. 이는 건물 철거의 위험 또는 토지 사용료 지급 의무로 이어질 수 있습니다.

7.2. 건물만 매각에 따른 토지 사용 문제

* 토지 소유자와 건물 소유자(낙찰자) 간의 명확한 토지 사용 권한 및 비용에 대한 합의가 없을 경우, 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

7.3. 공유자 우선매수

* 건물에 대한 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받은 입찰가가 무효화될 수 있습니다.

7.4. 제시외 건물

* 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 건물에 대한 추가적인 관리 또는 철거 비용이 발생할 수 있습니다. 일부 제시외 건물은 인접 지번을 침범했을 가능성이 추정됩니다.

7.5. 공부상 지붕과 실제 지붕 차이

* 공부상 '스레트' 지붕이나 실제 '함석' 지붕으로 확인되어, 향후 재건축이나 증축 시 관련 규제 및 유지보수 비용에 영향을 줄 수 있습니다.

7.6. 혐오시설

* 현재까지 파악된 바로는 본 건 소재지 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 가축 사육 관련 시설이 있을 수 있으므로, 직접적인 환경 조사가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 건물만 매각되는 부동산 강제 경매 건으로, 특히 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이 중대한 리스크 요인입니다. 공유자 우선매수 가능성, 제시외 건물 포함, 공부와 실제 현황의 차이점 등도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 여러 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 건은 일반적인 경매 물건보다 높은 수준의 법률적, 현장 조사 역량을 요구합니다.

9. 투자 포인트

* 매력적인 감정가: 건물 자체의 감정가가 59,843,600원으로, 시장 가치 대비 잠재적 이익을 기대할 수 있는 초기 진입 가격입니다.

* 농촌 주택 수요: 농촌 지역의 고령화 및 귀농·귀촌 수요에 따라, 저렴한 가격으로 주거 공간을 확보하려는 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

* 토지 사용 권한 확보 시 가치 상승: 만약 낙찰자가 토지 소유자와의 협상 또는 법적 절차를 통해 안정적인 토지 사용 권한을 확보한다면, 건물 가치 외 추가적인 상승 여력이 발생할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건은 법정지상권 성립 여부 불분명, 건물만 매각, 공유자 우선매수 등 높은 리스크를 내포하고 있습니다. 이에 따라 예상 입찰가는 감정가 59,843,600원을 기준으로, 잠재적 인수 보증금이 없다는 점을 감안하되, 예상되는 법률 비용 및 추가적인 토지 사용 관련 비용을 충분히 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 현장 조사 및 법률 검토를 통한 정확한 위험 분석이 선행되어야 합니다.

* 이러한 리스크를 감안하여, 감정가의 60% ~ 80% 수준인 약 3,500만원 ~ 4,700만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 법정지상권 관련 조사 결과와 토지 소유자와의 협상 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.