나이스옥션 법원경매 속초 2026타경10014 [18] 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 본관동 5층 1512호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계 · 평가일 2026.02.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 소재 "원암저수지" 북동측 인근에 위치하고 있 으며 주위는 관광숙박시설, 온천, 골프장 등으로 구성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 시내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도로 보 아 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

3필 일단의 부정형상의 토지로서 현황 "콘도미니엄 부지 및 부대시설(사계절썰매장) 부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 56번 지방도 왕복 4차선 도로와 한면 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례 확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역 (조 례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소ㆍ말 300m이상 지역 100마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국가지 원지방도56호)<도로법>, 온천지구(2023-02-27)<온천법>

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 소재 "원암저수지" 북동측 인근에 위치하고 있 으며 주위는 관광숙박시설, 온천, 골프장 등으로 구성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 시내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도로 보 아 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편시 됨.

건물의 구조

<기호2,3> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 8층 중 1층 1137호, 1층 1138호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 인테리어마감 등 바닥 : 마루, 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : 스텐샷시창 등임. <기호4~6> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와)지붕 3층 중 1층 2101호, 1층 2102호, 1층 2103호로 서, 건축물대장상 1997.1.30.자로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 인테리어마감, 타일마감 등 바닥 : 마루, 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : 샷시창 등임. <기호7~13> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 5층 중 1층 4101호, 1층 4102호, 1층 4103호, 1층 4104호, 1층 4105호, 1층 4106호, 1층 4107호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자로 사용승인되 었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 목재, 몰탈 위 페인팅 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : 샷시창 등임. <기호14> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 8층 중 2층 1237호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자 로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 몰탈 위 페인팅, 일부 타일 마감 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : 샷시창 등임. <기호15~18> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와)지붕 3층 중 2층 2205호, 2층 2206호, 2층 2207호, 2층 2208호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어마감 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 마감 등 창호 : - <기호19> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 5층 중 2층 4227호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자 로 사용승인되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지마감 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 벽지마감 등 창호 : 샷시창 등임. <기호20~28> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 8층 중 3층 1321호, 4층 1406호, 4층 1421호, 5층 1505호, 5층 1512호, 5층 1521호, 7층 1733호, 8층 1802호, 8층 1831호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 바닥 : 장판지 및 일부 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 벽지마감 등 창호 : 샷시창구조임. <기호29,30> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 5층 중 지1층 4비09호, 지1층 4비10호로서, 건축물 대장상 1997.1.30.자로 사용승인되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : - <기호31~34> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와)지붕 3층 중 지1층 비01호, 지1층 비02호, 지1층 비 03호, 지1층 비04호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 인테리어마감 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : 샷시창 등임. <기호35> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 8층 중 지1층 비14호로서, 건축물대장상 1997.1.30. 자로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 인테리어마감 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : -

이용상태

기호2,3 : 근린생활시설(기호2 식당, 기호3 CU편의점)로 이용 중임. 기호4 : 목욕탕 및 근린생활시설(공실)로 이용 중임. 기호5 : 근린생활시설(공실) 및 기호3 일부로 이용 중임. 기호6 : 사무실로 이용 중임. 기호7~13 : 세미나실로 이용 중임.(기호10은 창고로 이용 중임.) 기호14 : 사무실로 이용 중임. 기호15 : 휴게실로 이용 중임. 기호16~18 : 일체로 트릭미술관으로 이용 중임. 기호19 : 휴게실(복도)로 이용 중임. 기호20~28 : 콘도미니엄(객실)로 이용 중임. 기호29,30 : 창고(공실)로 이용 중임. 기호31 : 창고(공실)로 이용 중임. 기호32 : 수영장(공실)로 이용 중임. 기호33 : 창고 및 기호34 일부로 이용 중임. 기호34 : 목욕탕으로 이용 중임. 기호35 : 연회장으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 공용 위생설비, 급배수설비, 공용승강기설비, 냉난방설비, 옥내소화전설비, 스프링 클러, 주차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형상의 토지로 "콘도미니엄 및 근린생활시설 부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로를 이용하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

<원암리 331-2번지> 계획관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례 확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역 (조 례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소ㆍ말 300m이상 지 역 100마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국가지원 지방도56호)<도로법>, 온천지구(2023-02-27)<온천법> <원암리 331-7번지> 계획관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례 확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국가지원지방도56호)<도로법>, 온천지구(2023-02-27)<온천법> <원암리 331-8번지> 계획관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국가지원지방도56호)<도로법>, 온천지구(2023-02-27) <온천법>

공부와의 차이

본건 기호3은 공부상 "관광안내실" 이나 현황은 "편의점" 으로, 기호14는 공부상 "레스 토랑" 이나 현황은 "사무실" 로, 기호16은 공부상 "연회장" 기호17은 공부상 "청소년유기장" 기호18은 공부상 "다트장"이나 현황은 기호16~18 일체로 "트릭미술관"으로, 기호 31은 공부 상 "대중음식점" 이나 현황은 "창고"로, 기호33은 공부상 "미용실" 이나 현황은 "창고" 로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

구분건물 회원권으로 본 회원권의 사용여부 및 사용가능일, 명의개서료, 시설관리비 외 추가비용 등 확인 필요

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 속초지원 2026타경10014 (18)

소재지: 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 본관동 5층 1512호

용도: 숙박시설

감정가: 99,000,000원

토지면적: 121.00㎡ (약 36.60평)

토지지분: 121㎡

건물면적: 76.00㎡ (약 22.99평)

건물지분: 76㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOO

특이사항: 구분건물 회원권으로 본 회원권의 사용여부 및 사용가능일, 명의개서료, 시설관리비 외 추가비용 등 확인 필요.

감정평가요약:

본 건은 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 소재 "원암저수지" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 관광숙박시설, 온천, 골프장 등으로 구성된 관광 휴양지역임.

본 건까지 차량 접근 가능하나, 대중교통 사정은 다소 불편함.

토지는 3필 일단의 부정형상으로 콘도미니엄 부지 및 부대시설 부지로 이용 중이며, 본건 건물은 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 지붕 8층 중 5층 1512호로서 1997년 1월 30일 사용승인 되었음.

건물 전유부의 본건 1512호는 콘도미니엄(객실)으로 이용 중임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 소재 "원암저수지" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 관광숙박시설, 온천, 골프장 등으로 구성되어 있어 관광 및 휴양지로서의 기능을 갖추고 있음.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주거지 및 주요 도로와의 연계는 용이함. 그러나 시내버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때, 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편한 편임.

* 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 지붕 8층 건물 중 5층 1512호로, 1997년 1월 30일에 사용승인 되었음. 내외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 벽지도배 및 인테리어 마감 등으로 되어 있음. 본건 1512호는 콘도미니엄(객실)으로 이용 중임.

* 인접 도로상태

본건 토지는 남측으로 56번 지방도 왕복 4차선 도로와 한 면이 접하고 있으며, 단지 내 포장도로를 통해 주 진입이 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 접도구역(국가지원지방도56호), 온천지구로 지정되어 있음. 이는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미함.

* 공부와의 차이

구분건물 감정평가요항표에 따르면, 일부 호실(기호3, 14, 16-18, 31, 33)에서 공부상 용도와 현황 이용 용도 간 차이가 있으나, 본건 1512호는 공부상 용도와 현황 이용 용도가 일치하는 것으로 파악됨.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원임. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건은 지상권이 존재할 수 있으나, 구체적인 개요는 파악되지 않음.

가장 중요한 특이사항으로, 본건은 구분건물 회원권과 관련되어 있음. 이 회원권의 사용 여부, 사용 가능일, 명의개서료, 시설관리비 외 추가 비용 발생 가능성에 대한 철저한 확인이 필요함. 이는 잠재적 추가 비용 발생의 위험 요소임.

* 경매 종류

본건은 채권자 (OOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건임.

1.3. 상권분석

* 관광지 입지

본건이 위치한 고성군 토성면 원암리는 설악산 인근의 관광 벨트에 속하며, 주변에 다수의 관광 숙박시설, 온천, 골프장 등이 밀집해 있어 사계절 관광 수요가 기대되는 지역임.

* 복합 시설

일성설악콘도미니엄 단지 내에는 본건 객실 외에도 식당, 편의점, 세미나실, 연회장, 미술관, 수영장, 창고 등 다양한 부대시설 및 근린생활시설이 운영되고 있어, 단지 이용객들에게 원스톱 서비스를 제공할 수 있는 환경임.

* 잠재 고객층

주요 잠재 고객층은 국내외 관광객, 워크숍/세미나 참가자, 골프 및 휴양 목적 방문객 등이 될 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

단지 내 편의점, 식당 등이 있어 기본적인 생활 편의는 해결 가능함. 인근 관광지 내 식당, 카페, 편의시설을 이용할 수 있음.

* 교통 접근성

차량 이용 시 주요 도로 접근은 용이하나, 대중교통 이용이 다소 불편하다는 점은 거주 목적보다는 단기 체류 및 관광 목적에 더 부합할 수 있음을 시사함.

* 기타

온천지구에 포함되어 있어 관련 관광 자원을 활용할 수 있는 잠재력이 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 회원권 관련 불확실성

본건은 구분건물 회원권과 연관되어 있으며, 이에 따른 추가적인 비용 발생 가능성이 매우 높음. 사용 가능 여부, 명의 이전 비용, 시설 이용료, 연회비 등 구체적인 내용을 반드시 사전에 확인해야 함.

* 건축물 노후화

1997년 사용승인된 건물로, 20년 이상 경과하여 향후 시설 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 소요될 수 있음.

* 대중교통 불편

자가용이 없는 이용객에게는 접근성이 떨어질 수 있어, 특정 이용층 확보에 제약이 될 수 있음.

* 토지 이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 온천지구 등으로 지정되어 있어 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

* 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 발견되지 않았으나, 인근 지역의 개발 계획이나 용도 변경 가능성은 지속적으로 모니터링할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 강원도 고성 지역의 대표적인 관광지 내에 위치한 일성설악콘도미니엄의 숙박시설(객실)로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건임. 감정가는 9,900만원으로, 약 23평 규모의 전유 면적을 가지고 있음. 권리 분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으나, 구분건물 회원권 관련하여 추가 비용 및 이용 제약 가능성이 높아 이에 대한 철저한 사전 확인이 필수적임. 대중교통은 다소 불편하나 차량 접근성은 양호하며, 주변 관광 인프라를 활용할 수 있는 장점이 있음. 건물 노후화 및 토지 이용 제한 등은 잠재적 리스크 요인임.

1.7. 투자 포인트

* 관광 벨트의 중심 입지: 설악산 및 동해안을 잇는 관광 라인의 핵심 지역에 위치하여 관광 수요 확보에 유리함.

* 일괄 매각 통한 가치 상승 잠재력: 토지와 건물을 함께 취득하여 개발, 리모델링, 직접 운영 등 다양한 사업 모델 적용 가능.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 및 잠재 가치를 고려 시, 회원권 관련 리스크를 충분히 해소한다면 합리적인 투자 기회가 될 수 있음.

* 복합 단지 내 시설 활용: 콘도미니엄 외 다양한 부대시설이 운영 중이므로, 시너지 효과를 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 99,000,000원입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외하고 산정되어야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 회원권 관련 상세 비용 및 이용 조건 확인 (최우선 과제)

* 최근 1~2년 이내 유사 콘도미니엄 매물의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 인근 부동산 중개업소 시세 확인

* 건물 노후화 정도에 따른 예상 수리비 산출

* 향후 지역 관광 개발 계획 및 부동산 시장 전망 분석

위 조사를 바탕으로, 회원권 관련 불확실성을 감안한 투자 수익률 및 위험 대비 적정 입찰 가격을 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.