나이스옥션 법원경매 속초 2026타경10014 [6] 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 연수동 1층 4102호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계 · 평가일 2026.02.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 소재 "원암저수지" 북동측 인근에 위치하고 있 으며 주위는 관광숙박시설, 온천, 골프장 등으로 구성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 시내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도로 보 아 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

3필 일단의 부정형상의 토지로서 현황 "콘도미니엄 부지 및 부대시설(사계절썰매장) 부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 56번 지방도 왕복 4차선 도로와 한면 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례 확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역 (조 례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소ㆍ말 300m이상 지역 100마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국가지 원지방도56호)<도로법>, 온천지구(2023-02-27)<온천법>

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 소재 "원암저수지" 북동측 인근에 위치하고 있 으며 주위는 관광숙박시설, 온천, 골프장 등으로 구성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 시내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도로 보 아 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편시 됨.

건물의 구조

<기호2,3> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 8층 중 1층 1137호, 1층 1138호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 인테리어마감 등 바닥 : 마루, 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : 스텐샷시창 등임. <기호4~6> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와)지붕 3층 중 1층 2101호, 1층 2102호, 1층 2103호로 서, 건축물대장상 1997.1.30.자로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 인테리어마감, 타일마감 등 바닥 : 마루, 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : 샷시창 등임. <기호7~13> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 5층 중 1층 4101호, 1층 4102호, 1층 4103호, 1층 4104호, 1층 4105호, 1층 4106호, 1층 4107호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자로 사용승인되 었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 목재, 몰탈 위 페인팅 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : 샷시창 등임. <기호14> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 8층 중 2층 1237호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자 로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 몰탈 위 페인팅, 일부 타일 마감 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : 샷시창 등임. <기호15~18> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와)지붕 3층 중 2층 2205호, 2층 2206호, 2층 2207호, 2층 2208호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어마감 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 마감 등 창호 : - <기호19> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 5층 중 2층 4227호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자 로 사용승인되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지마감 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 벽지마감 등 창호 : 샷시창 등임. <기호20~28> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 8층 중 3층 1321호, 4층 1406호, 4층 1421호, 5층 1505호, 5층 1512호, 5층 1521호, 7층 1733호, 8층 1802호, 8층 1831호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 바닥 : 장판지 및 일부 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 벽지마감 등 창호 : 샷시창구조임. <기호29,30> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 5층 중 지1층 4비09호, 지1층 4비10호로서, 건축물 대장상 1997.1.30.자로 사용승인되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : - <기호31~34> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와)지붕 3층 중 지1층 비01호, 지1층 비02호, 지1층 비 03호, 지1층 비04호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 인테리어마감 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : 샷시창 등임. <기호35> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 8층 중 지1층 비14호로서, 건축물대장상 1997.1.30. 자로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 인테리어마감 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : -

이용상태

기호2,3 : 근린생활시설(기호2 식당, 기호3 CU편의점)로 이용 중임. 기호4 : 목욕탕 및 근린생활시설(공실)로 이용 중임. 기호5 : 근린생활시설(공실) 및 기호3 일부로 이용 중임. 기호6 : 사무실로 이용 중임. 기호7~13 : 세미나실로 이용 중임.(기호10은 창고로 이용 중임.) 기호14 : 사무실로 이용 중임. 기호15 : 휴게실로 이용 중임. 기호16~18 : 일체로 트릭미술관으로 이용 중임. 기호19 : 휴게실(복도)로 이용 중임. 기호20~28 : 콘도미니엄(객실)로 이용 중임. 기호29,30 : 창고(공실)로 이용 중임. 기호31 : 창고(공실)로 이용 중임. 기호32 : 수영장(공실)로 이용 중임. 기호33 : 창고 및 기호34 일부로 이용 중임. 기호34 : 목욕탕으로 이용 중임. 기호35 : 연회장으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 공용 위생설비, 급배수설비, 공용승강기설비, 냉난방설비, 옥내소화전설비, 스프링 클러, 주차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형상의 토지로 "콘도미니엄 및 근린생활시설 부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로를 이용하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

<원암리 331-2번지> 계획관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례 확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역 (조 례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소ㆍ말 300m이상 지 역 100마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국가지원 지방도56호)<도로법>, 온천지구(2023-02-27)<온천법> <원암리 331-7번지> 계획관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례 확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국가지원지방도56호)<도로법>, 온천지구(2023-02-27)<온천법> <원암리 331-8번지> 계획관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국가지원지방도56호)<도로법>, 온천지구(2023-02-27) <온천법>

공부와의 차이

본건 기호3은 공부상 "관광안내실" 이나 현황은 "편의점" 으로, 기호14는 공부상 "레스 토랑" 이나 현황은 "사무실" 로, 기호16은 공부상 "연회장" 기호17은 공부상 "청소년유기장" 기호18은 공부상 "다트장"이나 현황은 기호16~18 일체로 "트릭미술관"으로, 기호 31은 공부 상 "대중음식점" 이나 현황은 "창고"로, 기호33은 공부상 "미용실" 이나 현황은 "창고" 로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 공부상 연수동으로 기재 되어 있으나 현장에서 확인한바 신관동으로 기재되어 있음.
- 목록8과 목록9는 구분벽체가 없이 하나의 세미나실로 사용중이며 목록8 출입문에 금강홀이라고 기재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

속초지원 2026타경10014 (6)

1.2. 소재지

강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 연수동 1층 4102호 (신 주소: 강원특별자치도 고성군 고성대로 47-24)

1.3. 용도

숙박시설 (구분건물 감정평가요항표상 현재 세미나실로 이용 중)

1.4. 감정가

182,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 239.94㎡ (약 72.6평)

* 토지지분: 239.94㎡ (약 72.6평) - 집합건물 대지권 비율로 추정

* 건물면적: 152.00㎡ (약 46.0평)

* 건물지분: 152㎡ (약 46.0평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주식회사더금영 (강제경매 신청 채권자)

1.9. 특이사항

* 공동담보 물건

1.10. 주의사항

* 일괄매각 물건입니다.

* 공부상 '연수동'으로 기재되어 있으나, 현장 확인 결과 '신관동'으로 기재되어 있습니다.

* 목록8(본건 4102호로 추정)과 목록9는 구분 벽체 없이 하나의 세미나실로 사용 중이며, 목록8 출입문에 '금강홀'이라고 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치

본건은 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 소재 '원암저수지' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 주위환경

주변은 관광 숙박시설, 온천, 골프장 등이 밀집한 관광지 내에 구성되어 있습니다.

2.3. 교통상황

* 차량 접근은 용이합니다.

* 본건 남측으로 56번 지방도(왕복 4차선 도로)와 한 면 접하고 있습니다.

* 대중교통 사정은 시내버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 다소 불편할 수 있습니다.

2.4. 토지이용

본건 토지는 3필지로 구성된 일단의 부정형상 토지로서, 현황 '콘도미니엄 부지 및 부대시설(사계절 썰매장) 부지'로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 일성레저산업주식회사 (1997-03-31)

* 말소기준권리: 가압류 (전귀성, 2018-05-10, 금12,244,000원)

* 말소 예정 권리:

* 가압류 (전귀성)

* 압류 (고성군, 2022-04-25)

* 강제경매 (주식회사더금영, 2026-01-22, 금2,000,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 명확히 기재된 지상권은 없으나, 확인 필요)

3.2. 채권자

강제경매 신청 채권자는 주식회사더금영이며, 총 채권액은 2,000,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임차인이 없거나, 인수 부담이 없는 임차인만 존재할 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 고성군 토성면은 설악산과 동해 바다 사이에 위치하여 사계절 관광객이 많이 찾는 지역입니다. 본 건물은 설악산 인근의 관광 숙박 시설, 온천, 골프장 등이 밀집한 상업 및 관광지역에 속해 있습니다.

4.2. 부동산 유형

해당 물건은 콘도미니엄 단지 내 숙박시설로 분류되나, 현재는 내부 수리를 통해 세미나실로 사용되고 있어 일반 콘도 객실과는 다른 용도로 활용되고 있습니다.

4.3. 집객 요인

주변의 설악산 국립공원, 동해안 등의 천혜의 자연환경과 다양한 관광 레저 시설(온천, 골프장 등)이 잠재적인 집객 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 관광 시설: 원암저수지, 설악산 국립공원 접근 용이, 골프장, 온천 시설 등이 인접해 있습니다.

* 편의 시설: 감정평가서상 단지 내 'CU편의점'이 영업 중인 것으로 보이나, 이는 본건(4102호)과는 별개의 시설일 가능성이 높습니다. 기타 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 의료 및 교육 시설: 대규모 병원이나 학교 등은 인근 속초시 등으로 이동해야 접근이 용이할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 및 시설 변경

* 공부상 숙박시설(콘도)이나, 현황은 세미나실로 사용 중이며, 인접 호실과 합쳐져 '금강홀'로 이용되고 있다는 점은 추후 정상적인 콘도 객실 등으로 활용 시 상당한 내부 수리 및 용도 변경 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감정평가상 '기호7~13'이 세미나실로 분류되며, 4102호가 이 그룹에 속합니다.

6.2. 공부상 명칭 불일치

* 공부상 '연수동'이나 현장에서는 '신관동'으로 기재되어 있어, 혼동의 여지가 있습니다.

6.3. 건축물 노후화

* 1997년 사용 승인된 건물로, 건축 후 약 30년이 경과하여 건물 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

* 국가지원지방도 56호선에 접도구역으로 지정되어 있습니다.

* 온천지구(2023-02-27)로 지정되어 있습니다.

* 조례에 따라 가축 사육 제한 구역(개, 닭/오리/메추리, 모든 축종, 젖소/말 등)으로 지정된 지역이 존재하여, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다 (정확한 구역 및 제한 내용은 조례 확인 필요).

6.5. 대중교통 불편

* 차량 접근은 원활하나, 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 고성군 토성면의 주요 관광지 내에 위치한 일성설악콘도미니엄의 숙박시설(현 세미나실)입니다. 감정가는 1억 8,200만 원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리될 것으로 보여 비교적 깔끔한 편입니다.

가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 해당 호실이 본래 용도인 콘도 객실이 아닌, 인접 호실과 통합되어 '금강홀'이라는 명칭의 세미나실로 사용되고 있다는 점입니다. 이는 향후 정상적인 숙박업 용도로의 전환을 위해 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다. 또한, 공부상 동 명칭과의 불일치, 건물 노후화, 지역적 토지이용 제한 사항 등도 종합적으로 고려해야 할 부분입니다.

관광지 내 위치라는 입지적 장점은 있으나, 현재의 용도 불일치 및 그로 인한 추가 비용 발생 가능성은 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 설악산과 동해 바다 접근성이 뛰어난 고성군 토성면의 관광 휴양 지구에 위치하여 레저 및 관광 관련 잠재적 가치가 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 권리상 인수 부담이 적습니다.

* 토지/건물 일괄 취득: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 향후 활용 및 개발 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 철저한 시세 조사를 통해 투자 기회를 발굴할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 심층적인 추가 조사가 필수적입니다.

* 실제 세미나실로 사용 중인 내부 상태 및 구조, 그리고 콘도 객실로 전환 시 필요한 공사 범위 및 예상 비용 정밀 조사.

* 주변 유사 콘도 객실 및 세미나실(또는 근린생활시설)의 실거래가, 임대료, 시세 등 비교 분석.

* 향후 지역 관광 산업 전망 및 본건의 잠재적 임대 수요 분석.

* 토지이용계획 및 제한사항(접도구역, 온천지구, 가축사육제한구역 등)이 실제 재산권 행사에 미치는 영향 평가.

제공된 정보만으로는 합리적인 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가 1억 8,200만 원을 기준으로, 위에서 언급된 리스크 요인(용도 불일치, 노후화, 추가 공사 비용 등)과 입지적 장점(관광지, 권리관계 등)을 종합적으로 고려하여, 철저한 시장 조사를 통해 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.