나이스옥션 법원경매 속초 2026타경10014 [4] 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 온천동 1층 2101호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계 · 평가일 2026.02.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 소재 "원암저수지" 북동측 인근에 위치하고 있 으며 주위는 관광숙박시설, 온천, 골프장 등으로 구성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 시내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도로 보 아 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

3필 일단의 부정형상의 토지로서 현황 "콘도미니엄 부지 및 부대시설(사계절썰매장) 부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 56번 지방도 왕복 4차선 도로와 한면 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례 확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역 (조 례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소ㆍ말 300m이상 지역 100마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국가지 원지방도56호)<도로법>, 온천지구(2023-02-27)<온천법>

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 소재 "원암저수지" 북동측 인근에 위치하고 있 으며 주위는 관광숙박시설, 온천, 골프장 등으로 구성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 시내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도로 보 아 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편시 됨.

건물의 구조

<기호2,3> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 8층 중 1층 1137호, 1층 1138호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 인테리어마감 등 바닥 : 마루, 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : 스텐샷시창 등임. <기호4~6> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와)지붕 3층 중 1층 2101호, 1층 2102호, 1층 2103호로 서, 건축물대장상 1997.1.30.자로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 인테리어마감, 타일마감 등 바닥 : 마루, 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : 샷시창 등임. <기호7~13> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 5층 중 1층 4101호, 1층 4102호, 1층 4103호, 1층 4104호, 1층 4105호, 1층 4106호, 1층 4107호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자로 사용승인되 었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 목재, 몰탈 위 페인팅 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : 샷시창 등임. <기호14> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 8층 중 2층 1237호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자 로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 몰탈 위 페인팅, 일부 타일 마감 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : 샷시창 등임. <기호15~18> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와)지붕 3층 중 2층 2205호, 2층 2206호, 2층 2207호, 2층 2208호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어마감 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 마감 등 창호 : - <기호19> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 5층 중 2층 4227호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자 로 사용승인되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지마감 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 벽지마감 등 창호 : 샷시창 등임. <기호20~28> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 8층 중 3층 1321호, 4층 1406호, 4층 1421호, 5층 1505호, 5층 1512호, 5층 1521호, 7층 1733호, 8층 1802호, 8층 1831호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 바닥 : 장판지 및 일부 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 벽지마감 등 창호 : 샷시창구조임. <기호29,30> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 5층 중 지1층 4비09호, 지1층 4비10호로서, 건축물 대장상 1997.1.30.자로 사용승인되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : - <기호31~34> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와)지붕 3층 중 지1층 비01호, 지1층 비02호, 지1층 비 03호, 지1층 비04호로서, 건축물대장상 1997.1.30.자로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 인테리어마감 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : 샷시창 등임. <기호35> 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 8층 중 지1층 비14호로서, 건축물대장상 1997.1.30. 자로 사용승인 되었음. 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 인테리어마감 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 석고보드 위 페인팅 및 벽지마감 등 창호 : -

이용상태

기호2,3 : 근린생활시설(기호2 식당, 기호3 CU편의점)로 이용 중임. 기호4 : 목욕탕 및 근린생활시설(공실)로 이용 중임. 기호5 : 근린생활시설(공실) 및 기호3 일부로 이용 중임. 기호6 : 사무실로 이용 중임. 기호7~13 : 세미나실로 이용 중임.(기호10은 창고로 이용 중임.) 기호14 : 사무실로 이용 중임. 기호15 : 휴게실로 이용 중임. 기호16~18 : 일체로 트릭미술관으로 이용 중임. 기호19 : 휴게실(복도)로 이용 중임. 기호20~28 : 콘도미니엄(객실)로 이용 중임. 기호29,30 : 창고(공실)로 이용 중임. 기호31 : 창고(공실)로 이용 중임. 기호32 : 수영장(공실)로 이용 중임. 기호33 : 창고 및 기호34 일부로 이용 중임. 기호34 : 목욕탕으로 이용 중임. 기호35 : 연회장으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 공용 위생설비, 급배수설비, 공용승강기설비, 냉난방설비, 옥내소화전설비, 스프링 클러, 주차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형상의 토지로 "콘도미니엄 및 근린생활시설 부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로를 이용하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

<원암리 331-2번지> 계획관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례 확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역 (조 례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소ㆍ말 300m이상 지 역 100마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국가지원 지방도56호)<도로법>, 온천지구(2023-02-27)<온천법> <원암리 331-7번지> 계획관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례 확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국가지원지방도56호)<도로법>, 온천지구(2023-02-27)<온천법> <원암리 331-8번지> 계획관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국가지원지방도56호)<도로법>, 온천지구(2023-02-27) <온천법>

공부와의 차이

본건 기호3은 공부상 "관광안내실" 이나 현황은 "편의점" 으로, 기호14는 공부상 "레스 토랑" 이나 현황은 "사무실" 로, 기호16은 공부상 "연회장" 기호17은 공부상 "청소년유기장" 기호18은 공부상 "다트장"이나 현황은 기호16~18 일체로 "트릭미술관"으로, 기호 31은 공부 상 "대중음식점" 이나 현황은 "창고"로, 기호33은 공부상 "미용실" 이나 현황은 "창고" 로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록4 일부가 목록5와 구분벽체가 없이 사용중인 것으로 보여지나 정확한 여부는 별도의 확인을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2026타경10014 (4)

소재지: 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 온천동 1층 2101호 (새주소: 강원특별자치도 고성군 고성대로 47-24)

용도: 숙박시설 (건축물대장상 주용도: 숙박시설)

감정가: 1,964,000,000원

토지면적: 2195.86㎡ (약 664.31평)

토지 지분: 2195.86㎡ (약 664.31평)

건물면적: 1315.00㎡ (약 397.80평)

건물 지분: 1315㎡ (약 397.80평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 소재 "원암저수지" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 관광 숙박시설, 온천, 골프장 등 휴양 및 관광 관련 시설들로 구성되어 있어 관광 레저 지역의 특성을 보입니다 [cite: provided text]. 또한 설악산 국립공원과 인접하여 자연경관이 우수하며, 동해바다 조망이 가능한 입지입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 용이하며, 본건 남측으로 56번 지방도와 접해 있습니다 [cite: provided text]. 하지만 대중교통 이용은 시내버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 다소 불편할 수 있습니다 [cite: provided text].

2.3. 인접 도로 상태

본건은 단지 내 포장도로를 통해 접근 가능하며, 남측으로 56번 지방도(왕복 4차선)와 한 면 접하고 있어 차량 진출입에 편리한 조건을 갖추고 있습니다 [cite: provided text].

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본건의 말소기준권리는 2013년 12월 30일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다 [cite: provided text].

3.2. 주요 권리 내역

등기부상 소유권 보존은 1997년 3월 31일 일성레저산업주식회사 명의로 되어 있으며, 이후 여러 근저당, 압류, 강제경매 개시결정 등이 설정되었습니다 [cite: provided text].

주요 권리로는 중소기업은행 근저당 (1,380,000,000원), 고성군 압류, 주식회사더금영 강제경매 (2,000,000,000원), 광진구 압류 등이 있습니다 [cite: provided text].

3.3. 인수되는 권리

등기부상 확인되는 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 권리 신고가 누락되었거나 세부 확인이 필요한 지상권이 존재할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다 [cite: provided text].

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원으로, 현재 파악된 임차인은 인수 부담이 없는 것으로 보입니다 [cite: provided text].

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용 현황

본건의 건물 전체 용도는 숙박시설이며, 해당 호실(온천동 1층 2101호)은 건축물대장상 용도와는 달리 목욕탕 및 근린생활시설(현재 공실)로 이용 중인 것으로 파악되었습니다 [cite: provided text]. 주변 건물들은 콘도미니엄 객실, 세미나실, 식당, 편의점, 트릭미술관 등으로 다양하게 이용되고 있습니다 [cite: provided text].

4.2. 주변 시설

본건 주변으로는 설악 파인 리조트, 윈덤 강원 고성, 오션투유리조트, 소노캄 델피노 등 다양한 숙박 및 휴양 시설이 밀집해 있습니다. 또한 설악산 국립공원, 울산바위, 속초해변, 테디베어팜, 통일전망대, 골프장, 온천, 워터파크 등이 인접하여 관광 및 레저 활동에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

일성설악콘도미니엄 단지 내 또는 주변에 편의점, 식당, 카페 등 기본적인 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 단, 본건 호실 자체는 현재 공실 상태로 확인됩니다 [cite: provided text].

5.2. 주변 환경

천혜의 자연환경인 설악산과 동해바다가 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 관광객을 위한 다양한 시설이 발달해 있어 레저 및 휴양 활동에 최적화된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 하자 가능성

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 존재하며, 특히 '목록4 일부가 목록5와 구분벽체 없이 사용 중인 것으로 보여지나 정확한 여부는 별도의 확인을 요함'이라는 주의사항은 임장 시 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다. 이는 실제 사용 면적, 구조 변경, 혹은 타 호실과의 경계 및 이용 문제 등을 야기할 수 있습니다 [cite: provided text].

6.2. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 접도구역(국가지원지방도56호), 온천지구 등의 제한 사항이 있습니다 [cite: provided text, 4]. 이러한 제한은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

'매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 존재할 수 있다는 점은 인수될 수 있는 권리 관계를 파악하기 위해 추가 확인이 필요합니다 [cite: provided text].

7. 종합 의견

본건은 강원도 고성군의 우수한 자연환경과 관광 인프라를 갖춘 지역에 위치한 숙박시설입니다. 일성설악콘도미니엄 단지 내에 위치하여 설악산, 동해바다 등 주요 관광지와 근접하며, 다양한 레저 및 휴양 시설을 즐길 수 있다는 장점이 있습니다. 감정가는 19억 6천여만원 수준이며, 현재는 공실 상태인 것으로 파악됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리되어 있어 낙찰 후 인수될 권리 부담은 적을 것으로 보입니다. 그러나 일부 호실의 실제 이용 현황 및 내부 구조에 대한 확인이 필요한 점, 그리고 잠재적인 지상권 등의 권리 관계는 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 설악산 및 동해바다 인근의 뛰어난 자연환경과 관광 명소 접근성.

* 다양한 부대시설: 콘도 단지 내 및 주변의 풍부한 관광, 레저, 숙박 시설 인프라.

* 숙박/휴양시설 수요: 꾸준한 관광 수요를 바탕으로 숙박, 펜션, 헬스케어 등 다양한 용도로 활용 가능성.

* 경매 특성: 강제경매로 진행되어 채권 확보를 위한 매각이 진행될 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,964,000,000원입니다. 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 본건의 잠재적 가치, 그리고 임장 시 확인될 실제 상태 및 잠재적 리스크 요인(구분벽체 사용 현황, 내부 구조, 지상권 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 임차 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 철저한 권리 분석 후 적정 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

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