나이스옥션 법원경매 울산 2024타경113532 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2673-4 양산물금대방노블랜드아파트1차 115동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2024.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리에 소재하는 "물금고등학교 " 동측 인근에 위치하며 주위는 대단지 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

아파트단지내 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 4층 401호로서
외벽: 페인팅마감 등.
내벽: 벽지마감 등.
창호: 샷시 이중창호.

이용상태

공동주택(아파트).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지역난방에 의한 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 지대의 사다리형에 가까운 토지로 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 내부 및 외부 가로망상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 사항: 미상입니다.
2.기타사항: 없습니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경113532 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2673-4 양산물금대방노블랜드아파트1차 115동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 252,000,000원

토지면적: 33.21㎡ (약 10.05평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

특이사항: 유치권

주의사항: (별도 없음, 다만 유치권 및 지상권 관련 위험 고지)

특수물건정보: 유치권

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리에 소재하며, "물금고등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 대단지 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

아파트 단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 4층 401호입니다.

외벽: 페인팅 마감 등.

내벽: 벽지 마감 등.

창호: 샷시 이중창호.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지역난방에 의한 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 지대의 사다리형에 가까운 토지로, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트 단지 내부 및 외부 가로망 상태가 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타 참고사항

임대관계 사항은 미상입니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황

* 임차인: 에이파이낸셜대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

집합건물 등기부 요약

* 소유권: 대방산업개발주식회사 → 정재진 (매매)

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (2016-08-11, 190,800,000원)

* 본 경매 사건으로 인해 말소되는 권리: 한국주택금융공사 근저당, 주식회사와이비자산관리대부 근저당, 에이파이낸셜대부주식회사 전세권 설정, 에이파이낸셜대부 임의경매, 서울보증보험 가압류, 주식회사케이카캐피탈 가압류, 우리금융캐피탈 가압류, 웰컴저축은행주식회사 근저당부채권근질권 설정.

* 등기부채권 총액: 330,127,792원

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 내용, 존속기간 등을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 양산시 물금읍의 대단지 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 학교(물금고등학교 등) 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거지로서의 상권 기능이 양호합니다. 또한, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 환경이 쾌적하게 유지될 것으로 보입니다. 해당 지역은 계획적인 도시 개발 지역으로, 통상적으로 혐오 시설 입지 가능성은 낮습니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보

* 아파트명: 양산물금1차대방노블랜드

* 주소: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2673-4

* 사용승인일: 2014년 04월 25일

* 규모: 총 19개 동, 1414세대

* 본건 위치: 115동 4층 401호

* 전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

주변 환경

* 교육시설: 물금고등학교, 가남초등학교, 범어중학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 존재

본 건에는 유치권이 신고되어 있습니다. 유치권은 법적으로 낙찰자가 인수해야 할 의무가 발생할 수 있는 권리이며, 이에 따라 예상치 못한 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 인수 여부에 대한 철저한 법률적 검토가 필수적입니다.

소멸되지 않는 지상권

물건명세서 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있습니다. 지상권의 내용, 목적, 존속 기간 등을 면밀히 파악하여 낙찰 후 발생할 수 있는 권리 관계를 정확히 이해해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양산 물금 신도시 내 우수한 입지조건을 갖춘 대단지 아파트입니다. 비교적 최근 준공 연도로 건축 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주변 생활 편의시설 및 교육 환경이 잘 갖추어져 있어 실거주 목적이나 장기적인 투자 관점에서 매력적인 요소를 가지고 있습니다. 최근 동일 면적의 실거래가가 2억 3천 5백만원에 형성된 점은 긍정적입니다.

그러나 본건은 '유치권'이 신고되어 있고, '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다는 매우 중대한 권리상의 위험 요소를 안고 있습니다. 이러한 위험 요소는 예상치 못한 추가적인 비용 발생이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 반드시 입찰 전에 현장 조사, 권리 관계에 대한 심층적인 분석 및 전문가(변호사, 법무사 등)의 자문을 통해 정확한 인수 부담액을 산정한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양산 물금 신도시의 핵심 입지: 생활 인프라 및 교통 여건이 우수한 지역입니다.

* 신축급 대단지 아파트: 2014년 준공으로 단지 상태가 양호하며, 총 1414세대의 대규모 단지로 관리 및 시세 유지에 유리합니다.

* 최근 실거래가 형성: 동일 면적대의 실거래가가 2억 3천 5백만원으로 시세 파악이 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승: 물금 지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 252,000,000원

최근 실거래가 (동일 면적 59.99㎡): 235,000,000원 (2026년 7월 1일)

본 물건은 유치권 및 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 위험 요소를 가지고 있어, 이러한 리스크를 충분히 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 2억 3천 5백만원을 기준으로, 권리상의 위험을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 245,000,000원 (2억 3천만원 ~ 2억 4천 5백만원)

[권고 사항]

상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 유치권 및 지상권 등 본건의 고유 위험 요소에 대한 면밀한 사전 조사와 법률 자문을 거쳐 최종 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다. 특히, 유치권 관련 법적 검토는 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.