나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119370 [1] 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 997-4 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2024.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 상남리에 소재하는 "청량교"북측 인근에 위치하며 부근은 근린상가,창고,주유소 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 평탄한 토지로 주유소부지로 이용 중입니다

인접 도로상태

일단의 토지가 서측으로 폭 약 35미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2) : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(저촉) 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(3) : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

유류탱크 및 주유기 등 주유소설비(기계기구 및 공작물 감정평가명세표참조)가 소재하여 제시목록으로 평가하였습니다

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대사항은 미상입니다. 2.기타사항:없습니다

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가:철근콘크리트구조 스라브지붕 부분 - 사무동 부분 (사용승인일자 : 1995.10.12) 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅, 타일 등. 내벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등. 창호 : 알미늄샤시창. 기호(가) : 철골조 칼라강판지붕 - 캐노피 부분 : 기존부분 (사용승인일자 : 1995.10.12) . 기호(나) : 철골조 칼라강판지붕 - 캐노피 부분 : 증축부분 (사용승인일자 : 2003.06.10)

이용상태

기호(가):사무실,캐노피 기호(나):캐노피

설비내역

위생,급배수설비

부합물 및 종물

없습니다

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대사항은 미상입니다 2.기타사항: (1) 본건 건물 및 기계기구(1) 지하저장탱크 4기 및 기계기구(3) 주유기시설 일부가 타인소유 토지에 과재하여 건립,설치되어 있습니다. (2) 본건 토지 기호 1(997-4번지) 북측에 접한 타인 소유 토지(997-36번지 및 997-7번지)의 일부를 해당 주유소가 점유하고 있어. 이에 점유 부분에 관한 소송이 제기되었으며, 피고측 주유소 소유자 강창화가 점유 토지 내 시설물을 철거하고 해당 토지를 인도할 의무가 있다는 판결이 확정되었습니다〔2019. 6. 20. 대법원 2019다254802 토지인도 사건〕. (3) 원고 측이 제시한 2019.11.25. 판결문 내용에 관한 추가합의서에 따르면, 판결문에 대한 집행은 2020.4.30.까지 집행을 보류하기로 하며 2020. 4. 30.까지 시설물 철거와 토지 인도가 이행되지 않을 경우 매월 일정액의 임료 및 위약금을 지급하기로 한 합의가 있습니다. (4) 따라서 타인 소유 토지에 걸쳐 설치된 것으로 추정되는 20,000ℓ 지하저장탱크 4기 (기계기구 1번), 주유기(기계기구 3번), 경계 블록벽 및 기타 설비 등이 철거 및 토지 인도의 대상이 될 수 있으며 향후 본건 부동산을 취득하는 자가 시설물 철거와 점유 토지 인도 의무를 승계할 가능성이 있으므로, 입찰 및 경매 절차에 각별히 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구목록 포함
2. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함
3. 본건 997-4 토지 북측에 접한 타인 소유 토지(997-36번지 및 997-7번지)의 일부를 해당 주유소가 점유하고 있어 이에 대한 울산지방법원 2018나22091 토지인도 사건의 확정판결이 있고, 채무자겸소유자는 원고에게 이 사건 매각목적물 중 일부 주유소 시설물(별첨 참조)을 철거하고 청량면 상남리 997-7 중 54㎡ 및 청량면 상남리 997-36 중 1㎡를 각 인도하여야 하는, 위 철거 및 인도의무가 매수인에게 승계될 여지 있으므로 응찰시 별도 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 997-4번지에 소재하며, 위험물저장 및 처리시설로 이용 중입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 2,920,175,220원입니다.

토지 면적은 1,362.00㎡ (약 411.71평)이며, 건물 면적은 187.81㎡ (약 56.82평)입니다.

토지 및 건물에 대한 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경119370 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

채권자는 신OOOOOOOO 입니다.

본건은 중복 사건 정보가 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 상남리에 위치하며, 인근은 근린상가, 창고, 주유소 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 토지는 서측으로 폭 약 35미터의 도로에 접하고 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역이며, 광로3류(폭 40m~50m)와 저촉됩니다.

또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다 (축종별 제한 거리 250m 미만 축종).

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부상 말소기준권리는 2018년 9월 14일 접수된 청량농업협동조합의 근저당권(을12)이며, 이에 따라 을구의 근저당권 및 갑구의 가압류, 강제경매, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 또한 2018년 9월 14일 접수된 청량농업협동조합의 근저당권(을10)이며, 동일하게 갑구의 가압류, 강제경매, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 말소 기준 권리 및 채권 총액

토지 및 건물 등기부상의 말소기준권리는 각각 2018년 9월 14일 접수된 청량농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 3,324,654,732원입니다.

3.3. 인수되는 권리 (확인됨)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리사항은 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 사항은 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 주요 시설 및 상태

4.1. 건물 구조 및 용도

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕의 사무동(사용승인일자 1995.10.12)과 철골조 칼라강판지붕의 캐노피 부분(사용승인일자 1995.10.12, 증축 2003.06.10)으로 구성되어 있습니다.

주요 용도는 위험물저장 및 처리시설입니다.

4.2. 부대 설비 (주유소 관련)

유류탱크 및 주유기 등 주유소 설비가 제시목록으로 평가되었습니다.

이 중 일부 지하저장탱크 및 주유기 시설이 타인 소유 토지에 걸쳐 설치된 것으로 확인됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 토지 경계 및 인접지 점유 문제

본건 토지(997-4) 북측에 접한 타인 소유 토지(997-36번지, 997-7번지) 일부를 해당 주유소가 점유하고 있습니다. 이에 대한 토지인도 소송(울산지방법원 2018나22091)의 확정판결이 있으며, 채무자 겸 소유자는 해당 시설물을 철거하고 점유 토지(997-7 중 54㎡, 997-36 중 1㎡)를 인도해야 하는 의무가 있습니다.

5.2. 건물 설비의 타인 토지 점유

건물 및 기계기구, 특히 지하저장탱크 4기 및 주유기 일부가 타인 소유 토지에 걸쳐 설치되어 있습니다.

5.3. 철거 및 인도 의무 승계 가능성

상기 5.1 및 5.2의 타인 소유 토지에 대한 철거 및 인도 의무가 매수인에게 승계될 여지가 매우 높으므로, 입찰 전 반드시 별도 확인이 필요합니다. 2020년 4월 30일까지 집행 유예 및 연체 시 임료 및 위약금 지급 합의가 있었던 점을 고려할 때, 법적 분쟁 해결 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.4. 미확인 임대차 관계

임대차 사항이 미상으로, 잠재적인 임차인의 대항력 유무 및 보증금/차임 미상으로 인한 불확실성이 존재합니다.

5.5. 중복 사건

본 건과 관련하여 중복 사건이 존재하므로, 경매 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

5.6. 경계 확인 필요

인접지와 정확한 경계 확인을 위해서는 지적경계 측량이 필요합니다.

5.7. 주변 시설

주변에는 근린상가, 창고, 주유소 등이 있으며, 제공된 정보 및 검색 결과상 심각한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설 등)은 직접적으로 언급되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획(덕하지구 토지구획정리사업 등)이 진행되는 지역으로, 추후 개발 방향에 따른 가치 변화 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 위험물저장 및 처리시설(주유소)로, 감정가는 높으나 인접 토지 침범 및 그로 인한 철거·인도 의무 승계 가능성이라는 매우 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크는 명확한 해결 방안을 강구하거나 철저한 사전 조사를 통해 인지하고 감수할 수 있는 범위 내에서만 입찰을 고려해야 합니다. 권리 관계는 대부분 말소되므로 인수 부담은 적으나, 점유 및 시설물 관련 법적 분쟁 해결 비용이 예상보다 클 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성 및 광역 교통망과의 연계성이 있는 지역에 위치.

* 용도상 주유소 운영에 필요한 설비 일체 포함 매각.

* 장기적으로 지역 개발(덕하지구 토지구획정리사업 등)에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

8. 예상 입찰가 고려 사항

예상 입찰가는 본건의 감정가(2,920,175,220원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 철거 및 인도 의무 이행에 필요한 예상 비용, 법적 절차 진행 비용, 인접 토지 사용에 대한 협의 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 미확인 임대차 관계에 대한 조사 비용도 감안해야 합니다. 이러한 부대 비용을 감안하여 낙찰 후 실제 투입될 총비용이 부동산의 미래 가치와 시세 대비 합리적인 수준이 될 수 있도록 신중한 접근이 요구됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 법적 리스크 해결 방안 및 관련 비용 산출에 대한 면밀한 전문가의 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.