나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1575 [2] 울산광역시 북구 산하동 979-14 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 산하동 강동산하지구도시개발구역내 강동고등학교 북동측인근에 소재하며, 도시개발구역은 일부 대단지아파트, 일부상가, 일부 학교 등으로 이용중이며 그외는 나지상 태임.

교통상황

차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 1층 및 3층으로 외벽 : 치장석, 페인트 등 내부 : 일련번호1 내부인테리어마감 창호 : 샤시 등

이용상태

일련번호1 점포(다정해 꽃케이크). 일련번호2 공실.

설비내역

위생, 급배수설비, 화재관리, 도시가스(미 연결), 승강기, 일련번호1(천정형에어컨) 등.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 다각형지로 근린생활시설 및 단독주택 부지임.

인접 도로상태등

폭 15미터 정도의 도로에 서측 및 남측으로 접하고 폭 8미터 정도의 도로에 동측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

산하동 979-16 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법> 산하동 979-14 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법> 산하동 979-15 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.일련번호1은 보증금 1천만원 월임료 4십만원으로 탐문되었으나 재확인 바랍니다. 2.일련번호2는 서측도로 기준 지상2층으로 보입니다. 3.강동산하지구 상가지대는 대체로 실거래가에 비해 임대료 수준이 낮은 편이며 낙찰가 율이 낮은편이므로 응찰시 유의하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1575 (2)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 979-14 3층303호

용도: 근린상가

감정가: 218,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하나은행 (등기부상 확인)

1.2. 면적 정보

건물 전용 면적: 76.28㎡ (약 23.0평)

토지 지분 면적: 70.18㎡ (약 21.2평)

총 토지 면적: 1083.6㎡ (약 327.8평)

총 건물 연면적: 1452.82㎡ (약 439.5평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

울산광역시 북구 산하동 강동산하지구 도시개발구역 내에 위치하며, 강동고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 일부 대단지 아파트, 상가, 학교 등으로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건은 폭 15미터 도로에 서측 및 남측으로 접하고, 폭 8미터 도로에 동측으로 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 건의 말소기준권리는 2017년 8월 21일자 하나은행 근저당권 (을3) 입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 등기부 요약

소유권보존: 2017-05-25 (장현경 외 4명)

공유자전원지분전부이전 (매매): 2017-08-21 (박영태)

근저당권 (말소기준권리): 2017-08-21 (하나은행, 528,000,000원)

근저당권 (말소): 2017-08-22 (장현경, 36,011,062원)

임의경매 (말소): 2025-11-24 (하나은행, 193,966,428원, 본건 사건)

임의경매 (말소): 2026-02-19 (하나은행, 사건번호 2026타경97, 중복 사건)

총 등기부채권액: 564,011,062원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

명시된 임차인이 없거나, 낙찰자가 인수해야 할 임차인이 없는 상태입니다.

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 상가 현황

본 물건은 근린상가로 이용 중이며, 현재 3층 303호에는 '다정해 꽃케이크' 상가가 보증금 1천만원, 월 임료 40만원으로 운영 중인 것으로 탐문되었습니다 (재확인 필요).

나머지 1개 호실(일련번호2)은 공실 상태입니다.

4.2. 지역 상권 특성

강동산하지구 상가지대는 전반적으로 실거래가 대비 임대료 수준이 낮은 편이며, 낙찰가율도 낮은 경향을 보입니다. 따라서 응찰 시 주의가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 용도

본 건물은 철근콘크리트 구조에 (철근)콘크리트 지붕을 가지고 있으며, 지상 4층 높이 17.72m입니다. 3층 303호의 전용 면적은 76.28㎡입니다.

주 용도는 제2종근린생활시설이며, 단독주택 용도로도 활용 가능합니다.

건축물 사용승인일은 2017년 5월 15일이며, 내진설계 등급은 VII등급 (0.180g)입니다.

5.2. 주변 환경

인근에 강동고등학교가 위치하고 있습니다.

5.3. 편의 시설

대중교통 이용이 편리하며, 추가적인 편의시설은 주변 지역 조사를 통해 확인 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 경매

본 건 외 울산지방법원 2026타경97의 중복 경매 사건이 존재합니다.

6.2. 도시개발구역

강동산하지구 도시개발구역 내에 위치하여, 향후 개발 계획 및 사업 진행에 따른 변동 가능성이 있습니다.

6.3. 공동담보

공동담보 물건으로, 이와 관련된 추가적인 리스크 요인이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

6.4. 임대 시장

상가 임대료 수준이 낮고 낙찰가율 또한 낮은 편이라는 점은 투자 회수 기간 연장 또는 수익률 하락의 위험 요인이 될 수 있습니다.

6.5. 공실 위험

현재 1개 호실이 공실로, 공실 장기화 시 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.6. 토지 이용 제한

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 특히 준보전산지는 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 강동산하지구 도시개발구역 내 근린상가로, 비교적 신축(2017년 사용승인)에 속하며 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없는 점은 장점입니다. 현재 상가 1개 호실은 임대 중이나, 다른 1개 호실은 공실 상태입니다. 다만, 해당 지역 상권은 임대료 및 낙찰가율이 낮은 편이라는 점, 중복 경매 사건이 존재한다는 점 등은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 강동산하지구 도시개발구역의 장기적인 개발 잠재력.

* 매각 후 소멸되는 권리만 있어 권리 분석이 명확함.

* 현재 운영 중인 상가에서 월 임대 수익 발생.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 218,000,000원을 기준으로 하되, 제공된 정보에 따르면 강동산하지구 상가 지역의 임대료 수준이 낮고 낙찰가율 또한 낮은 편임을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 수익률 및 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.