나이스옥션 법원경매 수원 2024타경104276 [1] 경기도 수원시 장안구 천천동 333 화서역푸르지오더에듀포레 105동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 천천동 소재 "정천중학교" 북서측 인근에 위치하고 부근은 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량 출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽식구조 평지붕 지상25층 건물 중 제6층 제603호로서(사용승인일 2009.01.16.),
-외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
-내벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽지도배 마감 등
-창호 : 하이샷시 등임.

이용상태

아파트(방3, 욕실2, 주방 및 식당, 발코니)로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비 및 지역난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 단지의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 노폭 약 16미터 , 남동측 노폭 약 25미터, 서측 노폭 약 8미터, 북서측 노폭 약16미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가온유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성균관대학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(율천고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(정천중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(정천초등학교(수원교육청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(가온유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(성균관대학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(정천초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고 기타 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경104276 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 한OOOOOOOOOO (한국주택금융공사 추정)

* 특이사항: 중복사건, 정비구역

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 천천동 333, 화서역푸르지오더에듀포레 105동 6층 603호

* 도로명 주소: 경기도 수원시 장안구 화산로 85 (천천동)

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 벽식구조, 철근콘크리트, 평지붕, 지상 25층 건물 중 6층

* 사용승인일: 2009년 1월 16일

* 이용 상태: 방 3개, 욕실 2개, 주방/식당, 발코니

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 550,000,000원

* 토지 면적: 35.13㎡ (약 10.63평)

* 토지 지분: 35.13㎡ (약 10.63평)

* 건물 면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 건물 지분: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 전용 면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 분양 면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 장안구 천천동 소재 "정천중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 단지 정보

* 단지명: 화서역푸르지오더에듀포레

* 총 층수: 25층

* 본 물건 층수: 6층 (603호)

* 건축물 사용승인일: 2009년 1월 16일

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 천천주공아파트재건축정비사업조합 (2009.02.13)

* 소유권 이전: 대한주택공사 (2009.03.18)

* 소유권 이전: 김인화 (2019.09.25, 매매) - 현재 소유자로 추정됩니다.

* 말소기준권리 (을1): 한국스탠다드차타드은행 근저당 (263,450,000원, 2019.09.25)

* 다수의 근저당 및 근저당부채권질권 설정 후 말소(을2, 을2-1, 을3, 을3-1, 을4, 을4-1)

* 임의경매 개시 결정: 한국주택금융공사 (233,912,808원, 2025.01.02, 수원지방법원 2024타경104276) - 본건

* 임의경매 개시 결정: 주식회사씨에스파이낸스대부 (2025.06.26, 수원지방법원 2025타경56564) - 말소됨.

* 등기부채권 총액: 563,450,000원

3.2. 인수되는 권리

* 본 물건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리(을1, 근저당)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 다만, 공시되지 않은 유치권이나 법정지상권 등은 인수될 가능성이 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인 현황 상 임대차 관계 및 보증금, 차임 정보가 확인되지 않으므로, 실제 현장 조사 시 명확한 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 소재한 경기도 수원시 장안구 천천동 일대는 공동주택, 근린생활시설, 교육시설이 균형 있게 분포된 지역으로, 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* "화서역푸르지오더에듀포레"라는 단지명에서 알 수 있듯, 화서역 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수할 것으로 판단됩니다.

4.2. 개발 가능성

* 본 물건이 속한 지역은 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 리모델링 사업 진행을 통해 주거 환경 개선 및 단지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 정천초등학교, 정천중학교, 율천고등학교, 가온유치원, 성균관대학교(수원캠퍼스) 등이 위치하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

* 주변 지역 탐문 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

* 본 건은 중복사건으로 분류되어 있어, 유사한 경매 사건이 동시에 진행될 수 있습니다. 낙찰 후 절차상 혼란이 발생할 수 있으므로, 사건 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

6.2. 정비구역 관련

* 정비구역으로 지정된 지역은 향후 재개발 또는 리모델링 사업이 진행될 수 있습니다. 사업 진행 시 추가적인 비용 발생이나 절차 상의 변동 가능성이 있으므로, 해당 지역의 정비 사업 추진 현황 및 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 기타

* 임대차 관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 제공되지 않아 정확한 권리관계를 파악하기 어렵습니다. 이는 인수될 가능성이 있는 잠재적 부담으로, 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 장안구에 위치한 신축 아파트로, 양호한 교육 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 정비구역으로 지정되어 있어 장기적인 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 무리는 없어 보입니다. 그러나 중복사건, 임대차 관계 미상, 소멸되지 않는 권리(지상권) 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시 장안구 천천동, 화서역 인근에 위치하여 생활 편의성과 교통 접근성이 뛰어납니다.

* 교육 환경: 초, 중, 고등학교 및 대학교가 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 개발 잠재력: 정비구역 지정으로 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리관계 정리: 말소기준권리 외 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 550,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 명도 용이성, 예상되는 수리비, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 현재 시세 및 최근 유사 물건의 경매 동향을 파악하는 것이 중요하며, 명도 비용, 취득세 등 제반 경비와 예상되는 수익률을 고려하여 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.