나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1839 [6] 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남측 근거리에 위치하여, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

공희 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호외 8개호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 내부인테리어, 벽지도배, 타일붙임 마감 등 창호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

각호 공동주택으로 이용중임(후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

공희 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

655-5번지: 서측 및 북동측으로 폭 약6M,8M 내외의 포장도로와 각각 접함. 655-2번지: 북동측으로 폭 약8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

655-5 번지 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관 한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대주택) 655-2 번지 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관 한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1839 (6)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2, 라임하우스 비동 3층 303호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 9600만원

토지면적: 29.05㎡ (약 8.79평)

건물면적 (전용면적): 43.23㎡ (약 13.08평)

건물명: 라임하우스 B동

건물층수: 3층 (총 5층)

준공년월: 2022년 6월 14일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 공동담보

2. 입지조건

해당 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, "세류중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 접근성 측면에서는 서측 및 북동측으로 폭 약 6~8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 케OOOOOOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 6월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

이 외 다수의 근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등기 등이 등재되어 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 24억 200만 원에 달합니다.

임차인 현황:

* 이우민

보증금: 1억 4000만원

차임: 0원

전입일자: 2023년 1월 30일

확정일자: 2023년 1월 30일

배당신고일자: 2025년 11월 26일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인은 전입일 및 확정일자를 갖추었으나 대항력이 없어, 보증금 전액이 배당을 통해 회수될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

대상 물건은 공동주택, 단독주택 등이 밀집한 전형적인 주거 지역 내에 위치합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

상업적 가치가 매우 높은 지역은 아니나, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상업 시설과의 연계성이 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 본건은 3층에 위치하고 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있어 주거 편의성이 양호합니다.

각 세대는 공동주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.

주변에는 학교(세류중학교) 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

해당 물건지는 군사 시설과 관련된 지역으로, 토지이용계획상 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.

이는 항공기 소음이나 비행 경로로 인한 영향을 받을 수 있음을 의미하며, 생활에 불편을 초래할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

임대 관계는 미상으로 파악되나, 본 건의 임차인은 대항력이 없어 낙찰자의 직접적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 라임하우스 비동 303호는 2022년에 준공된 비교적 신축급 다세대주택으로, 건물 상태 및 설비 측면에서 양호한 편입니다.

세류중학교 인근에 위치하며 주거 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없다는 점이며, 이는 권리 분석상 깔끔한 물건임을 시사합니다.

다만, 비행안전구역 및 소음대책구역에 속해 있어 소음 등 관련 민감 사항에 대한 사전 점검이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축인 2022년식 건물로, 관리 상태 및 시설 면에서 경쟁력이 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 명확하여 명도 진행에 용이성이 있습니다.

수원시 권선구 지역의 꾸준한 주택 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 9600만원

주변 유사 신축 다세대주택(2022년식, 54.11㎡)의 최근 매매가가 2억 6000만원인 점을 감안할 때, 본 건(43.23㎡)의 시세는 약 2억 780만원 내외로 추정됩니다.

감정가(1억 9600만원) 대비 시장 가치를 고려했을 때, 보수적으로 접근하더라도 현재 감정가는 적정하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

낙찰자가 인수할 보증금이 없으므로, 이를 감안하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 수 있습니다.

본 건의 예상 입찰가는 2억 1500만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.