나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1839 [8] 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남측 근거리에 위치하여, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

공희 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호외 8개호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 내부인테리어, 벽지도배, 타일붙임 마감 등 창호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

각호 공동주택으로 이용중임(후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

공희 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

655-5번지: 서측 및 북동측으로 폭 약6M,8M 내외의 포장도로와 각각 접함. 655-2번지: 북동측으로 폭 약8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

655-5 번지 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관 한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대주택) 655-2 번지 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관 한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1839 (8)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 4층 401호

* 건물명: 라임하우스 B동 401호

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호

* 건축년도: 2021년 ~ 2022년 (준공일 2022.06.14 기준)

* 토지 면적: 42.03㎡ (약 12.71평)

* 건물 면적: 62.54㎡ (약 18.92평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 정보

* 감정가: 297,000,000 원

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 대상 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다.

* 일부 제한사항으로는 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 차주헌 (2022-06-30)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (말소기준권리) - 1,363,200,000원 (2022-06-30)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 - 987,600,000원 (2022-06-30)

* 근저당권공동담보목록: 박은준 - 100,000,000원 (2024-02-08)

* 가압류: 이준우 - 200,000,000원 (2025-08-14)

* 가압류: 주식회사디에스세라믹 - 9,385,950원 (2025-10-15)

* 임의경매개시결정: 화서신용협동조합 - 1,176,501,267원 (2025-11-04)

* 등기부 채권 총액: 2,660,185,950원

3.2. 임차인 현황

* 임대 관계: 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 대항력을 갖춘 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임차 현황을 파악하는 것이 매우 중요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리: 을1 (2022-06-30) 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 매각으로 인하여 소멸되는 권리: 을1, 을3, 을5, 갑2, 갑3, 갑4 (말소 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: (정보 없음. 물건명세서에 지상권 개요만 언급되었으나, 해당 권리사항은 없는 것으로 판단됨.)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 시세 분석

* 대상 물건(라임하우스 B동 401호)은 2021-2022년경 준공된 신축급 다세대주택입니다.

* 인근의 '더스테이세류'(2022년 건축, 전용면적 54.11㎡) 다세대주택이 2026년 7월 8일 260,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 4,805,000원의 시세로 환산할 수 있습니다.

* 대상 물건의 건물 면적 62.54㎡에 이를 적용하면 약 300,500,000원의 시세가 산출됩니다.

* 반면, 유사한 지번(655-2)에 있으나 건축년도가 1981년인 '심우' 연립주택(전용면적 40.13㎡)은 2026년 7월 120,000,000원에서 129,500,000원에 거래되었습니다. 이는 신축 다세대주택과의 시세 차이를 명확히 보여줍니다.

* 감정가(297,000,000원)는 유사 신축 다세대 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 주변에 각종 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설로는 남측 인근에 세류중학교가 위치하고 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5.2. 혐오시설 여부

* 토지이용계획 상 '비행안전제5구역(전술)' 및 '군용비행장 소음대책구역 제3종구역'으로 지정되어 있습니다. 이는 수원 군용비행장(기지)으로 인한 항공기 소음 및 비행 안전 구역에 해당함을 의미합니다. 지속적인 항공기 소음 발생 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 말소기준권리 외 다수의 채권이 등기되어 있으나, 임의경매 사건으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임대관계가 미상이며, 인수될 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 현장 조사를 통한 정확한 점유 및 임차 현황 파악이 필수적입니다.

* 토지이용계획 상 비행안전구역 및 소음대책구역에 해당하여, 추후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 군용비행장 인근 지역으로 항공기 소음 피해가 예상됩니다. 이는 주거 환경의 질에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 비교적 신축인 다세대주택입니다. 주변 학군 및 생활 편의시설이 양호한 편이나, 군용비행장 인근으로 인한 항공기 소음 문제가 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 등기부상 권리관계는 명확히 정리될 것으로 예상되나, 임차인 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 신축급 다세대주택으로서 시세 변동 가능성을 고려할 때, 소음 문제 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 즉시 거주 또는 임대가 용이한 상태입니다.

* 세류동 지역의 주거 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 감정가가 유사 신축 다세대주택의 시장가 수준으로 평가되어, 적정 가격 낙찰 시 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 약 297,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 경매 특성상 초기 입찰 시에는 시세 대비 할인율을 적용하여 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다.

* 또한, 항공기 소음이라는 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 250,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 구체적인 예상 입찰가: 255,000,000원 (이는 감정가의 약 86% 수준이며, 유사 신축 다세대 시세 대비 약간의 할인율을 적용한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.