나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1839 [9] 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남측 근거리에 위치하여, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

공희 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호외 8개호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 내부인테리어, 벽지도배, 타일붙임 마감 등 창호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

각호 공동주택으로 이용중임(후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

공희 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

655-5번지: 서측 및 북동측으로 폭 약6M,8M 내외의 포장도로와 각각 접함. 655-2번지: 북동측으로 폭 약8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

655-5 번지 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관 한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대주택) 655-2 번지 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관 한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1839 (9)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 5층502호 (신주소: 경기도 수원시 권선구 새터로37번길 41-16)

건물 종류: 다세대주택

토지 면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

건물 면적: 44.41㎡ (약 13.43평) (전용면적)

감정가: 223,000,000원

건축물 정보:

* 건축년도: 2022년 (사용승인일 2022년 6월 14일)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 5층 건물 내 5층

* 전용 면적: 44.41㎡ (약 13.43평)

* 연면적: 659.03㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

건물명: 라임하우스 B동

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경:

* 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, "세류중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통 및 접근성:

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 및 도로 상태:

* 대상 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 655-2번지는 북동측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022년 6월 30일 접수)

총 채권액:

* 등기부채권 총액은 약 2,740,657,582원입니다.

인수되는 권리:

* 매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권은 개요에 언급되나, 실제 말소 여부 확인 필요)

임차인 분석:

* 임차인: 신

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 1월 27일

* 확정일자: 2023년 1월 5일

* 배당신고일자: 2025년 11월 28일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

전유부 등기사항 요약:

* 소유권보존 (차주헌, 2022-06-30 접수)

* 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022-06-30 접수, 말소기준권리)

* 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022-06-30 접수, 말소)

* 주택임차권공동담보목록 (신성수, 2023-01-27 사업일자, 2023-01-05 확정일자, 말소)

* 가압류 (이준우, 2025-08-14 접수, 말소)

* 가압류 (낙원새마을금고, 2025-08-28 접수, 말소)

* 가압류 (주식회사디에스세라믹, 2025-10-15 접수, 말소)

* 임의경매 (화서신용협동조합, 2025-11-04 접수, 말소)

1.3. 상권분석

주변 지역 특성:

* 대상 물건이 위치한 세류동 지역은 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 주거 중심 상권입니다.

* 일상생활에 필요한 각종 상업 시설 이용이 편리한 환경입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* "세류중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 근린생활시설이 다양하게 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건물 내 설비:

* 건축물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 특성:

* 5층 건물 중 5층에 위치하여 조망 및 채광 조건이 양호할 수 있습니다. (향은 별도 확인 필요)

* 건축년도가 2022년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다.

* 건축물은 폭 약 8M 미만의 소로에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있습니다. 이는 항공기 소음 및 비행 안전 관련 제약이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 가장 중요한 제한사항으로, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 기준)으로 외국인 등 특정 대상자 또는 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)로 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 되팔거나 전매할 때 절차상 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년에 준공된 비교적 신축인 라임하우스 B동 내 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 해당 물건이 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 별도의 허가를 받아야 하는 절차적 번거로움이 존재합니다. 군사시설 관련 구역 지정 또한 잠재적 고려사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대하기에 유리합니다.

* 우수한 입지: 세류동의 주거 편의성과 교통 접근성이 좋으며, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 말소되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 토지거래허가구역 지정 해제 시 거래 활성화 기대: 허가구역 지정이 해제될 경우, 거래의 제약이 사라져 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 223,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 거래 기준):

* 유사 신축 다세대주택 (54.11㎡, 2022년 준공)이 260,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(44.41㎡)의 시장가치를 환산하면 약 213,378,000원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금: 0원

종합적인 고려:

* 제시된 감정가(223,000,000원)와 추정 시장가(약 213,378,000원)를 고려할 때, 경쟁 정도와 입찰 전략에 따라 입찰가가 결정될 것입니다.

* 보수적으로 접근한다면 190,000,000원부터 시작하여 시장가 수준인 210,000,000원 내외에서 입찰가를 설정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

* 실제 낙찰가는 감정가 또는 시장가 이상으로 형성될 가능성도 배제할 수 없으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 최신 시세를 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.