나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1839 [7] 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남측 근거리에 위치하여, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

공희 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호외 8개호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 내부인테리어, 벽지도배, 타일붙임 마감 등 창호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

각호 공동주택으로 이용중임(후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

공희 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

655-5번지: 서측 및 북동측으로 폭 약6M,8M 내외의 포장도로와 각각 접함. 655-2번지: 북동측으로 폭 약8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

655-5 번지 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관 한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대주택) 655-2 번지 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관 한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1839 (7)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 3층 304호

용도: 다세대주택

감정가: 213,000,000 원 (2억 1천 3백만원)

토지면적: 30.23㎡ (약 9.1평)

토지지분: 30.23㎡ (약 9.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.98㎡ (약 13.6평)

건물지분: 44.98㎡ (약 13.6평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보,

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, "세류중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리(2022.06.30. 근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정된 사실은 없습니다.

현재 파악된 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 이영재

* 보증금: 140,000,000 원 (1억 4천만원)

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2023-02-10

* 확정일자: 2023-01-17

* 배당신고일자: 2025-11-19

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0 원

권리분석상 특별히 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

총 등기부채권액: 2,400,657,582 원 (약 24억 1백만원)

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

2022년 신축된 '더스테이세류'의 경우, 전용면적 54.11㎡(약 16.4평)의 물건이 2026년 7월 260,000,000 원(2억 6천만원)에 거래되었습니다. 이는 약 480만원/㎡ 수준입니다.

1981년에 건축된 '심우' 연립주택의 경우, 전용면적 40.13㎡(약 12.1평) 물건이 2026년 7월 12,000,000 원 ~ 12,950,000 원 (약 1억 2천만원 ~ 1억 3천만원)에 거래되었습니다. 이는 약 300만원/㎡ 수준으로, 건축 연차가 오래되었음을 감안해야 합니다.

본건 다세대주택(건물면적 44.98㎡)의 감정가는 213,000,000 원이며, 최근 신축 다세대주택의 거래가격을 기준으로 산정하면 ㎡당 약 480만원 수준으로 볼 때, 약 216,000,000 원(2억 1천 6백만원) 내외의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다. 감정가가 시세와 유사한 수준으로 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변에 세류중학교가 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

공동주택, 단독주택이 밀집한 지역으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 '군용비행장 소음대책구역 제3종구역'에 포함되어 있어 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

또한, '가축사육제한구역', '도시교통정비지역', '과밀억제권역' 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

제공된 정보에서 특별한 혐오시설과의 인접성은 발견되지 않았으나, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 다세대주택으로, 2021-2022년경 신축된 것으로 추정되는 비교적 최신 건물입니다.

권리관계는 명확하며, 임차인의 대항력 없는 보증금은 인수 대상이 아닙니다.

최근 인근 신축 다세대주택의 실거래가와 비교 시 감정평가액이 적정한 수준으로 판단됩니다.

다만, 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있다는 점은 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

최근 준공된 건물로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이할 것으로 예상됩니다.

인근 신축 다세대주택의 시세와 비교 시, 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 213,000,000원, 유사 신축 다세대주택의 ㎡당 가격(약 480만원)을 고려할 때, 본건(44.98㎡)의 시세는 약 216,000,000원 수준으로 추정됩니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점과 최신 건축 연도를 감안하여, 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 가격에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 205,000,000원 (2억 5백만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.