나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1839 [4] 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남측 근거리에 위치하여, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

공희 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호외 8개호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 내부인테리어, 벽지도배, 타일붙임 마감 등 창호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

각호 공동주택으로 이용중임(후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

공희 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

655-5번지: 서측 및 북동측으로 폭 약6M,8M 내외의 포장도로와 각각 접함. 655-2번지: 북동측으로 폭 약8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

655-5 번지 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관 한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대주택) 655-2 번지 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관 한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1839 (4)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 196,000,000원

토지면적: 29.05㎡ (약 8.79평)

건물면적: 43.23㎡ (약 13.08평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

건축물명: 라임하우스 B동

해당층: 2층 (총 5층)

구조: 철근콘크리트구조

준공연도: 2022년 6월 (소유권보존등기 기준)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다. "세류중학교" 남측 근거리에 위치합니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 인접도로상태

본건 토지는 서측 및 북동측으로 폭 약 6M~8M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

대상 필지(655-2번지)는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 폭 8M 미만의 포장도로와 접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26까지) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 소유권보존: 차주헌 (2022.06.30)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022.06.30, 1,363,200,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022.06.30, 987,600,000원) - 말소

* 주택임차권: 강민규 (2023.01.19 확정, 2023.02.17 전입, 140,000,000원) - 말소

* 가압류: 주식회사디에스세라믹 (2025.10.15, 9,385,950원) - 말소

* 임의경매: 화서신용협동조합 (2025.11.04, 1,176,501,267원) - 말소 (본건 경매)

총 등기부채권액은 약 2,500,185,950원입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 강

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-17

* 확정일자: 2023-01-19

* 대항력: 없음

강민규 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수보증금합계

0원

3.4. 말소기준권리

2022년 6월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 비교적 유사한 조건의 신축 다세대주택(2022년 준공)인 "더스테이세류"(54.11㎡)가 2026년 7월 260,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 1981년식 연립주택("심우", 40.13㎡)은 2026년 7월 120,000,000원 ~ 129,500,000원 수준에서 거래되었습니다.

본건의 건물 면적(43.23㎡)과 준공연도(2022년)를 고려할 때, 감정가 196,000,000원은 최신 거래 사례와 유사한 수준의 시세를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. ㎡당 시세는 약 4,534,000원으로, 신축 다세대주택의 시세 범위 내에 있습니다.

4.2. 건축물정보

본 건물은 2021년 건축 허가를 받아 2022년 6월 사용 승인을 받은 라임하우스 B동으로, 총 5층 규모이며 철근콘크리트 구조입니다. 내외벽 마감 및 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 난방 설비를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

단지 인근에 "세류중학교"가 있으며, 각종 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물설비

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 특이사항및주의사항

공동담보로 경매가 진행 중이며, 채권 총액이 감정가를 크게 상회합니다. 이는 채무의 규모가 매우 크다는 것을 시사하며, 경매 진행 과정에서의 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 권리관계

총 채무액이 25억원을 상회하여 매우 높은 편입니다. 비록 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하 권리는 소멸되지만, 채무 규모 자체는 시장 상황에 따라 물건의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 이용제한

토지이용계획상 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어, 군용 비행장 운영으로 인한 소음 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 매각 시 외국인 등의 특정 대상자나 용도에 대한 거래 제한이 있을 수 있으니 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 신축 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 최신 거래 사례를 분석한 결과, 감정가는 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다. 다만, 채권 총액이 매우 높아 잠재적 리스크가 존재합니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

8. 투자포인트

* 최신 준공(2022년)된 신축 건물로 비교적 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 전용 면적 43.23㎡는 1~2인 가구에 적합한 크기입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 인수하는 보증금이 없습니다.

9. 예상입찰가

감정가 196,000,000원 대비, 주변 시세 및 물건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 약 85~90% 수준의 입찰가를 제안합니다.

현 시세 및 보수적인 입찰 전략을 고려하여 예상 입찰가를 170,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.