나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1839 [5] 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남측 근거리에 위치하여, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

공희 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호외 8개호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 내부인테리어, 벽지도배, 타일붙임 마감 등 창호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

각호 공동주택으로 이용중임(후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

공희 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

655-5번지: 서측 및 북동측으로 폭 약6M,8M 내외의 포장도로와 각각 접함. 655-2번지: 북동측으로 폭 약8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

655-5 번지 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관 한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대주택) 655-2 번지 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관 한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1839 (5)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 2층204호

용도: 다세대주택

건축년도: 2021~2022년 추정

토지면적: 30.23㎡ (약 9.15평)

건물면적: 44.98㎡ (약 13.61평, 전용면적)

감정가: 213,000,000원

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

도로: 서측 및 북동측으로 폭 약 6~8M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 06월 30일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 장 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2023-02-24, 확정일자 2023-01-27. 권리분석상 대항력 없음으로 기재되어 있습니다.

등기부채권 총액: 2,500,185,950원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

주변에 세류중학교가 있어 학생 유동인구가 존재할 수 있으며, 주거지의 특성상 배후 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 편리하게 이용 가능합니다.

교육시설: 세류중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통시설: 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 채무 규모가 크므로 채무 이행 여부 및 추가적인 권리 변동 가능성을 고려해야 합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경이 보통 수준이며 교통 접근성도 양호한 편입니다.

건축연도가 비교적 신축(2021~2022년 추정)으로 추정되어 내부 상태 및 시설 면에서 유리할 수 있습니다.

권리관계는 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태로, 인수할 보증금 부담은 없습니다.

다만, 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되는 점은 잠재적 리스크 요인으로 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 다세대주택으로 시세 상승 잠재력 보유.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적음.

안정적인 주거 지역 내 위치.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 213,000,000원

주변 시세 분석:

* 인근 "더스테이세류"(신축급 다세대, 54.11㎡)가 2026년 7월 260,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 본 물건(44.98㎡)의 시세를 환산하면 약 210,000,000원 ~ 225,000,000원 수준으로 예상됩니다.

인수 보증금: 0원

입찰가 산정: 감정가 213,000,000원을 기준으로, 주변 신축급 다세대의 시세, 명확한 권리관계, 신축 연도 등 유리한 요소를 고려할 때 감정가 수준 또는 소폭 상향 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 비행안전구역 및 소음대책구역 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.