나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1839 [2] 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남측 근거리에 위치하여, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

공희 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호외 8개호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 내부인테리어, 벽지도배, 타일붙임 마감 등 창호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

각호 공동주택으로 이용중임(후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

공희 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

655-5번지: 서측 및 북동측으로 폭 약6M,8M 내외의 포장도로와 각각 접함. 655-2번지: 북동측으로 폭 약8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

655-5 번지 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관 한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대주택) 655-2 번지 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관 한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건 기본사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1839 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 물건 현황

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 2층201호

* 건물용도: 다세대주택

* 토지면적: 28.94㎡ (약 8.75평)

* 건물면적: 43.06㎡ (약 13.02평)

* 건축물대장상 준공일: 2022년 6월 14일

* 감정평가액

* 감정가: 204,000,000원

2. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 도시교통정비지역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26), (대상자: 외국인 등 / 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

3. 권리분석

2.

* 말소기준권리 및 매각으로 소멸되는 권리

* 본 경매물건의 말소기준권리는 2022년 6월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 본 건의 소유권 및 등기된 제반 권리(근저당, 가압류 등)는 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리 (인수보증금)

* 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황

* 임차인: 배

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-07

* 확정일자: 2023-02-03

* 배당신고일자: 2025-11-19

* 대항력: 없음

* 임차인 배 은 대항력이 없으므로, 보증금 140,000,000원은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 요약

* 소유권보존: 차주헌 (2022-06-30)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (1,363,200,000원, 2022-06-30) - 말소기준권리

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (987,600,000원, 2022-06-30)

* 가압류: 낙원새마을금고 (40,471,632원, 2025-08-28) - 말소예정

* 가압류: 주식회사디에스세라믹 (9,385,950원, 2025-10-15) - 말소예정

* 임의경매: 화서신용협동조합 (1,176,501,267원, 2025-11-04) - 본 경매개시결정

* 등기부채권 총액: 2,400,657,582원

4. 상권분석

2.

* 주변 상권 특성

* 본 물건은 세류동의 주거지역에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 세류중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

5. 생활정보

2.

* 건물 구조 및 설비

* 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 본 물건은 B동 2층 201호입니다.

* 외벽은 치장벽돌쌓기 및 페인팅 마감, 내벽은 인테리어 및 도배, 타일 마감이며, 창호는 하이샤시 이중창호입니다.

* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 학군 및 편의시설

* 인근에 세류중학교가 위치합니다. (초등학교, 고등학교 등 추가 정보는 검색되지 않음)

* 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 쇼핑, 식당 등 이용이 가능합니다.

* 주변 혐오시설 검색 결과, 특이사항은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

* 권리관계 리스크

* 본 물건은 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액이 약 24억 원으로 매우 높다는 점은 채권자가 다수 존재함을 시사하며, 이는 경매 진행 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대차 관계 리스크

* 임차인 배 은 대항력이 없으므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 인도명령 절차를 진행해야 할 수 있습니다.

* 임차인의 보증금 140,000,000원은 매각으로 인해 소멸되므로 인수되는 금액은 없습니다.

* 기타 리스크

* 감정가 대비 총 부채액이 매우 높습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상(외국인 등)의 경우 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

2.

* 유사 물건 시세 비교

* 제공된 최근 매매 정보 중, 본건과 건축 연도(2022년 준공)가 유사한 "더스테이세류"(전용면적 54.11㎡, 5층, 다세대주택)는 2026년 7월 8일에 260,000,000원에 거래되었습니다.

* 건축 연도(1981년)가 오래된 "심우"(전용면적 40.13㎡, 1~2층, 연립주택)는 2026년 7월 2일 120,000,000원, 2026년 7월 8일 129,500,000원에 거래되었습니다.

* 면적별 시세 분석 (평당가)

* 본건 전용면적 43.06㎡ (약 13.02평)와 유사한 신축 다세대주택 "더스테이세류"(54.11㎡)의 최근 거래가 260,000,000원을 기준으로 평당 약 4,790,000원 (260,000,000원 / 16.37평)으로 산정할 수 있습니다.

* 본건은 "더스테이세류"보다 면적이 작고, 2층에 위치하므로 이를 고려하여 시세 조정을 해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정

* 감정가: 204,000,000원

* 유사 신축 다세대주택의 평당가(약 479만원)를 적용하면, 본건 면적(43.06㎡) 기준 예상 시세는 약 206,000,000원입니다.

* 현재 본건의 감정가가 유사 신축 다세대주택의 시세와 비슷하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 인수되는 인수 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 감정가를 중심으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 제안합니다.

8. 종합 의견

2.

* 본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 신축(2022년 준공) 다세대주택으로, 입지 조건은 보통 수준입니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 감정가 대비 채무 총액이 매우 높았던 점, 토지거래 허가구역 지정 등의 제한사항이 존재합니다.

* 비교 가능한 신축 다세대주택의 최근 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 적정하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

2.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물이므로 즉각적인 리모델링 비용 발생이 적습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

* 시장 가격 대비 경쟁력: 유사 신축 다세대주택 시세와 비교 시, 감정가가 합리적인 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.