나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1839 [3] 경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남측 근거리에 위치하여, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

공희 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호외 8개호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 내부인테리어, 벽지도배, 타일붙임 마감 등 창호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

각호 공동주택으로 이용중임(후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

공희 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

655-5번지: 서측 및 북동측으로 폭 약6M,8M 내외의 포장도로와 각각 접함. 655-2번지: 북동측으로 폭 약8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

655-5 번지 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관 한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대주택) 655-2 번지 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관 한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

1.1. 1.사건번호

수원지방법원 2025타경1839 (3)

1.1. 2.소재지

경기도 수원시 권선구 세류동 655-2 라임하우스 비동 2층202호

1.1. 3.용도

다세대주택

1.1. 4.감정가

213,000,000원

1.1. 5.토지면적

31. 58㎡ (약 9.55평)

1.1. 6.건물면적

46. 99㎡ (약 14.21평)

1.1. 7.매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 8.경매구분

부동산 임의경매

1.1. 9.채권자

케OOOOOOOOOOO

1.2. 건물정보

1.2. 1.건축년도

2022년

1.2. 2.구조

철근콘크리트구조

1.2. 3.층수

5층 건물 내 2층

1.2. 4.전용면적

46. 99㎡ (약 14.21평)

1.2. 5.건축물대장상 용도

공동주택 (라임하우스 B동)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

2.1. 1.위치

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남측 근거리에 위치합니다.

2.1. 2.주위환경

주변은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통접근성

2.2. 1.차량진출입

대상 물건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

2.2. 2.대중교통

인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 관련 사항은 별도 확인 필요)

3.3. 임차인현황

3.3. 1.임차인

최예진

3.3. 2.보증금

140,000,000원

3.3. 3.차임

0원

3.3. 4.전입일자

2023-04-05

3.3. 5.확정일자

2023-02-15

3.3. 6.대항력

없음

3.3. 7.인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역특성

4.1. 1.주거지역

대상 물건은 제1종일반주거지역에 해당하며, 주변으로는 공동주택 및 상가 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있는 지역입니다.

4.2. 유사물건 시세

4.2. 1.최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연식(2022년 준공)의 "더스테이세류" (전용면적 54.11㎡)가 2026년 7월 260,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 15,886,000원/평 (약 4,805,000원/㎡) 수준입니다.

건축년도가 오래된 "심우(342-0)" (전용면적 40.13㎡)는 2026년 7월 120,000,000원 ~ 129,500,000원에 거래되었습니다.

4.2. 2.현재 물건 시세 추정

본건 물건은 전용면적 46.99㎡이며, 2022년에 준공된 최신 건물임을 고려할 때, "더스테이세류"의 거래 사례를 기준으로 시세를 추정할 수 있습니다.

평균 거래가 기준(약 4,805,000원/㎡)으로 산정 시, 본건의 예상 가치는 약 225,779,000원 (46.99㎡ * 4,805,000원/㎡)으로 추정됩니다.

이는 감정가 213,000,000원 대비 소폭 높은 수준으로, 감정가가 시장 가치 대비 합리적이거나 약간 보수적으로 책정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

* 세류중학교가 물건지 남측 근거리에 위치해 있으며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

* 수원시 권선구청 인근에 종합병원(수원시의료원) 및 다수의 병의원, 약국이 소재하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

5.4. 교통 및 기타

* 주변 도로망을 통해 차량 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수할 법적 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 등 등기사항전부증명서 확인 필요)

* 임차인 최예진은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

6.2. 주변환경 리스크

* 대상 물건은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있습니다. 이는 군용 비행장과 인접해 있어 항공기 소음 및 비행 활동으로 인한 생활 불편이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

* 임차인이 존재하므로, 명도 절차가 필요합니다. 대항력은 없으나 원만한 명도를 위해 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 2022년 신축된 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태이며, 임차인의 대항력도 없어 명도에 따른 보증금 부담은 없습니다. 다만, 군사 비행장 인접 지역에 위치하여 항공기 소음 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 이러한 점들을 감안할 때, 합리적인 입찰가로 취득한다면 실거주 또는 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 최신 건축물(2022년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 말소되는 권리가 많아 인수 부담이 없습니다.

* 세류동 지역의 꾸준한 주거 수요를 기반으로 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 경매 감정가 대비 실거래가 및 유사 신축 물건의 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대가 가능합니다.

9. 예상입찰가

제공된 감정가 213,000,000원과 최근 유사 신축 물건의 시세 분석 결과(약 225,779,000원)를 종합적으로 고려하였습니다. 군사 소음 지역이라는 리스크를 감안하여, 시장 가치보다 약간 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

최근 시세 분석 결과와 감정가를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 220,000,000원 수준에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 3.3% 높은 금액이며, 시장 가치와 신축 건물임을 반영한 가격입니다.

낙찰가의 적정성은 최종 입찰 참여 시점의 시장 상황 및 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.