나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600689 [2] 세종특별자치시 해밀동 701 메종블룸 씨동 지1,1,2,3층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다솜 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 해밀동 소재 "해밀고등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 공동주택(연립주택 및 다세대형타운하우스 등) 및 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 근거리에 버스승강장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층,지상3층건내 지1~3층 101호, 102호로서 (사용승인일: 2023.07.12) 외벽 : 치장벽돌,몰탈위 페인팅 등 내부 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호1,2 공히 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지가 폭 약 8미터의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

해밀동 701 :제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 소로2류(폭 8m~10m)(소(국)2-2006)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법>

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기부등본상 '옥탑'은 평가면적에서 제외되어 있으나, 건축물대장상 전유부에 해당 면적이 등재되어 있으니, 경매 진행 및 응찰시 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. -본건에 설치된 태양광설비와 옥탑 등은 거래의 일체성을 고려하여 포함하여 평가하였으니 경매 진행시 확인하시기 바람. -현장조사시 이해관계인의 부재로 본건 내부구조 및 이용상태 등에 대하여는 집합건축물대장상 등록된 건축물 현황도, 외부관찰 등에 의한 평균적 이용상태 등에 의거 조사하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음
등기부등본상 '옥탑'은 평가면적에서 제외되어 있으나, 건축물대장상 전유부에 해당 면적이 등재되어 있음
태양광설비와 옥탑은 건물에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2026타경600689 (2) 사건으로, 세종특별자치시 해밀동 701번지 메종블룸 씨동 지1,1,2,3층 102호에 소재한 다세대주택입니다. 건물면적은 84.95㎡ (약 25.7평)이며, 토지 지분은 212.85㎡ (약 64.4평)입니다. 감정평가액은 1,390,000,000원이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.1. 입지조건

본건은 세종특별자치시 해밀동에 위치하며, "해밀고등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택(연립주택, 다세대형 타운하우스 등)과 단독주택, 농경지, 임야가 혼재된 전형적인 주거지역입니다. 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지는 폭 약 8미터의 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제1종 전용주거지역, 지구단위계획구역, 소로 2류 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 예정지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

소유권은 주식회사 이룩에게 있으며, 2023년 8월 4일 최초 소유권 보존 등기되었습니다. 말소기준권리는 2023년 8월 4일 접수된 세종공주원예농업협동조합의 근저당(을1)입니다. 이 기준 권리보다 후순위인 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부등본상 관련 내용은 확인되지 않습니다. 또한, "토지 별도등기 있음"이라는 주의사항이 명기되어 있어, 토지 사용에 대한 별도의 권리 관계가 존재할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악되었으며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 세종시의 계획적인 주거 단지 내에 위치하고 있어, 신흥 주거 지역으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에 연립주택 및 다세대 주택 단지가 형성되어 있으며, 주거 환경이 양호합니다. 최근 실거래 사례로 인근 "라포르테세종"의 전용면적 84.62㎡ 연립주택이 2024년 10월 7억 6,500만원에 거래된 이력이 있습니다. 이는 본건의 감정가 13억 9천만원과는 상당한 차이를 보이며, 시세 형성 및 감정가의 적정성에 대한 추가적인 분석이 필요함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거지역에 위치하여 비교적 조용한 생활 환경을 제공합니다. 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 해밀고등학교가 가까이 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 주변에 농경지 및 임야가 혼재되어 있어 녹지 공간 확보에도 유리할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 "토지 별도등기 있음"이라는 명시된 주의사항입니다. 이는 토지 소유권 또는 사용 권원에 문제가 있을 수 있음을 의미하며, 경매 취득 후 토지 사용에 대한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 등기부등본상 '옥탑' 면적이 평가에서 제외되었으나 건축물대장상 전유부에 등재되어 있다는 점, 태양광 설비와 옥탑은 건물에 포함하여 평가되었다는 점은 공부와의 차이에 해당하며, 이로 인한 행정적 또는 법적 문제가 발생할 소지가 있습니다. 마지막으로, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태에 대한 확인이 외부 관찰 및 건축물 현황도에 의거하여 이루어졌으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 해밀동의 신축급 다세대주택으로, 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최신 건물로 내부 상태는 좋을 것으로 예상되며, 태양광 설비 및 옥탑 포함 평가로 인한 추가적인 가치 상승 요인도 있습니다. 그러나 '토지 별도등기'라는 매우 중대한 위험 요소를 내포하고 있어, 취득 후 예상치 못한 법적, 금전적 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 감정가와 유사 물건의 실거래가 간 큰 차이를 보이는 점도 투자 결정에 신중을 기해야 할 이유입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급(2023년 사용승인)의 현대적인 주거 공간.

* 세종시 계획 신도시 내 주거 지역으로 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 태양광 설비 및 옥탑 포함 평가로 인한 추가 가치.

* 인근 교통 및 교육 시설 접근성 양호.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,390,000,000원입니다. 하지만, 인근 유사 면적(84.62㎡)의 연립주택이 2024년 10월 7억 6,500만원에 거래된 사례가 있어, 감정가의 적정성에 대한 의문이 제기됩니다. 더불어, "토지 별도등기 있음"이라는 중대한 리스크 요인이 존재하여, 이는 부동산 가치에 상당한 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 이러한 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세와 위험 요소를 감안하여, 본건의 예상 입찰가 범위는 800,000,000원부터 950,000,000원 사이로 분석됩니다. 보수적인 접근을 위한 목표 입찰가는 약 900,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가보다는 현저히 낮은 수준이며, 유사 거래 사례의 시세와 위험 대비 가치를 고려한 수치입니다. 단, '토지 별도등기'의 구체적인 내용에 따라 입찰가는 달라질 수 있으므로, 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.