나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경111351 [1] 서울특별시 서초구 잠원동 73 신반포아파트 112동 9층907호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 잠원동 소재 지하철 "반원초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 대규모 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 지하철 3,7,9호선 고속터미널역이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콩크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 제9층 제907호로서
(사용승인일 1978.06.30.)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

기호 1은 현황 아파트(방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실 등)로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1)은 부정형 토지로서 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 본건 남동측으로 노폭 약 10m내외의 신반포로23길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 국토이용용도지구기타(주구중심) , 아파트지구 , 지구단위계획구역 , 공원(저촉) , 녹지(저촉) , 도로(저촉) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 상대보호구역(2015-08-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 서초구 잠원동 소재 지하철 "반원초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 지하철 3,7,9호선 고속터미널역이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 양호함.

* 인접 도로상태: 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 본건 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 신반포로23길과 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 국토이용용도지구기타(주구중심), 아파트지구, 지구단위계획구역 등 복합적인 용도지역에 해당하며, 공원, 녹지, 도로 등에 저촉되는 부분이 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음. 또한, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

3. 1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2014년 9월 19일 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당(을7)입니다.

* 소멸 예정 권리: 등기사항전부증명서상 을7(근저당), 을24(근저당), 을25(근저당), 을24-1(채권질권), 을25-1(채권질권), 을28(근저당), 갑3(임의경매), 갑4(압류) 권리는 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 상기 권리 외 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 약 1,882,887,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 엄순희

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-04-28

* 확정일자: 2017-02-15

* 배당신고일자: 2024-08-09

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 대규모 아파트 단지 및 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 학교(반원초등학교) 및 근린생활시설이 다수 분포하여 주거 환경이 양호합니다.

* 교통 및 접근성: 지하철 3, 7, 9호선 고속터미널역이 도보 가능한 거리에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성도 우수합니다.

* 상업시설: 반경 내 대형 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

5. 1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 단지명: 신반포아파트 (신반포한신2차)

* 주소: 서울특별시 서초구 잠원동 73번지, 112동 907호

* 준공년월: 1978년 06월 30일

* 총 세대수: 1,572세대 (13개동)

* 최고층수: 12층

* 관리사무소 연락처: 02-591-1869

* 건물 구조 및 이용상태:

* 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 제9층 제907호입니다.

* 전용면적: 68.91㎡ (약 20.85평)

* 분양면적: 제공된 정보 내에서 명확히 확인되지 않습니다.

* 현재 아파트(방 2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실 등)로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 주차 시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 '중복사건'으로 표기되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 진행 중이거나 과거에 있었을 수 있습니다. 입찰 전, 관련 서류 및 법원 기록을 통해 상세 내역을 반드시 확인해야 합니다.

* 재건축 이슈: 신반포2차아파트는 재건축 사업이 추진 중인 단지로, 본건 매수인은 도시및주거환경정비법에 따라 조합원 지위 승계가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 승계 조건, 추가 분담금, 사업 진행 일정 등은 재건축 조합에 직접 문의하여 정확한 정보를 확인해야 합니다.

* 건축물 노후화: 1978년 준공된 건물로, 약 48년이 경과하여 노후화가 상당하며 향후 유지보수 또는 재건축 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 공원, 녹지, 도로 등에 저촉되는 부분이 있어 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 서초구 잠원동의 핵심 입지에 위치한 신반포아파트 112동 907호입니다. 지하철 3, 7, 9호선 고속터미널역을 이용할 수 있는 탁월한 교통 환경과 주변 대규모 상업시설, 교육시설 등 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계상 인수 부담이 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 특히, 재건축 사업이 추진 중인 단지로서 향후 가치 상승의 잠재력이 매우 높습니다. 다만, '중복사건' 표기 및 건물 노후화, 토지이용계획상 제한 사항 등은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다. 재건축 조합과의 협의를 통해 조합원 지위 승계 조건을 확인하는 것이 중요합니다.

8. 1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남 핵심 지역, 트리플 역세권(고속터미널역), 풍부한 생활 인프라.

* 재건축 프리미엄: 사업 추진 중인 신반포2차아파트 재건축 단지로, 미래 가치 상승 기대.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예정, 인수 부담 없는 물건.

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 안정적인 주거 가치 보유.

9. 1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,320,000,000원 (23억 2천만원)

* 최근 매매 사례 (2026년 6월, 전용 68.91㎡): 399,000,000원 ~ 416,000,000원 (3억 9천 9백만원 ~ 4억 1천 6백만원)

* 최근 전월세 사례 (2026년 6월, 전용 68.91㎡): 보증금 3,468만원 ~ 1억 6,000만원, 월세 161만원 ~ 170만원

* 분석:

본건의 감정가는 23억 2천만원으로 기재되어 있으나, 최근 실거래가는 4억원대 초반으로 파악됩니다. 이는 감정가와 실거래가 사이에 매우 큰 괴리가 있음을 보여줍니다. 감정가 산정에 오류가 있거나, 제시된 감정가가 실제 시장 가치와 현저히 동떨어져 있을 가능성이 높습니다.

만약 감정가 23억 2천만원이 정확하다면, 현재 시세 대비 매우 높은 가격이므로 유찰 가능성이 매우 높습니다. 재건축 사업의 잠재력을 고려하더라도, 현재 시장 상황에서는 23억 2천만원은 비현실적인 가격으로 판단됩니다.

따라서 본 예상 입찰가는 현재 시세인 4억원대 초반을 기준으로, 재건축 잠재력과 향후 추가 부담금 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정하였습니다.

본건의 전용면적 68.91㎡ (약 20.85평) 기준으로, 최근 매매가 399,000,000원 ~ 416,000,000원 범위를 참고합니다.

대항력 없는 임차인 엄순희 씨의 보증금 3억원 전액이 배당되지 않더라도 인수 부담은 없습니다.

* 예상 입찰가 범위: 400,000,000원 ~ 450,000,000원 (4억원 ~ 4억 5천만원)

* 주의사항: 제시된 감정가와 실거래가 간의 큰 차이로 인해, 본 물건에 대한 현장 조사 및 권리 분석, 재건축 조합과의 상담 등을 통해 보다 정확한 가치 평가와 함께 신중한 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.