나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103578 [2] 서울특별시 종로구 평창동 116 더가든테라스116 1동 지1,1,2층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 종로구 평창동 소재 ""상명대학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 미술관, 상업용 건물 등으로 형성된 고급 주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 1 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상2층 건내 제지1,1,2층 제101호,
본건 2 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상2층 건내 제지1,1,2층 제102호로서
(사용승인일: 2024.02.08)

외벽: 대리석붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(내부구조 및 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장 시설등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남동측으로 각각 노폭 약 10미터, 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종전용주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 일단의주택단지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103578 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 종로구 평창동 116 더가든테라스116 1동 지1,1,2층102호

* 용도: 다세대주택

* 토지 면적: 233.61㎡ (약 70.67평)

* 토지 지분: 233.61㎡ (약 70.67평)

* 건물 면적: 160.77㎡ (약 48.63평)

* 건물 지분: 160.77㎡ (약 48.63평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 개요

* 감정가: 4,310,000,000 원 (43억 1천만원)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상2층 건물 (사용승인일: 2024.02.08)

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 주차장 설비 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 종로구 평창동에 위치하며, 상명대학교 북동측 인근 지역입니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 미술관, 상업용 건물 등이 혼재된 고급 주택지대입니다.

* 평창동은 서울의 대표적인 고급 주거 지역 중 하나로, 북악산과 북한산 사이에 자리하여 쾌적한 자연환경을 자랑합니다.

2.2. 교통상황

* 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 추후 신분당선 및 강북횡단선 개통 예정으로 대중교통 접근성이 개선될 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 본건 토지는 인접 필지 대비 완경사 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용되고 있습니다.

* 건물 북측 및 남동측으로 각각 노폭 약 10미터, 약 6미터 내외의 포장도로와 접하여 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 도시지역, 제1종전용주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 일단의 주택단지조성사업지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 4월 19일 접수된 강서신용협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 유치권 성립 여부는 불분명하므로 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 4월 11일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상임. 보증금 및 차임이 없더라도, 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

3.4. 유치권 현황

* 허명숙(공사대금 314,600,000원), 최병수(공사대금 48,698,000원), 박민규(공사대금 66,000,000원)가 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 신청채권자는 해당 유치권에 대한 배제 신청서를 제출한 상태입니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 추가 부담해야 할 위험이 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 시세분석

4.1. 주변 매매사례 분석

* 최근(2026년 7월) 서울 종로구 평창동 일대에서 거래된 연립/다세대주택의 사례를 분석한 결과, 35,000만원 ~ 72,000만원 범위에서 거래되었습니다.

* 주요 거래 사례는 다음과 같습니다:

* 84.95㎡ (약 25.7평) 면적의 연립주택이 72,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 2,800만원). [cite:provided JSON]

* 49.57㎡ (약 15.0평) 면적의 다세대주택이 47,500만원에 거래되었습니다 (평당 약 3,167만원). [cite:provided JSON]

* 39.67㎡ (약 12.0평) 면적의 연립주택이 35,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 2,917만원). [cite:provided JSON]

* 상기 거래 사례들은 본건 물건(160.77㎡, 약 48.63평)에 비해 면적이 작아 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

4.2. 감정가 대비 시세 평가

* 본건의 감정가는 4,310,000,000원 (약 43.1억원)으로, 이는 분석된 주변 거래 사례와 비교했을 때 상당히 높은 수준입니다.

* 이는 2024년 2월 사용승인이 완료된 신축 건물이며, 고급 주택지대의 입지, 그리고 160.77㎡ (약 48.63평)의 넓은 면적 등 여러 요인이 반영된 것으로 보입니다.

* 그러나, 분석된 주변 시세와 감정가 간의 큰 괴리는 향후 투자 가치 평가에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 본건은 2024년 2월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 신축 건물입니다.

* 외벽은 대리석 붙임 마감 등 고급스러운 외관을 갖추고 있으며, 샷시 창호를 사용하였습니다.

* 내부에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 구비되어 있으며, 승강기 및 주차장 시설도 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 본건은 서울의 대표적인 고급 주택가인 평창동에 위치하며, 쾌적한 자연환경과 우수한 학군을 갖추고 있습니다.

* 제공된 정보 및 일반적인 평창동 지역 특성을 고려할 때, 주변에 혐오 시설이 있을 가능성은 낮습니다.

* 다만, 최종 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 시설을 직접 확인하시기를 권장합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 유치권: 허명숙, 최병수, 박민규가 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 상당한 금액을 추가로 부담할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

* 채권 총액: 등기부 채권 총액이 7,231,000,000원으로 감정가(4,310,000,000원)를 크게 상회합니다. 이는 경매 절차가 진행되는 근거가 되나, 높은 채권 총액은 물건의 잠재적 위험성을 시사합니다.

6.2. 기타 리스크

* 감정가와 주변 시세의 괴리: 제공된 주변 매매 사례와 비교 시 감정가가 현저히 높습니다. 이는 향후 매각 과정에서 가격 조정의 가능성을 내포합니다.

* 유동화 물건: 본건이 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건 대비 절차상의 미묘한 차이가 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 프리미엄 입지: 서울 최고급 주거지 중 하나인 종로구 평창동에 위치합니다.

* 신축 건물: 2024년 사용 승인된 현대적인 건축물입니다.

* 고급 마감 및 넓은 면적: 160.77㎡ (약 48.63평)의 넓은 면적과 고급 마감재는 높은 주거 가치를 제공합니다.

* 우수한 학군 및 자연환경: 주변에 명문 학교들이 위치하며, 북악산과 북한산 등 자연에 둘러싸여 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울의 대표적인 고급 주택가인 평창동에 위치한 신축 다세대주택으로, 뛰어난 입지와 건물 품질을 자랑합니다. 하지만, 성립 여부가 불분명한 다수의 유치권 신고와 감정가를 상회하는 높은 채권 총액은 낙찰 후 인수할 수 있는 잠재적 부담으로 작용할 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 또한, 주변 시세와 감정가 간의 큰 가격 차이는 신중한 분석을 요구합니다. 철저한 현장 조사와 법률 전문가와의 상담을 통해 유치권의 실체를 파악하고, 본인의 투자 성향과 리스크 감수 능력에 맞춰 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,310,000,000원입니다.

다수의 미확인 유치권 신고, 감정가를 초과하는 높은 채권 총액, 그리고 제공된 주변 시세와의 현저한 가격 괴리를 고려할 때, 상당한 위험 프리미엄을 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 위험 요소를 감안하여, 보수적인 관점에서 약 3,000,000,000원 (30억 원) 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가의 약 70% 수준으로, 잠재적 추가 비용 및 시세 반영을 고려한 추정치입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리 분석의 명확화, 그리고 본인의 투자 성향에 따라 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.