나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103699 [2] 서울특별시 동작구 상도동 317-12 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성민 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 ""상도3동주민센터"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 주상용 건물 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 제반입지조건은 무난함.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 ""상도초등학교"" 남서측 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 기존주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 ""신대방삼거리역"" 등이 소재하여 주변의 제반 교통사정은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진입이 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 대중교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인근 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""주거용 건부지""로 이용중임.

형태 및 이용상태

북서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 2미터의 도로와 접함.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2025-04-03)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 : 2022년 1월 2일 ~ 2026년 1월 28일)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

제시목록 외의 물건

본건 지상에 미등기 주택1동 소재함.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 지하1층 및 지상 3층 단독(다중)주택으로서,
(사용승인일 : 2022.12.02)

외벽 : 석재 판넬 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 하이 샷시 등임.

이용상태

단독(다중)주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 서울중앙지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 2025타경103699 (2)이며, 채권자는 든솔신용협동조합으로 파악됩니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건이며, 중복 사건으로 분류됩니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 서울특별시 동작구 상도동 317-12번지입니다.

용도는 다중주택으로, 지하 1층 및 지상 3층 규모의 철근콘크리트 구조 건물입니다.

건물 사용승인일은 2022년 12월 02일로 신축된 건물입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정평가액은 4,089,707,200원입니다.

토지 면적은 230.00㎡ (약 69.6평)이며, 건물 면적은 412.48㎡ (약 124.8평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치하며, 인근에 "상도3동주민센터"와 "상도초등학교"가 있습니다.

주변은 다세대주택, 주상용 건물, 각종 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재된 기존 주택지대로서, 전반적인 입지조건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 지하철 7호선 "신대방삼거리역"을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량으로의 접근성은 다소 상이한 정보가 존재하나, 동측으로는 노폭 약 8미터 내외, 남측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 일반적인 차량 통행에는 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인근 필지 대비 등고평탄한 사다리형 또는 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 동측 및 남측으로 포장도로와 접하고 있으며, 도로의 상태 및 계통성은 양호한 편입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역 포함), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

최근 2025년 8월 21일부로 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정(2025.8.26.~2026.8.25.)되었으며, 이외에도 과거 지정 기간이 명시된 토지거래 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다.

도시 및 주거환경정비법상 정비구역으로 지정(2025-04-03)되어 있어 향후 정비 사업 추진 가능성도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부등본 상 소유권 변동 이력이 있으며, 가장 최근 소유자는 이레주택개발주식회사입니다.

말소기준권리(근저당권)는 2022년 3월 15일 접수된 주식회사라운드자산관리대부의 근저당권(채권액 합계 9억 6천만원, 11억 8천8백만원, 10억 4천4백만원)입니다.

이 외에도 든솔신용협동조합의 근저당권부채권근질권설정, 서울중앙지방법원의 임의경매개시결정(2025타경103699), 강제경매개시결정(2025타경103965), 동작구 및 구로세무서장의 압류 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 약 31억 9천2백만원으로 기재되어 있습니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부등본 상 소유권 보존 등기일은 2022년 12월 07일이며, 최초 소유자는 이레주택개발주식회사입니다.

건물 역시 말소기준권리(근저당권)는 2022년 12월 07일 접수된 주식회사라운드자산관리대부의 근저당권(채권액 합계 9억 6천만원, 11억 8천8백만원, 10억 4천4백만원)입니다.

다수의 주택임차권 등기가 설정되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 약 56억 4천만원으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수/소멸 여부

제시된 임차인 현황에 따르면, 다수의 임차인이 거주 중입니다.

각 임차인의 보증금 및 차임은 다음과 같습니다.

* 강동현: 보증금 55,000,000원, 차임 70,000원

* 김나연: 보증금 120,000,000원, 차임 300,000원

* 김선중: 보증금 100,000,000원, 차임 0원

* 김영석: 보증금 60,000,000원, 차임 50,000원

* 김호식: 보증금 0원, 차임 0원

* 박성희: 보증금 150,000,000원 (1차 감액분 30,000,000원), 차임 0원

* 박성희: 보증금 180,000,000원, 차임 0원

* 박소정: 보증금 146,000,000원 (1차 감액분 34,000,000원), 차임 0원

* 손현준: 보증금 170,000,000원, 차임 0원

* 송현지: 보증금 160,000,000원, 차임 100,000원

* 신태윤: 보증금 180,000,000원, 차임 0원

* 이창호: 보증금 130,000,000원, 차임 150,000원

* 이현민: 보증금 140,000,000원, 차임 50,000원

* 이희연: 보증금 160,000,000원, 차임 0원

* 이희연: 보증금 130,000,000원, 차임 100,000원

* 장세림: 보증금 140,000,000원, 차임 0원

* 전성훈: 보증금 180,000,000원, 차임 0원

* 전인혁: 보증금 180,000,000원, 차임 0원

* 정슬기: 보증금 140,000,000원, 차임 50,000원

* 조은흠: 보증금 150,000,000원, 차임 150,000원

전체 임차인 모두 "대항력 없음"으로 명시되어 있어, 경매 낙찰 시 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다. "인수 보증금 합계"는 0원입니다.

3.4. 권리분석 요약

등기부상 모든 근저당, 압류, 경매개시결정 등은 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인들 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

따라서, 본 건은 권리 상 특별히 인수할 사항은 없어 보입니다. 다만, '제시목록 외의 물건'에 미등기 주택 1동이 소재한다고 명시된 점은 별도의 확인 및 처리가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

제공된 주변 빌라(다세대) 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 목화빌라(279-235, 1995년식, 55.64㎡) 6.4억원

* 2026년 7월, (244-349, 1986년식, 41.1㎡) 6.95억원

* 2026년 7월, 대성하이빌라B동(279-586, 1991년식, 41.16㎡) 7.4억원

본 건은 다중주택으로, 개별 소유권이 아닌 단일 소유자가 건물을 소유하며 다수의 임대 단위로 구성됩니다. 제시된 비교 물건들은 다세대 주택으로, 소유 구조 및 관리 방식에서 차이가 있습니다.

본 건의 감정가는 40.9억원이며, 건물 면적(412.48㎡) 및 신축 연도(2022년)를 고려할 때, 주변 다세대 주택의 면적 및 연식 대비 가격과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 신축 건물임을 감안할 때 감정가 이상의 가치를 가질 가능성도 있습니다.

4.2. 주변 시세 (임대)

주변 다세대, 빌라 등의 임대 시세 정보는 제공되지 않았습니다.

4.3. 상권 종합

상도동 일대는 주거 지역으로, 초등학교와 지하철역이 인접하여 주거 편의성이 높은 지역입니다. 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 남서측 인근에 상도초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능하며, 주변 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 다만, 교육환경보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 확인

주변 지역 조사 결과, 해당 물건지 인근에 위치한 것으로 파악되는 특별한 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리장, 유해 시설 등)은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미등기 건물 존재

현황 조사 결과, 본건 지상에 미등기된 주택 1동이 존재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 향후 재산권 행사, 금융 이용, 양도 시에 법적, 행정적 문제를 야기할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다. 법적 절차를 통한 등기 해결 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 중복 사건

본 건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정에서 절차상 특이사항이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 도로 접근성 및 이용 (상충 정보)

문건 내 도로 접근성에 대한 정보가 다소 상이하게 기재되어 있어, 정확한 현황 파악이 필요합니다. (노폭 2미터 도로 접함 vs 동측 8미터, 남측 4미터 도로 접함).

6.4. 토지이용계획상 제한

제2종일반주거지역(7층) 용도 외에도 각종 법규에 의한 제한(가축사육제한, 교육환경보호, 대공방어협조, 토지거래허가 등)이 다수 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 다중주택으로 신축 연도(2022년)가 매우 짧고, 입지 및 교통 환경이 양호하며, 권리상 인수 부담이 없는 깔끔한 물건이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 감정평가액 대비 주변 시세를 고려할 때 시세 차익 가능성도 존재합니다.

그러나, 지상에 미등기된 주택 1동이 소재한다는 점은 해결해야 할 중대한 리스크이며, 도로 접근성에 대한 상충 정보 또한 명확한 확인이 필요합니다. 이 외 중복 사건, 다양한 토지이용 규제 등도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 사용승인)로 즉시 사용 및 임대 수익 창출 가능

* 양호한 입지 및 교통 접근성 (신대방삼거리역 인근)

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 명도 진행 가능

* 주변 시세 및 감정가 비교 시 시세 차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 4,089,707,200원입니다.

모든 임차인의 대항력이 없고, 등기부상 권리 사항이 말소될 예정이므로 인수해야 할 보증금이나 채무는 없습니다.

다만, 미등기 건물 존재 및 도로 접근성에 대한 정보 상충 등 잠재적 리스크 요인이 있습니다.

신축 건물로서의 가치, 주변 시세, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 감정가 대비 5%~10% 수준의 가산(약 43억원 ~ 45억원)을 고려한 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 미등기 건물에 대한 처리 방안, 도로 현황 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.