나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9405 [2] 경상북도 경산시 와촌면 박사리 408 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 경산시 와촌면 박사리 소재 '대동초등학교' 북동측 인근[일련번호 1~3)] 및 남동측 인근[일련번호 4)]에 각각 소재하며, 부근일대는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통시됨.

교통상황

공히 대상물건까지 소형차량 및 농기계의 접근이 가능한 바, 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 인접필지와 대체로 등고 평탄한 부정형에 가까운 토지로서, '전(휴경지)' 상태임. 일련번호 2) : 인접필지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, '과수원' 으로 이용중임. 일련번호 3) : 인접필지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, '전(휴경지)' 상태임. 일련번호 4) : 인접필지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, '단독주택'으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1,2) : 공히 대상물건 남서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접함. 일련번호 3) : 대상물건 북측으로 폭 약 2미터의 포장도로와 접함. 일련번호 4) : 대상물건 북서측으로 폭 약 5미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 일련번호 1,2) :계획관리지역([고시일:2009.02.12]), 주거개발진흥지구, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호 3) :농림지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(경상북도 고시 제2018-57호(2018.2.22))<농지법> 일련번호 4) :계획관리지역([고시일:2009.02.12]), 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역(2024-01-25)(성장관리계획구역(일반형)_경산시 고시 제2024-14호(2024.01.25)), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(하천100M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

대상물건 일련번호 4) 토지상 제시외 구축물(기호 ㉥)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 1) 토지는 공부상 지목이 '구거' 이나, 현황 '전' 임. 일련번호 2) 토지는 공부상 지목이 '답' 이나, 현황 '과수원' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 일련번호 2, 3) 토지 지상에 소유자 미상의 수주의 과수목(복숭아나무 등)이 식재되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 목조 와가 단층 건물로서, (사용승인일 : 1976.) 외 벽 : 몰탈위페인팅 등. 내 벽 : 벽지 등 마감. 바 닥 : 장판지 등 마감. 창 호 : 목재 창호 등임.

이용상태

가) 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 제시외 건물(기호 ㉠~㉤)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 태양광설비 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 대구지방법원 2025타경9405 (2)

소재지: 경상북도 경산시 와촌면 박사리 408

용도: 단독주택

감정가: 192,281,400원

토지면적: 407.00㎡ (약 123.12평)

건물면적: 31.00㎡ (약 9.38평)

제시외 건물 면적: 124.70㎡ (약 37.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하양새마을금고

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1.1. 입지조건

입지조건:

* 위치: 경상북도 경산시 와촌면 박사리 소재 '대동초등학교' 북동측 인근 및 남동측 인근에 소재합니다.

* 주위환경: 부근 일대는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 소형 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태:

* 일련번호 1, 2) 토지: 남서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접합니다.

* 일련번호 3) 토지: 북측으로 폭 약 2미터의 포장도로와 접합니다.

* 일련번호 4) 토지: 북서측으로 폭 약 5미터의 포장도로와 접합니다.

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1.2. 권리분석

권리분석:

* 소유권:

* 김경식 (1980-09-09 소유권이전)

* 김성준 (2019-08-28 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전)

* 말소기준권리:

* 근저당권: 하양새마을금고 (2019-09-23, 264,000,000원)

* 기타 권리 (매각으로 모두 소멸 예정):

* 지상권설정: 하양새마을금고 (2019-09-23) - 말소

* 근저당권: 하양새마을금고 (2020-08-10, 36,000,000원) - 말소

* 가압류: 대구신용보증재단 (2022-04-12, 15,000,000원) - 말소

* 압류: 북대구세무서장 (2022-10-04) - 말소

* 임의경매: 하양새마을금고 (2025-09-26, 224,788,910원) - 말소 (본건 경매 개시 결정)

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (2025-10-21, 51,872,036원) - 말소

* 말소되지 않는 권리:

* 소유권일부(4분의1)가압류: 예스자산대부주식회사 (2022-04-19, 13,577,602원) - 말소되지 않고 인수될 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 380,449,638원

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1.3. 상권분석

상권분석:

* 주변 환경: 대상 물건은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 농촌 및 전원생활의 특성을 지닙니다.

* 교통 접근성: 소형 차량 및 농기계의 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

* 토지 이용: 일부 토지는 '전', '과수원'으로 이용 중이며, 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있습니다.

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1.4. 생활정보

생활정보:

* 교육시설: '대동초등학교'가 인근에 있어 학군 접근성은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 농경지가 많다는 점을 감안할 때, 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍면 지역에 위치할 것으로 예상됩니다.

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1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크:

* 공부상 지목과 현황 불일치: 일부 토지의 지목이 '구거' 또는 '답'이나 현황은 '전' 또는 '과수원'으로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용 및 관리에 있어 행정적인 문제 발생 소지가 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황 보증금 합계가 0원이지만, 임대관계가 미상인 점은 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다.

* 소유자 미상의 과수목: 토지 지상에 소유자 미상의 과수목이 식재되어 있어, 이에 대한 정리가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 태양광설비 포함: 124.70㎡의 제시외 건물과 태양광설비가 일괄 매각 대상에 포함되어 있으므로, 이에 대한 별도의 명도 또는 처리 계획이 필요합니다.

* 복합적인 토지이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 농림지역, 농업보호구역 등 다양한 용도지역이 혼재되어 있어, 향후 개발 또는 이용 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

* 말소되지 않는 권리: 소유권일부(4분의1)가압류(예스자산대부주식회사)가 말소되지 않아, 소유권 이전 시 해당 권리 관계를 명확히 확인하고 처리해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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1.6. 종합 의견

종합 의견:

본 물건은 경상북도 경산시 와촌면 박사리 소재 단독주택으로, 토지 407㎡와 건물 31㎡, 그리고 124.70㎡의 제시외 건물 및 태양광설비를 포함하여 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 대동초등학교 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역입니다. 감정가는 1억 9천여만 원으로 책정되었습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 소유권 일부 가압류는 인수될 수 있어 주의가 필요합니다. 공부상 지목과 현황의 차이, 임대관계 미상, 소유자 미상의 과수목 등은 잠재적 리스크 요소로 고려해야 합니다.

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1.7. 투자 포인트

투자 포인트:

* 일괄 매각으로 토지와 건물, 그리고 다수의 제시외 건물(태양광설비 포함)을 함께 취득할 수 있습니다.

* 대동초등학교 인근에 위치하여 기본적인 교육 접근성이 확보됩니다.

* 계획관리지역 등 일부 토지는 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 농경지 및 과수원으로 이용 중인 토지는 경관 조성이 용이하며, 전원생활에 적합합니다.

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1.8. 예상 입찰가 및 시세 분석

예상 입찰가 및 시세 분석:

본 물건의 감정가는 192,281,400원입니다. 주변 토지 시세는 평당 약 44만원에서 100만원까지 다양하게 형성되어 있으며, 와촌면 계전리의 단독주택은 3.68억 원에 매물로 나와 있습니다. 인근 음양리에서 진행된 유사한 전원주택 경매 물건의 경우, 여러 차례 유찰 후 5차 최저가가 약 1억 4천만원에서 2억 3천만원 선까지 떨어진 사례가 있습니다. 본 물건은 첫 경매 진행으로 감정가 수준에서 입찰이 이루어질 가능성이 높으나, 제시외 건물 및 태양광 설비 포함, 그리고 말소되지 않는 가압류 채권(13,577,602원)을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 시세 및 경매 진행 상황을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준인 185,000,000원에서 200,000,000원 사이로 예상됩니다.

예상 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.