나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55357 [2] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399 제이씨플라자주건축물제1동 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 ""화홍병원"" 남서측 근거리에 위치하며,
주위는 일반상업지역내 근린상가, 오피스텔 등 밀집지역이며, 배후지는 대단위아파트
단지(호매실스위첸, 호매실엘루체, 호매실벨섬시티 등)가 혼재하는 지역으로,
인근에 권선구청, 학교(능실초.중교) 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근 도로변으로 버스정류장이 소재하며,
17번고속국도 '호매실IC'는 본건 서측 약1.2Km 거리에 있어 제반 접근성 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층.지상6층 제이씨플라자 주건축물1동 내
제501호 및 제601호로서,

외벽 : 인조대리석 붙임 및 강화유리 등 마감.
내벽 : 모르타르위 수성페인팅 및 인테리어 등 마감.
창호 : 강화유리 등 마감.

이용상태

501호, 601호 : 산후조리원으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비,
지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 완경사 토지로서, ""근린생활시설부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동.서측 및 북측으로 노폭 약15-20미터 내외의 중로 및 보행자 전용도로 등과
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구
<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 중으로 조사됨.

물건 비고

본건 건물의 501호와 일체로 산후조리원으로 이용중이며, 산후조리원에 필요한 시설 및 장비는 임차인 소유로 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55357 (2)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-76 (호매실동, 제이씨플라자주건축물 제1동 6층 601호)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상6층 건물 내 6층 601호

* 용도: 제2종근린생활시설 (산후조리원)

* 감정가: 4,206,000,000원

* 토지면적: 189.67㎡ (약 57.38평)

* 건물면적: 683.91㎡ (약 206.89평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 여수수산업협동조합

2. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 호매실동, "화홍병원" 남서측 근거리.

* 주위 환경: 일반상업지역 내 근린상가, 오피스텔이 밀집해 있으며, 배후에는 호매실스위첸, 호매실엘루체, 호매실벨섬시티 등 대단위 아파트 단지가 혼재하는 지역입니다. 인근에 권선구청, 능실초·중학교가 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 17번 고속국도 '호매실IC'가 서측 약 1.2km 거리에 있어 제반 접근성이 양호합니다.

* 건물 현황: 철근콘크리트 구조의 JC Plaza 주건축물 제1동 내 6층 601호이며, 건물에는 지하 2층, 지상 6층 규모에 엘리베이터 3대가 설치되어 있습니다. 37대의 실내 주차 공간이 확보되어 있습니다.

* 토지 및 도로: 가로장방형 완경사 토지로 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 동측, 서측, 북측으로 노폭 약 15-20미터의 중로 및 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구) 등으로 지정되어 있으며, 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 2021년 8월 3일 (성진태 외 2명)

* 말소기준권리: 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (2023년 5월 25일, 6,000,000,000원)

* 기타 말소예정 권리: 주식회사프로핏 근저당권 2건(총 1,500,000,000원), 수원시 압류 2건, 한국전력공사 가압류 1건.

* 총 채권액: 7,556,845,490원.

* 임차인 현황:

* 주식회사더케어: 보증금 200,000,000원, 차임 23,000,000원, 전입(사업)일자 2025년 1월 7일, 배당신고일자 2025년 4월 29일.

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금: 0원.

* 물건명세서 참고사항: 본 건 건물의 501호와 일체로 산후조리원으로 이용 중이며, 산후조리원 관련 시설 및 장비는 임차인 소유로 매각에서 제외됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 확인되지 않습니다 (지상권 개요만 비고란에 있습니다).

4. 상권분석

* 지역 특성: 일반상업지역 내 근린상가 및 오피스텔 밀집 지역으로, 인근 대단지 아파트의 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 유동인구: 아파트 단지와 상업 시설의 혼재로 인해 상시 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

* 잠재력: 호매실지구 개발 및 주변 도시 계획에 따른 추가적인 상권 성장 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 아파트 단지, 상업 시설, 권선구청, 학교 등이 가까이 있어 주거 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 고속도로 IC가 인접하여 광역 이동이 용이합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보에 따르면, 계획된 상업 및 주거 지역으로 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 시설 및 장비 제외: 현재 산후조리원으로 사용 중인 501호와 일체로 이용되고 있으나, 시설 및 장비는 매각 대상에서 제외되어 낙찰 후 별도의 설비 투자가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되고 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 낙찰가나 매각 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 이용 형태: 501호와 일체로 이용되고 있어, 향후 분할 매각 또는 재이용 시 관련 법규 및 절차 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전제6구역(전술)으로 군사시설 보호법상의 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 권선구 호매실동의 중심 상업지역에 위치하며, 대단지 아파트 단지를 배후로 하는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 접근성이 뛰어나고 주변 생활 편의시설 및 행정기관이 인접하여 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

* 현재 임차인이 있으나 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임차인 소유 시설 제외 조항은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 수원 호매실지구 핵심 상업지역, 풍부한 배후 수요.

* 교통: 호매실IC 인접, 차량 접근성 탁월.

* 건물: 근린상가 용도로 적합, 501호와 함께 활용 시 시너지 효과 기대.

* 권리: 인수 부담 없는 권리 관계 (대항력 없는 임차인).

* 개발 잠재력: 지역 개발 계획 및 신규 주택 공급에 따른 지속적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 인수 보증금은 0원입니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 상세 확인, 최근 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세 조사, 예상 임대 수익률 분석 등을 기반으로 결정되어야 합니다.

* 감정가(4,206,000,000원)를 기준으로 하되, 산후조리원 시설 및 장비 제외로 인한 추가 투자 비용, 공동담보 물건의 특성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.