나이스옥션 법원경매 경주 2026타경39 [2] 경상북도 경주시 황성동 551-7 청우타운 상가312동 지하층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호 · 평가일 2026.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 석계리 소재 "석계일반산업단지" 내에 위치하며, 부근은 산업단지내 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

다각형지로서 완경사지대내 자체 등고 평탄하게 정리되어 있으며 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300)), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(400)), 지방산업단지(석계지방산업단지), 지원시설구역(2011-10-06).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철골조 및 경량철골조 루프판넬지붕 단층건으로서, 외벽: 판넬 마감 등 내벽: 내장재 등 바닥: 바닥재 등 창호: 샷시창호. (나) 경량철골조 루프판넬지붕 단층건으로서, 벽체: 판넬 마감 등 바닥: 타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

(가) : 일반음식점 및 소매점 (나) : 화장실. * 현재 공실임.

설비내역

급ㆍ배수설비 및 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 "청우타운3차 아파트단지" 내에 위치하는 "청우타운상가 312동 지하층 101호" 구분상가로서, 부근 일대는 아파트단지 및 상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량접근 용이하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(다) 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층, 지상3층건 중 지하층 101호로서, 외벽: 타일 등 마감 내벽: 몰탈위 페인팅 등 바닥: 시멘트 물갈기 등.

이용상태

본건은 현재 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재경보기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접 토지와 대체로 등고 평탄하며, 아파트 및 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6미터, 남동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본 물건은 경상북도 경주시 황성동 551-7 소재 청우타운 상가 312동 지하층 101호에 위치한 근린상가입니다.

총 감정가는 120,000,000원입니다.

토지 면적은 140.67㎡ (약 42.55평)이며, 건물 면적은 173.50㎡ (약 52.49평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 건입니다.

채권자는 농OOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

특이사항으로는 대항력있는 임차인이 존재하며, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동에 위치하며, 주변 일대는 아파트 단지 및 상가 등으로 형성되어 있습니다.

청우타운 3차 아파트 단지 내 상가 건물에 속해 있습니다.

황성동은 경주의 부도심으로서, 대규모 녹지, 주거단지, 황성공원, 용강공단 등이 위치한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

경주시의 주요 도로인 국도 제7호선(원화·산업로)과 지방도 제904호선(용담로), 강변로, 알천북로, 유림로, 황성로 등이 인접하여 교통의 중심지에 해당합니다.

버스 노선으로는 50번, 51번, 60번, 61번, 273번 등이 운행되고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

구분건물 감정평가요항표 상 토지이용계획 및 제한상태에 대한 구체적인 정보는 기재되어 있지 않습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 건물(상가 312동)은 북측으로 폭 약 6미터, 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 3월 27일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

채권 총액은 2,982,076,359원으로 높게 나타납니다.

감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 지상권으로 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 없습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 김 이 존재합니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (성명: 김노이)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 440,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2011년 2월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 현재 공실 상태인 것으로 보입니다. (건물감정평가요항표 및 구분건물감정평가요항표 참고)

4. 상권분석

황성동은 경주시의 부도심 중 하나로, 아파트 단지와 상가, 녹지 공간이 조화롭게 발달한 지역입니다.

본건이 위치한 청우타운 3차 아파트 단지 내 상가는 주거 지역을 배후로 하여 기본적인 근린 상업 기능을 수행하고 있습니다.

주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 상가 임대 물건도 확인되는 것으로 보아 상권 활동은 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

주변에 롯데시네마, 경주예술의전당, 경주시민운동장 등 문화 및 체육 시설이 있어 유동인구 확보에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 오히려 쓰레기 상습 투기 지역이 화단으로 조성되는 등 환경 개선 노력이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 용황초등학교, 유림초등학교, 계림중학교, 신라중학교, 서라벌여자중학교, 계림고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 경주경찰서 황성지구대, 경주소방서 용황119안전센터, 경주황성우체국, 은행(농협, 수협, 대구은행, 국민은행 등), 마트 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 녹지 및 휴식공간: 황성공원, 경주 시민운동장, 경주실내체육관 등 풍부한 녹지와 체육 시설이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 비록 인수 보증금은 0원으로 표기되었으나, 대항력을 가진 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 감정가 대비 매우 높아, 본 경매 건의 낙찰 여부 및 낙찰가의 적정성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 상가 공실 위험: 감정평가서상 현재 공실 상태로 기재되어 있어, 향후 임대 수익을 기대하기 위해서는 적극적인 공실 해소 노력이 필요합니다.

* 권리관계의 복잡성: 여러 근저당 및 가압류 건이 설정되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경주시 황성동의 아파트 단지 내 상가로서, 안정적인 배후 수요와 양호한 생활 인프라를 갖춘 입지에 있습니다. 교통이 편리하고 주변에 문화, 체육, 녹지 시설이 풍부하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 채권 총액, 그리고 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 경주 지역의 부도심 중 하나인 황성동에 위치하여 탄탄한 배후 수요와 편리한 생활 인프라를 확보하고 있습니다.

* 지역 내 중심 상권: 아파트 단지 내 상가로서, 지역 주민을 대상으로 한 근린 상업 시설로서의 잠재력이 있습니다.

* 문화 및 녹지 환경: 황성공원 등 풍부한 녹지와 문화 시설 인접은 지역 가치를 높이는 요소입니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 인수될 보증금은 없습니다.

감정가 120,000,000원을 기준으로, 대항력 있는 임차인 존재, 현재 공실 상태, 높은 채권 총액 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 시세 및 물건의 현재 상태, 향후 명도 가능성 및 공실 해소 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.