나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10080 [2] 경상북도 경주시 진현동 1012 경주두산위브 144동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경주 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 진현동 소재 "경주두산위브" 제144동 제1층 제102호, 제103호, 제105호 아파트 단지 내 단위상가로서, 부근일대는 숙박 및 상업시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 및 지상2층건 중 제 1층 제102호 외 2개호로서, 외벽: 페인팅 및 외장인테리어 등. 내벽: 페인팅 및 일부 타일 등. 바닥: 바닥재 타일 등. 창호: 샷시창.

이용상태

가, 나) 공실. 다) 헬스장으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 다각형의 토지로서, 아파트 및 상가 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복7차선 포장도로, 남동측으로 왕복5차선 포장도로, 북서측, 남서측 등으로 포장된 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만) (2015-07-01)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-07-01)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : -- 2) 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지

본 물건은 경주지원 2026타경10080 (2) 사건으로, 경상북도 경주시 진현동 1012번지 소재 경주두산위브 144동 1층 103호에 위치하고 있습니다.

1.2. 물건 현황

본 건은 근린상가 용도의 집합건물로서, 감정평가액은 456,000,000원입니다. 토지 면적은 98.34㎡ (약 29.75평)이며, 건물 면적은 111.78㎡ (약 33.82평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 매각 정보

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 경OOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경주시 진현동에 위치한 '경주두산위브' 아파트 단지 내에 조성된 상가입니다. 주변으로는 숙박 및 상업시설이 형성되어 있으며, 토함산 아래에 위치하여 자연환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인접한 북동측으로 왕복 7차선, 남동측으로 왕복 5차선 등 제반 교통 사정은 양호한 편으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

본 건 토지는 일반상업지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 저촉되는 부분이 있습니다. 가축사육제한구역(200두 이하)에 일부 제한을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 12월 28일 접수된 경남은행의 근저당권(채권금액 660,000,000원)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 여기에는 육남위드유주식회사의 신탁등기말소, 경주두산위브상가관리단의 가압류(8,553,680원), 그리고 경남은행의 임의경매개시결정(749,781,468원)이 포함됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

현재 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 감정평가서상 본 건과 동일 건물 내 유닛(102호, 103호, 105호) 중 102호와 103호는 공실이며, 105호는 헬스장으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 본 경매 대상인 103호는 공실 상태인 것으로 추정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 형성

본 물건이 속한 경주두산위브 단지 내 상가는 아파트 단지의 배후 수요를 기반으로 합니다. 주변으로는 숙박 시설 및 다양한 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 유동인구 및 잠재 고객

인근에 불국사, 석굴암 등 주요 관광지가 위치해 있어 관광객 유동인구가 상당할 것으로 예상됩니다. 또한, 단지 내 아파트 거주민 및 주변 상업 시설 이용객이 잠재 고객이 될 수 있습니다.

4.3. 경쟁 현황

경주두산위브 아파트 단지 내 상가이므로, 단지 내 또는 인근의 다른 상가들과 경쟁 관계를 가질 수 있습니다. 다만, 다양한 용도로 활용 가능한 근린 상가라는 점에서 경쟁력 확보가 가능할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 편의시설에 대한 구체적인 언급은 부족하나, 상가 건물로서 기본적인 편의시설 접근성은 양호할 것으로 보입니다.

5.2. 교육/의료 시설

인근에 불국사초교, 불국중, 경주여자정보고 등의 교육 시설이 있으며, 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 경주시에 폐기물 처리 시설 관련 논란이 있었으나, 이는 본 물건지와 직접적인 관련이 없는 지역으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리인 근저당권 이하로 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다.

6.2. 공실 리스크

본 건 103호는 현재 공실로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 상권 분석 결과, 단지 내 상가로서 아파트 거주민을 주 수요층으로 하지만, 추가적인 외부 유동인구 확보 및 업종 경쟁력에 따라 공실 가능성이 존재합니다.

6.3. 상권 및 경쟁 리스크

주변 상권이 숙박 및 관광 관련 시설과 혼재되어 있어, 업종 선택에 따라서는 경쟁이 치열할 수 있습니다. 또한, 단지 내 다른 상가들과의 경쟁도 고려해야 합니다.

6.4. 기타 리스크

집합건물의 경우 관리비 연체 등으로 인한 추가적인 부담이 발생할 수 있으나, 현재 공개된 정보만으로는 판단이 어렵습니다. 다만, 상가 관리단의 가압류 기록이 있는 것으로 보아 관리비 연체 등의 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주두산위브 아파트 단지 내 상가로서, 기본적인 배후 수요를 갖추고 있으며 주변 관광지와 인접하여 잠재적 고객 확보가 가능한 입지입니다. 권리 관계는 명확하며 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 안전합니다. 다만, 상가의 경우 업종 선택이 중요하며, 공실 리스크 및 주변 상권과의 경쟁을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 대규모 아파트 단지 배후 수요 확보

* 불국사, 석굴암 등 주요 관광지 인접으로 인한 관광객 수요 기대

* 편리한 교통망으로 접근성 우수

8.2. 권리상 안전성

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상으로 권리 관계가 깨끗함

8.3. 가격 메리트

* 감정가 456,000,000원 대비 향후 시세 변동 및 경매 낙찰가에 따른 메리트 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 456,000,000원입니다. 주변 유사 상가의 실거래가 및 시세 정보를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 경주두산위브 아파트 단지 내 상가의 경우, 34평형(약 112㎡) 매물의 최근 실거래가가 2억 9천만원에서 3억 1천 5백만원 수준으로 확인되었습니다. 본 물건은 1층 근린상가로서 비교적 좋은 입지이나, 현재 공실 상태와 상권 활성화 정도 등을 감안해야 합니다. 또한, 채권 총액이 6억 6천만원 이상으로 높다는 점도 고려해야 합니다.

9.2. 제시 가격

상기 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 3억 8천만원 ~ 4억 2천만원 사이로 예상해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.