나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10080 [3] 경상북도 경주시 진현동 1012 경주두산위브 144동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경주 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 진현동 소재 "경주두산위브" 제144동 제1층 제102호, 제103호, 제105호 아파트 단지 내 단위상가로서, 부근일대는 숙박 및 상업시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 및 지상2층건 중 제 1층 제102호 외 2개호로서, 외벽: 페인팅 및 외장인테리어 등. 내벽: 페인팅 및 일부 타일 등. 바닥: 바닥재 타일 등. 창호: 샷시창.

이용상태

가, 나) 공실. 다) 헬스장으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 다각형의 토지로서, 아파트 및 상가 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복7차선 포장도로, 남동측으로 왕복5차선 포장도로, 북서측, 남서측 등으로 포장된 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만) (2015-07-01)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-07-01)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : -- 2) 기 타 : --

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경10080 (3)

소재지: 경상북도 경주시 진현동 1012 경주두산위브 144동 1층105호

용도: 근린상가

감정가: 326,000,000원

토지 면적: 105.55㎡ (약 31.9평)

건물 면적: 113.70㎡ (약 34.4평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경남은행 (경OOO)

1.2. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 경상북도 경주시 진현동에 위치한 "경주두산위브" 아파트 단지 내에 소재하며, 부근 일대는 숙박 및 상업시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 2층, 지상 2층 건물 중 1층 105호에 해당합니다.

* 건물 상태: 외벽은 페인팅 및 외장인테리어, 내벽은 페인팅 및 일부 타일, 바닥은 바닥재 타일, 창호는 샷시창으로 마감되어 있습니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 북동측으로 왕복 7차선, 남동측으로 왕복 5차선의 포장도로와 접하며, 북서측 및 남서측으로도 포장된 도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용: 대체로 다각형의 토지로서 아파트 및 상가 부지로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 대규모 아파트 단지 내 상가로, 인근에 주거 지역 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 1월 21일 접수된 경남은행의 근저당권입니다.

* 총 권리 금액 (등기부상): 417,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (인수 보증금 합계 0원).

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이준용)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023년 12월 28일

* 확정일자: 2026년 04월 07일

* 배당신고일자: 2026년 04월 07일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰가의 배당 순위에 따라 보증금 전액 또는 일부를 회수하지 못할 위험이 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 경주두산위브 아파트 단지 내 상가로, 단지 내 거주민 및 인근 지역의 소비 수요를 기반으로 하고 있습니다. 주변 일대에 숙박 및 상업시설이 함께 형성되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

* 이용 현황: 본건 105호는 현재 헬스장으로 이용 중입니다. 다만, 인접한 102호와 103호는 현재 공실 상태입니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되는 부분이 있습니다. 중로1류(폭 20m~25m)에도 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역(200m 이내)으로 지정된 구역이 일부 포함되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통 접근성: 차량을 이용한 접근성은 양호하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 편의시설: 단지 내 상가이므로 아파트 단지 내 편의시설 이용이 가능하며, 주변 상업시설과의 접근성도 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 문제: 대항력 없는 임차인 이 의 보증금 20,000,000원에 대한 회수 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 명도 과정에서의 추가 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

* 공실 위험: 인접한 102호, 103호가 공실 상태인 점은 상가 전체의 공실 리스크를 시사할 수 있습니다. 상가 활성화 방안 및 향후 공실률 변화를 주시해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되는 부분으로 인해 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경주 두산위브 아파트 단지 내에 위치한 근린상가로, 주거 밀집 지역 내에서의 안정적인 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에서 모두 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 인접 호실의 공실 상태와 대항력 없는 임차인의 존재는 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 상권의 활성화 정도 및 향후 임대 시장 동향을 면밀히 분석하여 투자를 결정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 배후 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 일반상업지역으로 지정되어 다양한 업종의 영업이 가능하며, 향후 상권 활성화 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 향후 복합적인 활용 방안 모색이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 326,000,000원

인수 보증금: 0원

상기 정보만을 토대로 한 예상이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 임대 시장 분석, 유사 물건 시세, 명도 비용, 잠재적 리스크(임차인 문제, 공실률 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 임차인 이 의 보증금(20,000,000원) 회수 가능성을 감안하여 입찰가격을 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.