나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9004 [1] 전남광주통합특별시 화순군 백아면 용곡리 321-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.02.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 백아면 용곡리 소재 “남리마을” 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 국도주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1)~(3) : 일단의 부정형 완경사지로서, 버섯재배사 건부지로 이용중임. 기호(5) : 부정형 완경사지로서, 버섯재배사 부속토지 및 일부도로로 이용중임. 기호(6) : 부정형 완경사지로서 전 및 일부도로로 이용중임. 기호(7),(8) : 부정형 급경사지로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호(1)~(3) : 본건 동측으로 폭 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함. 기호(5) : 본건 일부가 도로이며, 동측으로 폭 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함. 기호(6) : 본건 일부가 도로이며, 서측으로 폭 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함. 기호(7),(8) : 본건 서측으로 폭 2~3미터의 농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3) : 보전관리지역 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육 제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> , (영산강·섬진강)폐수배출시설 설치제한지역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 기호(5) : 보전관리지역 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추 리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한 구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)폐수배출시설 설치제한지역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 영농여건불리농지, 기호(6) : 보전관리지역 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추 리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한 구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)폐수배출시설 설치제한지역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 영농여건불리농지, 기호(7) : 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축 사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축 사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)폐수배출시설 설치제한지역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 기호(8) : 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지 관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강) 폐수배출시설 설치제한지역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "건물 감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

기호(2)는 공부상 지목이 '도로'이나, 현황 기호(1),(3)과 일단의 버섯재배사 건부지로 이용중 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

별첨 "건물 감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4-가) : 경량철골구조 강판지붕 단층 건물로서, 외벽 : 복합판넬 마감 등, 내벽 : 우레탄 판넬 마감 등, 바닥 : 콘크리트 마감임. 기호(4-나) : 경량철골구조 강판지붕 단층 건물로서, 외벽 : 복합판넬 마감 등, 내벽 : 우레탄 판넬 마감 등, 바닥 : 콘크리트 마감임.

이용상태

기호(4-가),(4-나) : 버섯재배사, 저온창고, 작업장 등으로 이용중임.

설비내역

-

부합물 및 종물

본건 토지 기호(1),(3) 위 일부 지상에 별첨 “지적 및 건물개황도” 및 “현황 사진” 과 같이 제시외 건물(ㄱ),(ㄴ)이 소재하여 현황에 의거 개략적인 실측 면적으로 사정 하여 평가하였으므로, 경매 진행시 소유권리관계 및 일괄경매 여부 등을 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구(목록 제2014-87호 중 2~3.와 제2014-97호 2, 4, 5.는 중복) 및 목록 1, 3. 지상 소재 제시외건물 매각 포함
- 특별매각조건 있음[매각결정기일까지 산림청장 또는 전남광주특별시장의 승인이 필요하며 승인서 미제출시 매수보증금 미반환(보조금관리에관한법률 제35조 제3항)]
- 목록 1, 3.에 대하여 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환), 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(25. 9. 5.자 화순군 백아면장 사실조회회신서에 의함)
- 목록 1. 소재 제시외건물은 인접 토지(화순군 백아면 용곡리 321-4)에 걸쳐져 있을 수 있음(현황조사서 참조)
- 목록 2.는 공부상 지목이 '도로'이나 현황은 목록 1, 3.과 일단의 버섯재배사 건부지로 이용중
- 목록 4.는 경계가 불분명하여 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경9004 (1)

* 소재지: 전남광주통합특별시 화순군 백아면 용곡리 321-1

* 토지 면적: 4800.00㎡ (약 1452평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 1680.00㎡ (약 508평)

* 건물 제시외 면적: 289.70㎡

* 감정가: 979,992,000원

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 화OOOOOO (화순군산림조합으로 추정됨, 등기부 참조)

1.1. 입지조건

* 1.1.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 전라남도 화순군 백아면 용곡리 소재 “남리마을” 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 국도변 농경지대임.

* 1.1.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통시 됨.

* 1.1.3. 토지 이용 현황 및 형태

기호(1)~(3)은 일단의 부정형 완경사지로 버섯재배사 건부지로 이용 중임.

기호(5)는 부정형 완경사지로 버섯재배사 부속토지 및 일부 도로로 이용 중임.

기호(6)은 부정형 완경사지로 전 및 일부 도로로 이용 중임.

기호(7),(8)은 부정형 급경사지로 자연림 상태임.

* 1.1.4. 인접 도로 상태

기호(1)~(3)은 본건 동측으로 폭 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

기호(5)는 본건 일부가 도로이며, 동측으로 폭 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

기호(6)은 본건 일부가 도로이며, 서측으로 폭 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

기호(7),(8)은 본건 서측으로 폭 2~3미터의 농로에 접함.

* 1.1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(기호 1~3, 5, 6)는 보전관리지역에 속하며, 다양한 가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리, 2000미터_돼지, 300미터_소,말,양,사슴, 500미터_젖소, 전 축종)으로 지정되어 있음.

또한 공장설립승인지역 및 (영산강·섬진강)폐수배출시설 설치제한지역으로 지정되어 있음.

일부 토지(기호 5, 6)는 영농여건불리농지로 지정되어 있음.

기호(7),(8)은 농림지역, 보전관리지역에 속하며, 임업용산지, 준보전산지로 지정되어 있음.

이 외에도 수도법, 산지관리법, 영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률에 따른 제한사항이 있음.

1.2. 권리분석

* 1.2.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리(2014.10.16. 근저당권, 화순군산림조합)보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정임.

등기부상 현재 촉탁으로 인한 임의경매 개시 결정 등기(2024.12.02., 화순군산림조합)가 말소기준권리보다 후순위로 존재하며, 이는 매각으로 소멸될 것으로 보임.

총 채권액은 1,829,100,000원으로 감정가 대비 높은 수준임.

* 1.2.2. 임차인 현황

인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 임대 관계는 미상임.

* 1.2.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 언급되어 있으나,

토지 등기부상 을6 지상권설정(화순군산림조합)은 말소된 것으로 기재되어 있음. (※ 등기부상 말소된 것으로 기재되어 있으므로, 해당 지상권의 인수 여부는 추가 확인이 필요할 수 있음)

1.3. 상권분석

* 1.3.1. 주변 환경

본 건은 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 도심 상권과는 거리가 있음.

주변에 주택이 산재해 있으며, 국도변에 위치하여 접근성은 양호한 편임.

동물 및 식물 관련시설로서의 입지는 농업 활동 및 관련 시설 운영에 적합한 환경으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 1.4.1. 편의시설

본 건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 지역 특성상 자체적인 생활 기반 시설 또는 인근 마을/읍면 단위의 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

* 1.4.2. 공공시설

지역별 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 폐수배출시설 설치제한지역 등 다양한 공공 규제가 적용되는 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

* 1.5.1. 행정 승인 관련

매각 결정기일까지 산림청장 또는 전남광주특별시장의 승인이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 특별 매각 조건이 있음.

* 1.5.2. 농지 취득 관련

목록 1, 3에 대하여 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않음.

향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있음(25. 9. 5.자 화순군 백아면장 사실조회회신서에 의함).

* 1.5.3. 건물 및 토지 관련

목록 1 소재 제시외 건물은 인접 토지(화순군 백아면 용곡리 321-4)에 걸쳐져 있을 수 있음.

목록 2는 공부상 지목이 '도로'이나, 현황은 목록 1, 3과 일단의 버섯재배사 건부지로 이용 중임.

목록 4의 경계가 불분명하여 측량이 필요함.

* 1.5.4. 기계·기구 포함 매각

공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계·기구가 매각 대상에 포함될 수 있음.

* 1.5.5. 높은 채권 총액

등기부채권 총액은 1,829,100,000원으로 감정가 대비 매우 높음. (이는 경매 취하 가능성을 낮추는 요인이 될 수 있으나, 낙찰 후 채무 변제와 관련된 직접적인 문제는 없을 것으로 보임)

1.6. 종합 의견

본 물건은 전남 화순군 백아면에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 버섯재배사 등으로 이용 중인 토지와 건물임.

넓은 토지 면적(4800㎡)과 상당한 규모의 건물 면적(1680㎡), 그리고 289.70㎡의 제시외 건물 면적을 갖추고 있으며, 감정가는 약 9.8억원임.

교통 접근성은 보통 수준이며, 주변은 농경지와 임야가 혼재된 지역임.

권리 분석상 인수되는 권리나 보증금은 없는 것으로 보이나,

농지취득자격증명 제출 의무, 산림청/지자체 승인 필요, 제시외 건물 및 토지 경계 불분명 등 다수의 특이사항 및 잠재적 리스크가 존재함.

특히, 농지 관련 규제 및 향후 원상회복 명령 가능성은 주의 깊게 검토해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 1.7.1. 용도 적합성

동물 및 식물 관련 시설로서의 용도에 부합하며, 버섯재배사 등으로 활용 가능한 기존 시설이 존재함.

* 1.7.2. 일괄 매각

토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도 또는 권리 관계 복잡성을 피할 수 있음 (다만, 제시외 건물 및 기계·기구 포함 여부 등 확인 필요).

* 1.7.3. 농업 지역 입지

농업 활동 및 관련 시설 운영을 위한 지역적 특성을 가짐.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 979,992,000원임.

경매 물건의 예상 입찰가는 법원 기일 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁률, 물건의 하자 및 특이사항 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

본 건의 경우, 다수의 잠재적 리스크와 행정 승인 요건 등을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

인수 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 각종 리스크를 반영하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.