나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100045 [1] 경기도 화성시 마도면 백곡리 OOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외물건(판넬조 창고 등, 목재 정자, 철파이프조 가추)은 매각에서 제외
2. 현황조사 및 감정평가는 2024.10.에 중복사건인 2024타경11015에서 실시

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경100045 (1)

소재지: 경기도 화성시 마도면 백곡리 14-1

용도: 단독주택

감정가: 160,292,300원 (약 1억 6029만원)

토지면적: 512.00㎡ (약 155평)

건물면적: 30.95㎡ (약 9.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OOOOO

특이사항: 대항력있는임차인 존재, 일괄매각. 제시외 물건(판넬조 창고 등, 목재 정자, 철파이프조 가추)은 매각에서 제외됨.

감정평가 및 현황조사: 2024년 10월 (중복사건 2024타경11015에서 실시)

2. 입지조건

해당 물건은 경기도 화성시 마도면 백곡리에 위치하고 있습니다. 마도면은 서해안과 가까운 지역으로, 서해안 고속도로, 평택시흥고속도로 등 주요 도로 접근이 용이한 편입니다. 주변에 마도삼거리 정류장 등이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 하지만 대중교통 배차 간격이 길 수 있으며, 주변 인프라가 다른 지역에 비해 발달되지 않아 차량 이용이 필수적일 수 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리인 2024년 11월 29일 접수된 최성천 채권자의 강제경매개시결정 등기보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

다만, 대항력있는 임차인으로 김필중 씨가 전입일자 2022년 9월 26일자로 존재합니다. 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임차인의 대항력 유무는 낙찰자에게 인수 여부와 관계없이 주의가 필요한 부분이며, 보증금이 0원이라고 하더라도 명도 과정에서 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

해당 지역은 단독주택 용도로, 주변에 전원주택 단지가 조성되어 있거나 개발 중인 것으로 파악됩니다. 연립, 다세대, 빌라 등 공동주택 거래 사례가 일부 확인되나, 전반적으로 상업시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역으로 보입니다. 마도면 자체는 농업 및 제조업이 일부 발달한 지역이지만, 생활 편의시설이 집중된 대규모 상권과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 사당역에서 1002번 버스를 이용 시 약 1시간 12분 소요되며, 배차 간격이 길 수 있습니다. 인근에 마도삼거리 정류장이 있으나, 대중교통 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 편의시설: 대규모 상업 시설이나 편의시설에 대한 정보는 부족하며, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근 읍면을 통해 해결해야 할 가능성이 높습니다.

* 주변환경: 화성 백곡리에는 백제 고분군 등 역사 유적이 있습니다. 다만, 최근 일부 지역 주민들이 소음 및 악취 문제를 제기하는 자원순환시설(폐기물 처리 시설)과 관련하여 갈등을 겪고 있다는 보도가 있습니다. 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요하나, 인근 지역 거주 환경에 영향을 줄 수 있는 요인으로 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 보증금이 0원인 임차인이 존재하며, 대항력이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 물건 제외: 판넬조 창고, 목재 정자, 철파이프조 가추 등 제시외 물건은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 철거 등에 대한 고려가 필요합니다.

* 감정평가 시점: 감정평가 및 현황조사가 2024년 10월에 이루어졌으므로, 현재 시점의 시장 상황 변화를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

* 주변 환경: 인근 지역의 자원순환시설 운영으로 인한 소음 및 악취 발생 가능성이 언급되었습니다. 이는 물건지의 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 마도면 백곡리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 강제경매 물건입니다. 감정가는 약 1억 6029만원이며, 토지 면적 512㎡, 건물 면적 30.95㎡로 소형 주택입니다. 대항력있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원입니다. 입지적으로는 주요 도로 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의성 및 생활 인프라 수준은 상대적으로 낮습니다. 주변에 역사 유적이 있는 지역이나, 최근 자원순환시설 운영과 관련된 주민 민원이 제기된 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 단독주택: 소형 규모의 단독주택으로, 개인의 주거 목적이나 임대 수익 목적 등으로 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 토지 활용도를 높일 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 화성시의 지속적인 개발과 함께 지역 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 160,292,300원입니다. 권리분석 상 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

현재 시세에 대한 정확한 비교 대상 물건 정보는 부족하지만, 유사 지역의 단독주택 또는 빌라 등의 실거래가 추이를 볼 때, 주변 시세와 물건의 상태, 잠재적 리스크 요인(대항력있는 임차인, 제시외 물건 제외, 주변 환경 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 수 있으며, 현재 시장 상황 및 본 물건의 가치를 면밀히 재평가하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원인 점, 제시외 물건이 제외되는 점, 그리고 주변 환경 관련 리스크를 감안할 때, 감정가 160,292,300원을 기준으로 약 80% ~ 100% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 따라서 예상 입찰가는 약 1억 2800만원 ~ 1억 6000만원 선으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.