나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [20] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 수원지방법원 2025타경1330 (20) 사건에 대한 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (20)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 6층604호

* 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 업무시설, 다세대주택으로도 기재)

* 감정가: 91,000,000원

* 토지면적: 7.36㎡ (약 2.23평)

* 토지 지분: 7.36㎡ (약 2.23평)

* 건물면적: 22.72㎡ (약 6.87평)

* 건물 지분: 22.72㎡ (약 6.87평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 건축물 정보

* 건물명: 샤인팰리스

* 주소: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6번지 (도로명: 세지로267번길 32)

* 사용승인일: 2013년 6월 27일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물

* 총연면적: 1,363.08㎡ (약 412.31평)

* 대지 면적: 331㎡ (약 99.98평)

* 건축 면적: 231.36㎡ (약 70.00평)

* 건폐율: 69.9%

* 용적률: 411.81%

* 총 세대수: 21세대

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

2.1. 주변 환경

* "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 인근 지역은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교, 노변 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

* 본건은 남동측으로 폭 약 10m, 북동측으로 폭 약 5m의 포장도로에 각각 접한 세로각지 형태로 되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

3.1. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없습니다.

* 지상권: 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 12월 11일

* 확정일자: 2019년 12월 11일

* 배당신고일자: 2025년 8월 20일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 이

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 12월 11일

* 확정일자: 2021년 12월 27일

* 배당신고일자: 2025년 8월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 10,000,000원

3.4. 인수되는 보증금

* 총 인수 보증금 합계: 0원

* 모든 임차인의 대항력이 없어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 학교 및 근린생활시설이 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변으로 주택, 오피스텔, 상가 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있습니다.

* 대중교통 이용이 가능하여 접근성이 양호한 편입니다.

* 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 비교적 용이한 입지입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 수원공업고등학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다. 주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 원활하며, 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

본건 경매 물건에 대한 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

6.1. 유동화 물건

* 본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과는 다소 차이가 있을 수 있으므로 유의해야 합니다.

6.2. 현장 조사 제약

* 현장 방문 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 작성되었습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 불확실성

* 이해관계인 부재로 인해 상세한 임대 관계 등은 확인되지 않았습니다. (주: 임차인이 있으나 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 정확한 관계 확인은 필요합니다.)

6.4. 토지 이용 제한

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다. 특히 비행안전구역 등은 향후 건축이나 개발에 제한을 줄 수 있으니 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.5. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 샤인팰리스 내 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 최근에 건축된 건물(2013년 준공)입니다. 입지상 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 환경도 주거 지역으로서 안정적입니다. 권리분석상 인수되는 권리나 보증금은 없으나, 유동화 물건이라는 점과 내부 상태 확인의 제약이 있습니다. 또한, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 투자 결정 전에 반드시 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 수원 도심권역 내 신축급 주거 시설로서 잠재적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 2013년 준공된 건물로, 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 1인 가구 수요가 높은 원룸형 주거 공간으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 91,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적과 건축 연도의 물건(I'MHOME, 17.59㎡)은 2025년 12월에 7,200만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 409만원의 거래가에 해당합니다.

본건 물건의 면적은 22.72㎡이며, ㎡당 409만원의 거래가 단가를 적용할 경우 약 9,293만원의 시세가 추정됩니다. 이는 본건의 감정가인 9,100만원보다 약간 높은 수준입니다. 유사한 면적의 다른 최근 거래 사례(인계파크빌103동, 71.18㎡)에서도 ㎡당 약 407만원의 거래가가 확인되어, 본건의 감정가는 최근 시장 시세와 비교했을 때 합리적이거나 약간 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가인 91,000,000원을 기준으로 하되, 유사 사례의 시세를 고려하여 91,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 시장 상황 및 경매 진행 상황(유찰 횟수 등)을 종합적으로 고려하여 결정하는 것을 권장합니다. 권리 인수 부담이 없으므로, 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 노린다면 감정가 이하로 유찰되었을 때 적극적인 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.