나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [29] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층706호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층706호

사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (29)

토지면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

건물면적: 22.16㎡ (약 6.70평)

감정가격: 89,000,000원

용도: 도시형생활주택

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

이해관계인 부재로 상세한 임대관계 등 미상 (단, 임차인 현황 정보는 별도 제공됨)

현장조사 시 폐문부재로 건물 내부 구조는 건축물대장 도면 참고 (직접 확인 불가)

1.1. 입지조건

2.

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 단독, 다가구, 다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물 구조:

철근콘크리트 구조이며 7층 건물입니다.

외벽은 석재타일, 내벽 및 천정은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창호입니다.

이용상태:

일련번호 1-9 (2층-4층)는 주거용 오피스텔로 이용 중이며,

일련번호 10-30 (5층-7층)은 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 본건 706호는 7층에 위치하여 원룸형 주거용으로 이용 중인 것으로 판단됩니다.

설비내역:

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태:

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서, 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로, 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

공부와의 차이:

없음.

주변 혐오시설:

주변 환경이 주택지대이며 학교, 상업시설 등이 혼재되어 있어 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

2.

말소기준권리:

2013년 7월 5일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

등기부등본상 을1 근저당권(수산업협동조합중앙회), 을2 주택임차권(김범석), 갑3 압류(수원시), 갑4 임의경매(수협은행), 갑5 압류(수원시팔달구청), 갑6 압류(수원시)는 말소기준권리 이하의 권리이므로 모두 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당 사항 없음.

인수되는 보증금:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

임차인: 김범석 (이름 마스킹: 김 )

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 1일

확정일자: 2022년 7월 12일

배당신고일자: 2024년 7월 19일

대항력: 없음

비고: 임차인 김 (보증금 8,000만원)은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 등기부상 주택임차권(을2)도 말소되는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

2.

상업시설:

본건은 주택가에 위치하나, 인근에 노변 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

건물 내 이용:

건물 내에는 주거용 오피스텔 및 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 호실들이 있습니다.

주변 시세 분석:

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기에 건축된 건물(2015년식)의 경우,

- "I'MHOME" (17.59㎡, 5층, 2025년 12월 매매 7,200만원): 본건(22.16㎡)과 면적이 유사하며, 평당 약 1353만원으로 거래되었습니다.

- "인계파크빌103동" (71.18㎡, 2층, 2026년 7월 매매 29,000만원): 비교적 넓은 면적의 경우 평당 약 1267만원으로 거래되었습니다.

본건의 감정가 8,900만원 (약 1328만원/평)은 최근 거래된 유사 면적 물건의 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

2.

주변 교육시설:

수원공업고등학교 서측 인근에 위치합니다.

편의시설:

주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설 이용이 가능합니다.

건물 내부시설:

위생, 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

유동화 및 공동담보 물건:

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권자 및 담보권 설정 내용이 복잡할 수 있습니다. 다만, 본건은 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 매수인이 인수할 부담은 없습니다.

내부 확인 제약:

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조를 건축물대장 도면으로만 참고하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. (입찰 전 현장 재확인 권장)

감정가와 시세 차이:

감정가(8,900만원) 대비 최근 유사 면적 거래 사례(7,200만원)에서 가격 차이가 존재합니다. 이는 향후 매각 과정에서 경쟁률에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 수원시 팔달구 인계동 소재 샤인팰리스 도시형생활주택으로, 수원공업고등학교 인근에 위치하여 교육 및 교통 접근성이 양호합니다. 건물은 비교적 신축(2013년 준공)이며 필요한 기본 설비를 갖추고 있습니다.

권리 관계가 모두 소멸되어 인수할 권리 및 보증금은 없습니다.

최근 유사 면적 거래 사례를 고려할 때, 감정가 대비 경쟁이 치열할 수 있거나, 시세보다 높은 가격에 낙찰될 가능성도 있습니다.

다만, 명확한 권리관계와 양호한 입지 조건을 고려할 때 안정적인 투자 대상으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.

안정적인 임대 수요:

인계동은 주거 수요가 꾸준한 지역으로, 도시형생활주택 및 오피스텔로서의 임대 수익 창출이 가능합니다. (현 임차인은 대항력 없으므로 명도 후 재임대 고려)

소형 면적:

22. 16㎡의 소형 면적으로, 1인 가구 및 투자 목적의 실수요자에게 매력적인 물건입니다.

권리 분석상 안전성:

모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있어, 명도 후 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

시세 차익 가능성:

최근 실거래가와 감정가 사이의 차이를 고려하여 적정 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 8,900만원이며, 건물면적 22.16㎡(약 6.70평) 기준입니다.

가장 유사한 최근 매매 사례인 'I'MHOME'(17.59㎡, 2025년 12월 7,200만원)의 평당 거래가격을 적용하면, 본건의 면적(22.16㎡) 기준 시세는 약 9,000만원 내외로 추정됩니다.

감정가 8,900만원은 현재 시세와 거의 일치하는 수준으로 판단됩니다.

권리상 인수되는 금액이 없으므로, 낙찰가율은 시세 대비 80%~90% 이상이 될 수 있습니다.

현 시세 및 경쟁률 등을 고려하여, 보수적으로 접근 시 8,500만원 수준을 고려해볼 수 있으나, 시세에 맞춰 8,800만원 ~ 9,000만원 범위에서 적극적인 입찰을 고려할 수 있습니다.

적정 예상 입찰가: 8,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.