나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [30] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층707호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

1.1. 사건 정보

2

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (30)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2

1.2. 물건 현황

2

1.2. 1.소재지

2

* 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층707호

2

1.2. 2.용도

2

* 도시형생활주택

2

1.2. 3.면적

2

* 토지면적: 7.36㎡ (약 2.23평)

* 토지지분: 7.36㎡ (약 2.23평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 22.72㎡ (약 6.87평)

* 건물지분: 22.72㎡ (약 6.87평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2

1.2. 4.건물 정보

2

* 건물명: 샤인팰리스

* 층수: 7층 중 7층

* 준공년도: 2012년 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 내부 마감: 외벽 석재타일붙임, 내벽 및 천정 벽지 및 타일마감, 창호 하이새시 이중창호

* 이용 현황: 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임. (5층-7층에 해당하는 호수)

* 총 동수: 1개 동

* 총 세대수: 30세대 (집합건축물대장 기준)

* 전용면적: 22.72㎡ (약 6.87평)

2

1.3. 감정가 및 매각 정보

2

* 감정가: 91,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

2

2. 입지조건

2

2.1. 주변 환경

2

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치함.

* 인근 지역은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 혼재된 주택지대임.

2

2.2. 교통

2

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준임.

2

2.3. 도시계획 및 제한사항

2

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역

* 지구: 방화지구

* 도로: 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

2

3. 권리분석

2

3.1. 등기사항

2

* 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

* 지상권 개요: 해당사항 없습니다.

2

3.2. 임차인 현황

2

* 임차인: 송

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-15

* 확정일자: 2023-08-16

* 배당신고일자: 2025-08-29

* 대항력: 없음

2

3.3. 인수 권리

2

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

2

4. 상권분석

2

4.1. 지역 상권

2

* 본건은 주택지대와 상업시설이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 인근 오피스텔 및 다세대주택 이용자들을 대상으로 한 근린생활시설의 배후 수요가 존재할 것으로 보입니다.

2

4.2. 주변 시세

2

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적(약 5.3평)의 2015년식 건물(I'MHOME)이 2025년 12월 7,200만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,353만원의 시세입니다.

* 또한, 2015년식 건물(인계파크빌103동)의 전용면적 약 21.5평이 2026년 7월 2억 9,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 1,349만원의 시세입니다.

* 본건 물건(22.72㎡, 약 6.87평)의 감정가는 91,000,000원이며, 이는 평당 약 1,325만원입니다.

* 주변 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장가와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

2

5. 생활정보

2

5.1. 편의시설

2

* 노변 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지도 검색 결과, 대형마트, 쇼핑몰, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

2

5.2. 교육시설

2

* 본건 인근에 수원공업고등학교가 위치하고 있어 관련 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 상대보호구역으로 지정된 점은 교육 환경 보호 측면에서 긍정적일 수 있으나, 일부 시설 신축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

2

6. 잠재적 리스크

2

6.1. 건물 상태

2

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조 및 상태를 정확히 파악하기 어려웠습니다. 건축물대장 도면을 참고하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 등 상세 내용 역시 이해관계인 부재로 미확인된 부분이 있어, 실제 점유 및 이용 현황을 추가 확인해야 합니다.

2

6.2. 권리상 리스크

2

* 본건은 유동화물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리관계나 특수한 절차가 수반될 수 있습니다.

* 임차인이 대항력이 없으나, 배당받지 못하는 금액이나 기타 예상치 못한 채권이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

2

6.3. 기타 리스크

2

* 비행안전제6구역 지정으로 인해 향후 건물 증축, 개축 등 이용 제한이 있을 수 있습니다.

2

7. 종합 의견

2

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권은 아니나 지역 내에서 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 갖추어진 물건입니다.

* 신축 건물은 아니지만(2012년 준공), 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 임차인의 대항력이 없어 매수인의 부담이 적다는 점은 긍정적입니다.

* 다만, 내부 상태 미확인, 유동화물건이라는 특수성 등은 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요합니다.

2

8. 투자 포인트

2

* 실거주 목적: 소형 주거 공간으로서 합리적인 가격대에 취득 가능하며, 주거지대 내 위치하여 생활이 편리합니다.

* 투자 목적: 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 주변 시세를 고려했을 때 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 임대차 계약 상세 내역 확인 필요)

* 유동화물건의 특성을 이해하고 접근한다면, 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

2

9. 예상 입찰가

2

* 본건의 감정가는 91,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 매매 시세 분석 결과, 평당 약 1,330만원 내외의 가치를 형성하고 있으며, 이를 바탕으로 산출한 본건의 예상 시세는 약 9,000만원 ~ 9,300만원 수준입니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가(91,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정하되, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가: 91,000,000원 ~ 95,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.