나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [24] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (24)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층701호

용도: 도시형생활주택

감정가: 89,000,000원

1.2. 토지및건물현황

토지면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

토지지분: 7.19㎡

건물면적: 22.16㎡ (약 6.70평)

건물지분: 22.16㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 89,000,000원

1.4. 경매정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 소재지및주변환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로상황

본건 남동측으로 폭 약 10m의 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m의 포장도로에 각각 접한 세로각지(모서리 땅) 형태입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리소멸여부

본 매각물건은 매각으로 인해 다음과 같은 권리가 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음

* 지상권개요: 해당사항없음

3.2. 임차인현황

* 임차인: 이현태

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-13

* 확정일자: 2021-11-23

* 배당신고일자: 2025-07-24

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는권리

권리분석 결과, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 인계동은 주택가와 상업시설, 교육시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

4.2. 주변거래사례

인근 유사 건물(I'MHOME, 2015년식, 전용면적 17.59㎡)은 2025년 12월 24일 72,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건 건물 면적(22.16㎡) 대비 약 409만원/㎡의 가격 수준입니다. 이를 환산 시, 본건의 시장 가치는 약 90,600,000원으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물내부설비

본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 학교및교육시설

본건 서측 인근에 수원공업고등학교가 위치하고 있습니다.

5.4. 잠재적혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 수원공업고등학교 인근 지역 및 인계동 일대에 특별히 우려할 만한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 특이사항및주의사항

본 물건은 유동화물건으로, 채권 금융기관의 매각 진행으로 인한 경매 사건입니다.

현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 작성되었습니다.

이해관계인 부재로 상세한 임대관계 등은 미상입니다.

6.2. 공부와의차이

공부상 내용과 현황과의 차이는 없는 것으로 파악되었습니다.

6.3. 기타참고사항

임차인 이현태는 대항력이 없으며, 배당 신고일자가 2025년 7월 24일로 예정되어 있어 배당을 통한 보증금 회수가 예상됩니다. 다만, 보증금액이 80,000,000원이므로 실제 배당 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 토지이용계획및제한사항

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 독립적인 주거 공간으로 활용 가능합니다. 특히, 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 본건의 가장 큰 장점입니다. 주변의 유사 물건 거래 사례와 감정평가액을 고려할 때, 시장 가치는 감정평가액 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 유동화 물건이라는 특성상 채권 관련 내용을 재확인할 필요가 있으나, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 소형 면적의 도시형생활주택으로 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 수원공업고등학교 인근에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 유사 면적의 거래 사례가 감정평가액과 유사하거나 그 이상으로 형성되어 있어 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상입찰가

제공된 정보와 주변 시세 분석을 토대로, 본 건물의 예상 입찰가는 75,000,000원에서 80,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가(89,000,000원) 대비 약 84% ~ 90% 수준이며, 유사 면적의 실거래가(72,000,000원)와 비교했을 때 시장 경쟁력을 갖춘 가격입니다. 다만, 최종 입찰가는 해당 물건의 현장 상태, 임대차 현황의 최종 배당 결과, 그리고 경매 시장의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.