나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [17] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (17)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 6층601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 89,000,000원

토지면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.16㎡ (약 6.70평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 유동화물건

건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물

사용승인일: 2013년 06월 27일

해당층: 6층 (총 7층)

전유부 호수: 601호

전용면적: 22.16㎡ (약 6.70평)

분양면적: 별도 정보 없음

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 그리고 노변 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서, 현재 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

본건은 남동측으로 폭 약 10m, 북동측으로 폭 약 5m의 포장도로에 각각 접하고 있는 세로각지입니다.

1.2. 권리분석

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 박경환

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-30

* 확정일자: 2022-11-11

* 배당신고일자: 2025-07-09

* 대항력: 없음

* 비고: 해당사항 없음

권리분석 결과, 임차인 박경환은 대항력이 없어 매각으로 인해 그 권리가 소멸됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수 대상이 아닙니다.

인수할 수 있는 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 지상권도 해당사항 없습니다.

현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 작성되었으며, 이해관계인 부재로 상세 임대관계는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 인계동 일대는 주거 시설과 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

"수원공업고등학교"가 인근에 위치하며, 다양한 주택 및 오피스텔, 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건으로 분류되어 있어, 일반 물건 대비 복잡한 권리관계나 빠른 처리를 위한 의사결정이 이루어질 수 있습니다.

임차인 박경환은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 다만, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성은 존재합니다.

현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 제한적이었던 점은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2013년 준공)에 속하며 역세권 및 학교, 근린시설 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

소형 면적으로 1인 가구나 소규모 가구의 주거용으로 적합하며, 유동화 물건이라는 특성이 있으나 권리분석상 인수되는 부담은 없습니다.

다만, 내부 확인이 제한적이었던 점은 사전 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

수원시 인계동이라는 입지는 지속적인 도시 발전과 주거 수요가 있는 지역입니다.

전용면적 22.16㎡의 소형 주거용 오피스텔/도시형생활주택으로서, 임대 수익을 위한 투자 대상으로서의 잠재력을 가집니다.

감정가 8,900만원은 주변 시세를 고려할 때, 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적 및 유사 건축 연도의 물건 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 17.59㎡(약 5.3평) 면적의 다세대주택이 2025년 12월 24일 72,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 13,584,900원입니다.

본건의 전용면적은 22.16㎡(약 6.70평)이므로, 이를 적용하면 약 90,919,000원 수준의 시세를 추정할 수 있습니다.

감정가는 89,000,000원으로, 최근 거래 사례와 유사한 수준으로 산정된 것으로 보입니다.

인수할 보증금이 없는 점과 소형 면적의 수요를 고려할 때, 경합 정도에 따라 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 가능성이 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 사이로 제시합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 시장 상황과 경쟁 정도를 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.