나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [28] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층705호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경1330 (28) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층 705호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 89,000,000원이며, 토지 면적은 7.19㎡ (약 2.18평), 건물 면적은 22.16㎡ (약 6.70평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본 물건은 유동화물건으로 분류됩니다.

특별한 주의사항은 명시되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

최고의 입지:

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

교통 및 주변 환경:

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남동측으로 폭 약 10m, 북동측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호한 세로각지입니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-29

* 확정일자: 2022-08-05

* 배당신고일자: 2025-08-22

* 대항력: 없음

* 비고:

권리 분석 상 특이사항:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 지상권 개요: 해당사항 없음

임차인 유 님은 대항력이 없으므로, 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변 부동산 거래 동향 분석:

인근 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 샤인팰리스와 유사한 준공 시기(2015년) 및 면적(17.59㎡)의 'I'MHOME' 다세대 주택이 2025년 12월 72,000,000원에 거래되었습니다.

해당 거래 사례의 면적당 가격은 약 4,093,235원/㎡로 산출됩니다.

이를 본 건의 전용면적(22.16㎡)에 적용 시, 예상 시세는 약 90,716,000원으로 추정됩니다.

감정가(89,000,000원)는 이러한 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

건물 정보:

본 건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물로, 외벽은 석재타일, 내벽 및 천정은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창호로 시공되었습니다.

건물 내부 이용 현황은 2~4층은 주거용 오피스텔, 5~7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 본 건 705호는 5~7층에 해당합니다.

건물 내에는 위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

내부 상태 관련 참고사항:

현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 작성되었습니다. 따라서 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

이해관계인 부재로 상세한 임대 관계 등은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인:

현장 방문 시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로, 건축물대장 도면과 실제 내부 상태 간의 불일치 가능성이 있습니다. 이는 수리비 등 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

유동화 물건:

본 건은 유동화 물건으로, 일반 매각 물건과는 다른 절차적 특성이 있을 수 있습니다. 이는 재무적 특성과 관련된 사항으로, 물건 자체의 직접적인 리스크는 아닐 수 있으나 인지하고 있어야 합니다.

건축물 관련 제한 사항:

토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)에 해당되어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다.

임대차 관련 불확실성:

현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 정확한 임대차 관계 파악이 어렵습니다. 비록 현재 파악된 임차인 유 님은 대항력이 없으나, 기타 미등록 임차인이나 점유자가 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

주변 혐오시설:

본 물건의 소재지와 수원공업고등학교 인근을 중심으로 주변 혐오시설 유무를 확인한 결과, 즉각적인 우려를 야기할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택으로, 적절한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 건물 연식(2012년 건축 허가)에 비해 비교적 최신 건물이며, 필요한 기본적인 설비도 갖추고 있습니다.

감정가와 유사한 주변 시세가 형성되어 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 유동화 물건이라는 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 매수인이 부담할 임차보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 지역: 경기도 수원시 팔달구 인계동의 안정적인 주거 지역에 위치.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 소형 도시형생활주택으로 수요층 확보 용이.

* 교통 편리: 대중교통 접근성 양호.

* 최근 거래 사례 존재: 유사 면적 및 건물 연식의 거래 사례가 있어 시장 가치 판단 및 향후 환금성 기대 가능.

* 인수 부담 없음: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 89,000,000원입니다.

주변 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 본 건의 시장 시세는 약 90,716,000원으로 추정됩니다.

경매 물건의 특성상 권리 분석 상 인수 부담이 없고, 내부 상태 확인에 제약이 있음을 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 85% ~ 95% 수준을 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 85,000,000원으로 제안합니다.

이 가격은 면적, 건물 상태, 주변 시세, 경매 물건의 특성 등을 종합적으로 고려한 가이드라인이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 유동적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.