나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [27] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층704호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (27)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층704호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 91,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.36㎡ (약 2.23평)

건물면적: 22.72㎡ (약 6.87평)

1.3. 건물 정보

건축년도: 2013년 (사용승인일 2013.06.27)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물

이용현황: 도시형생활주택 (원룸형) (5-7층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치하는 구분건물임.

주변 지역은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통시됨.

2.3. 도로 상황

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로, 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이한 편임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* JINLONGYI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-11, 대항력 없음.

* YINTAIJIN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-28, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-11, 확정일자 2017-10-17, 배당신고일자 2025-07-09, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-11, 확정일자 2017-10-17, 배당신고일자 2025-07-09, 대항력 없음. (1차 보증금 증액분)

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

따라서, 본 건은 인수할 권리 없이 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

토지이용계획 상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구 등에 해당하며, 소로3류, 중로1류 도로에 접하고 있음. 이는 향후 지역 개발 가능성을 시사함.

4.2. 지역 특성

본건이 위치한 인계동 일대는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 노변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

수원공업고등학교 서측 인근에 위치하며, 해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있음.

5.3. 기타 (설비, 구조 등)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조로 7층 건물임.

* 설비 내역: 위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

유동화물건으로 분류되어 있음.

6.2. 특수물건정보

유동화물건.

6.3. 기타

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 작성됨. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있음.

* 이해관계인 부재로 상세한 임대 관계 등은 미상임. (단, 현재 파악된 임차인 정보상 대항력은 없는 것으로 분석됨.)

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 인계동에 소재한 샤인팰리스 7층 704호 도시형생활주택으로, 22.72㎡(약 6.87평)의 면적을 가지고 있으며 감정가는 9,100만원임. 2013년 준공된 철근콘크리트 구조 건물로, 승강기, 개별난방 등 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있음. 주변에 학교, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활권이 편리한 편임. 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 상황임. 다만, 유동화물건이라는 점과 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 제한되었던 점은 투자 시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 소형 면적 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요 확보가 용이함.

* 수원시 팔달구 중심부 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수함.

* 인수할 권리가 없어 권리 관계가 명확함.

* 유동화 물건 특성상 가격 메리트를 기대해볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보 중, 2025년 12월 유사 면적(17.59㎡)의 다세대주택이 7,200만원에 거래된 사례가 있음. 본건의 감정가는 9,100만원으로, 해당 거래 사례에 비해 감정가가 다소 높을 수 있음.

* 종합적인 시장 상황 및 본건의 특성을 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 약 72,800,000원 ~ 81,900,000원.

* 본 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원인 점을 감안하여 산정되었음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.