나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [25] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (25)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층 702호

용도: 도시형생활주택, 업무시설

감정가: 89,000,000원

토지면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

토지지분: 7.19㎡ (약 2.17평)

건물면적: 22.16㎡ (약 6.70평)

건물지분: 22.16㎡ (약 6.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

건축년도: 2013년 6월 27일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 0층, 지상 7층 (본건 7층 702호)

건물 연면적: 1,363.08㎡ (약 412.32평)

건물 호수: 총 9호 (본건 702호)

건물 주용도: 업무시설, 다세대주택

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 남동측으로 폭 약 10m, 북동측으로 폭 약 5m의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 이용이 편리한 세로각지입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 권소희

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-27

* 확정일자: 2022-05-27

* 배당신고일자: 2025-08-14

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

지상권 개요: 해당사항 없음

4. 상권분석

본건이 소재한 인계동 일대는 주거와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

특히, 인근에 학교와 다수의 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 편입니다.

주변 유사 물건 최근 매매 정보 분석:

* 2025년 12월, 인계동 1036-9번지 'I'MHOME' (다세대, 2015년식, 17.59㎡)이 72,000,000원에 거래되었습니다. 본건과 유사한 소형 면적의 거래 사례로 참고할 수 있습니다.

* 2026년 7월, 인계동 359-4번지 '인계파크빌103동' (다세대, 2015년식, 71.18㎡)이 290,000,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 12월, 인계동 949-19번지 '진영빌라(A,C동)' (다세대, 1991년식, 84.12㎡)가 178,000,000원에 거래되었습니다.

본건(22.16㎡)의 경우, 소형 면적임을 고려할 때 첫 번째 사례와 유사한 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물이며, 외벽은 석재타일, 내벽 및 천정은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창으로 시공되었습니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

인근에 수원공업고등학교가 위치하며, 노변 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조 및 정확한 상태 확인이 어려웠습니다. 이에 따라 건축물대장 도면을 참고하여 작성되었으므로, 실제 내부와 차이가 있을 수 있습니다.

이해관계인 부재로 상세한 임대 관계 등은 파악되지 않았습니다. (다만, 임차인 권리분석 결과 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.)

본건은 유동화물건으로, 이는 담보로 제공된 채권이 금융기관 등으로 이전되었음을 의미합니다. 일반적으로 경매 절차 자체에 큰 영향을 미치지는 않으나, 관련 추가 정보 확인 시 유의할 필요가 있습니다.

토지이용계획 상 방화지구, 비행안전제6구역(전술) 등 일부 제한사항이 존재합니다.

주변 시설 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택/오피스텔로, 소형 면적(약 6.70평)을 갖추고 있습니다. 2013년 준공된 건물로 비교적 양호한 상태일 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리상 인수 부담이 없습니다. 주변의 교통 및 편의시설 접근성이 양호하며, 소형 주거 공간에 대한 수요가 꾸준한 지역에 위치하고 있습니다. 다만, 내부 미확인으로 인한 정확한 상태 파악의 어려움은 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

소형 면적으로 1인 가구 및 대학생, 직장인 등을 대상으로 하는 임대 수요 확보가 용이합니다.

수원시 중심부 인근에 위치하여 직주근접성이 우수하며, 인계동이라는 지역적 이점을 가집니다.

별도의 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계를 바탕으로 투자가 가능합니다.

건물 내 다른 호실(707호) 또한 경매로 나왔다는 점은 해당 건물의 시장 관심도 또는 잠재적 가치를 시사할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 89,000,000원을 기준으로, 유사 면적의 최근 매매 사례(17.59㎡, 72,000,000원) 및 해당 물건의 특징을 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 상황 및 권리 관계를 고려하여 90,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

내부 상태 확인이 불가능했던 점과 유동화물건임을 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 입찰 전 최종적인 시세 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.