나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [26] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (26)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층703호

건물명: 샤인팰리스

준공연도: 2013년 (2012년 8월 10일 신축 허가)

총 층수: 7층

해당 층: 7층

건축구조: 철근콘크리트구조

외벽: 석재타일붙임

내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감

창호: 하이새시 이중창호

1.2. 면적 및 용도

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

토지면적: 7.36㎡ (약 2.23평)

토지 지분: 7.36㎡ (약 2.23평)

건물면적: 22.72㎡ (약 6.87평) (전용면적)

건물 지분: 22.72㎡ (약 6.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 91,000,000원

1.4. 특이사항

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다. 본건은 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 각각 접한 세로각지입니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 을1 근저당권 (2013-07-05, 수산업협동조합중앙회)

등기부채권 총액: 1,102,000,000원

3.2. 임차인 현황

아래 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인: 정

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-11-18

확정일자: 2019-11-18

배당신고일자: 2023-12-13

* 임차인: 정

보증금: 70,000,000원 (1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-11-18

확정일자: 2021-11-01

배당신고일자: 2023-12-13

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

말소기준권리보다 선순위 권리: 해당사항 없음

말소기준권리보다 후순위 권리: 을1 근저당, 을2 주택임차권, 갑3 압류, 갑4 임의경매, 갑5 압류, 갑6 압류 (모두 소멸 예정)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 이용 현황

본 건물은 7층 건물로서, 2층-4층은 주거용 오피스텔로, 5층-7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 해당 물건(7층 703호)은 원룸형 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권 및 편의시설

주변에 노변 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 수원공업고등학교가 인근에 위치합니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 여부

주변 검색 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현장 조사 제약

현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 작성되었으므로, 실제 내부 상태와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

5.2. 임대차 관계 미확인

이해관계인 부재로 인해 상세한 임대관계 등은 파악되지 않았습니다. (단, 등기부상 임차인은 대항력이 없으며 인수 보증금은 0원입니다.)

5.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적의 원룸형입니다. 주변에 주거 및 근린생활시설, 학교가 있어 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있으며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 건물은 비교적 신축(2013년 준공)에 해당하며, 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다. 등기부상 채무 총액이 크나, 임차인은 대항력이 없고 인수할 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 낙찰 후 명도 진행 시 특별한 문제가 발생할 가능성은 낮아 보입니다.

7. 투자 포인트

* 1인 가구 수요가 높은 원룸형 도시형생활주택으로 임대 수익 기대 가능성이 있습니다.

* 수원시 중심부 인근의 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 건물 준공 후 10년 이상 경과하였으나, 비교적 양호한 상태로 유지되고 있을 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

최근 주변 유사 면적(약 17.59㎡)의 거래 사례가 7,200만원에 있었으며, 본 건의 전용면적(22.72㎡) 및 감정가(91,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세 및 경매 시장 상황을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.